איך מחלקים את הרכוש המשותף?

נהוג לחשוב ששינוי זכויות במקרקעין דורש חתימה על חוזה ודיווח לרשות הממונה על הרישום של הנכסים הרלוונטיים. הנחה זו מבוססת על סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, שאכן קובע שעסקה במקרקעין טעונה רישום. אך כלל זה לא חל בכל המקרים. ישנם מקרים בהם ניתן להסתפק בהסכמה בעל פה בין דיירים, כדי לתת תוקף לעריכת שינויים במקרקעין. במה הדברים אמורים?

בפני בית משפט השלום בחיפה הוגשה תביעה של רוכשי דירה בבניין משותף, שערערו על השימוש שהשכנים עושים באזור הציבורי של הבניין, ובשפה המשפטית – שימוש ב"רכוש המשותף" של הבניין.

על מנת להבין את הרקע לתביעה נציין שמדובר בבית דו-משפחתי שנבנה בשנת 1993, כשהבעלים של הבית הצפוני במגרש פיצל את ביתו לדירה בקומת קרקע ודירה בקומה העליונה. הבעלים של הבית הצפוני מכר את 2 הדירות בשנת 1994 לשתי משפחות שונות, כשהנתבעים נשוא מקרה זה, רכשו את הדירה העליונה מבין 2 הדירות. בשנת 2018 רכשו התובעים את הדירה בקומת הקרקע.

 

השתלטו על החצר

לטענת התובעים, החצרות (הקדמית והאחורית) של האגף הצפוני כמו גם המחסן המצוי בה הם רכוש משותף. למרות זאת, טענו התובעים, הנתבעים השתלטו על החצר האחורית והמחסן, הניחו בהם מיטלטלין ועושים בהם שימוש ייחודי, ללא שנחתם כל מסמך לאורך כל השנים, המאשר שימוש ייחודי זה.

במסגרת התביעה הועלו טענות נוספות חלשות יותר, אותן דחה מהר מאוד בית המשפט, אך עיקר הדיון היה סביב אותו "שימוש ייחודי" שעשו הנתבעים ברכוש המשותף.

נתחיל מהסוף: בשורה התחתונה, בית המשפט פסק כי גם במקרה שלא נחתם כל מסמך, ישנם מצבים בהם יינתנו זכויות שימוש ייחודיות לדיירים מתוך הרכוש משותף, ויהא רשאי דייר זה לנהוג בשטח זה, כחלק מדירתו שלו ממש!

בית המשפט בפסק הדין פרס את הרקע המשפטי לרישום דירות בפנקס הבתים המשותפים ועבר לדון באופן שבו מעניקים לדיירים זכויות שימוש ייחודיות בחלק מהרכוש המשותף, קרי – הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף לדירות ספציפיות.

 

רוכשים עתידיים

אופן ביצוע הצמדות אלו הינו בדרך כלל באמצעות שינוי התקנון של הבית המשותף. סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע כי בית משותף יתנהל לפי תקנון המסדיר את מערכת היחסים בין הדיירים השונים. שינוי התקנון והצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות ספציפיות, דורש הסכמה של רוב מיוחד של דיירי הבית המשותף.

חשוב לציין כאן, ששינוי התקנון, משפיע לא רק על הדיירים הנוכחיים אלא אף על רוכשים עתידיים של הדירות בבית המשותף. להצמדה זו נדרשת הסכמה קונקרטית ומפורשת לתנאי ההצמדה. זהו שוני מהותי מההסכמה הנדרשת על דיני חוזים – שם ניתן להסתפק בהסכמה שמשתמעת.

במקרה שלנו לא בוצע שינוי בתקנון הבית המשותף, אלא הבעלים המקוריים של הבית הצפוני והבית הדרומי הגיעו להסכמה בעל פה על אופן חלוקת הרכוש המשותף, ובהמשך הדיירים של 2 הדירות בצד הצפוני הגיעו להסכמה, עוד בשנת 1994, על אופן חלוקת השימוש ברכוש המשותף.

 

הסכמה מתוך התנהגות

בית המשפט התייחס לפסיקות קודמות שקבעו שתוקף הסכמה איננו מותנה ברישום בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית של הבית המשותף. יתר על כן, הבהיר בית המשפט שההסכמה לעניין זכויות שימוש ברכוש המשותף בין הדיירים השונים מחוללת הסכמה חוזית לעניין השימוש, גם אם לא לעניין הבעלות הקניינית, ולכן לא נדרש לתעד הסכמה זו בכתב.

בתביעה זו לא רק שהייתה הסכמה בין הדיירים השונים משנת 1994 ואילך על אופן השימוש ברכוש המשותף, הרי שהתובעים בעצמם כשנכנסו לדירתם, ידעו על אופן חלוקת השימוש ברכוש המשותף טרם רכשו את הנכס. אף לאחר שנכנסו לנכס, המשיכו לנהוג ברכוש המשותף בהתאם לכללי חלוקת השימוש הקיימים בבית המשותף.

בהקשר זה התייחס בית המשפט לתפיסה כי לפעמים תיווצר הסכמה באשר לאופן חלוקת השימוש ברכוש המשותף באמצעות התנהגות, בין אם זו התנהגות אקטיבית, בה הדיירים פועלים בהתאם לחלוקה המקובלת, ובין באופן פאסיבי, בה הדיירים לא התלוננו לאורך השנים על חלוקה זו.

לאור כל האמור לעיל, בית המשפט דחה את התביעה, והתיר לנתבעים, שעשו שימוש ייחודי בחלקים של הרכוש המשותף מאז 1994, להמשיך ולנהוג באותו אופן.

 

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית.

בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו