בזמן שמחירי הדירות יורדים: למה דווקא בעיר הזאת נרשמה עלייה?

מנתוני מדד מחירי הדיור שהתפרסם בשבוע שעבר עולה תמונת מצב מעניינת בשוק הדיור: בעוד מחירי הדירות ברוב אזורי הארץ ירדו או נותרו ללא שינוי ניכר בשנה האחרונה, בירושלים דווקא נרשמה עלייה. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעוד הממוצע הכלל־הארצי של מחירי הדירות ירד ב־1.8%, בעיר הבירה נרשמה מגמה הפוכה והמחירים עלו ב־2.2%.

פנינו למומחים בשוק הנדל"ן כדי להבין אם אכן מדובר במגמה הפוכה משאר השוק, ומה מושך את הרוכשים דווקא לבירה שסבלה בעבר מהגירה שלילית. יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית איציק לוי הסביר לנו כי "בניגוד לערים אחרות בארץ שבהן הסתמנה מגמת ירידת מחירים, ירושלים נהנתה מעליית מחירים משתי סיבות עיקריות: היא נתפסת כמקום בטוח בתקופה הזאת, ולא מעט דירות נרכשו על ידי תושבי חוץ בעיר. כך, לדוגמה, בוצעו רכישות של בודדים ושל פרטים החברים בקהילות בפרויקטים כדוגמת רובע משרד החוץ, קנדה ישראל, ובית שמש. מדובר על עשרות חברי קהילה שבחרו יחד לרכוש דירות למגורים בישראל".

אילן גורדו, קבלן ירושלמי ותיק שמכיר את תמונת המאקרו של העיר כממלא מקום יו"ר ארגון הקבלנים בירושלים וגזבר התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הסביר כי "שני תהליכים משפיעים כבר כמה שנים על הנעשה בתחום הדיור בירושלים. מצד אחד אזלו כמעט כל עתודות הקרקע לבנייה, וכמעט לא רואים בנייה של מתחמים ושכונות חדשות בעיר. מצד שני, ראש העיר משה ליאון מוביל תהליך מהיר של טיפול בתשתיות שמורגש מאוד, והפתיע כששינה מדיניות בכל הנוגע לצפיפות הבנייה והחליט לקדם בנייה לגובה.

"בכך נשמר הסטטוס־קוו בין החרדים לשאר האוכלוסייה בעיר. התהליך הראשון הביא לזינוק ההתחדשות העירונית בירושלים, אבל בתחום הזה התהליכים הם ארוכי שנים וייקח זמן עד שיוזרמו מספיק דירות חדשות לשוק, כדי שנגיע להאטה במחירים ולעצירת הזינוק של מחירי השכירות בה. התהליך השני הביא לקפיצה בכניסת חברות בנייה לירושלים לאחר שנים שלא בנו כאן, וחשוב יותר - לירידה בהגירה מהעיר. אנחנו מרגישים שדתיים לאומיים וחילונים, שאצלם נרשמה הגירה שלילית מירושלים במשך שנים, מתחילים לחזור אליה. אם המדיניות הנוכחית תישמר, אפשר להניח שזו רק ההתחלה".

"לא ממהרים למכור"

אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, אומר: "זהו חודש שני ברציפות שמחירי הדירות במחוז עולים, וזאת בניגוד למגמה הכללית בשוק. נראה שמדובר בשילוב של היצע קטן יחסית, אוכלוסייה מגוונת שחלקה עם יכולות כלכליות, שחקנים זרים, מחירים נוחים יחסית וגיוון באופי הנכסים וגודלם. עיר הבירה של ישראל היוותה בחודש האחרון מוקד משיכה וחיבור".

בהתייחס למחירי הדירות באופן כללי, דנוס אומר כי "בשוק היד השנייה נרשמה ירידה דרמטית בעסקאות ללא ירידה משמעותית במחירים ואפילו עלייה מסוימת במחוזות ירושלים והמרכז. הנתונים הללו מלמדים אותנו כי כמו שהקונים לא ממהרים לקנות - גם המוכרים לא ממהרים למכור, ולכן העצירה, עם הירידה המינורית, כשלעיתים מספיקה הנחה סמלית לקשירת עסקה".