ביחד או לחוד?

חוק מיסוי מקרקעין חל על מכירה של זכויות חוזיות, ולכן כאשר אדם נשוי רוכש זכות במקרקעין לאחר היווצרות התא המשפחתי, והחוזה נרשם על שמו בלבד, במרשמי מיסוי מקרקעין יירשם הנכס בשלמות על שמו של הרוכש, ושומת המס תצא על שמו בלבד. זאת גם אם מדובר בנכס שמבחינה מהותית הינו בבעלות משותפת של שני בני הזוג.

מה יקרה במועד מכירת הנכס לצרכי מס שבח?

בעת המכירה יטענו בני הזוג כי מדובר בנכס משותף של שניהם, ולכן הם יבקשו להחיל טענת שיתוף בנכסים. עם זאת, כיוון שטענת שיתוף בנכסים על פי הלכת השיתוף הינה טענה קניינית, נוצר במקרה זה פער בין הבעלות הפורמלית על הנכס לבעלות המהותית.

פער זה לא יקבל ביטוי בשומת מנהל מיסוי מקרקעין, וכך שומת מס שבח שתצא במכירת הנכס תצא רק על אחד מבני הזוג (אותו בן זוג שנרשם במועד הרכישה כרוכש הנכס בחוזה הרכישה). כפועל יוצא, חבות מס השבח ברמת התא המשפחתי תהא גבוהה יותר.

מדוע משולם מס שבח גבוה יותר?

שבח ממכירת נכס מהווה הכנסה חייבת במס. ייחוס הכנסה ממכירת נכס משותף לאחד מבני זוג, חלף פיצולה בין שניהם, תגרור לתשלום מס שבח גבוה יותר (חוסר יכולת לבצע פריסת מס, הבדלים בשיעורי מס שולי, ניצול נקודות זיכוי או פטורים אישיים וכיו"ב).

אם כך, כיצד ניתן להפחית את חבות מס השבח?

ככל שאכן מדובר בנכס משותף מבחינה מהותית, שנרשם על שם אחד מבני הזוג, על בני הזוג לפנות למיסוי מקרקעין ולטעון לטענת שיתוף בנכס עוד ממועד רכישתו. העלאת טענה להפעלת חזקת השיתוף מחייבת הוכחה, כלומר חזקה על בני הזוג שהתכוונו לקיים משטר של שיתוף דה פקטו בנכסיהם.

בחוזר שפורסם על ידי מיסוי מקרקעין, העוסק בתחולת התא המשפחתי, הועלו מספר דוגמאות שיכולות לתמוך בהלכת שיתוף בין בני הזוג. לדוגמה: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף וכל פעולה שתוכיח שיתוף מלא בין בני הזוג.

ניתן לראות כי מדובר בפיצול טכני של שומת המכירה, פיצול שאינו דורש כל הליך שומתי מטעם מנהל מיסוי מקרקעין. וכך, במקום שתוצא שומה רק על שם אחד מבני הזוג, תוצא השומה על שם שני בני הזוג וחבות המס שתשולם במישור התא המשפחתי תהא תשלום של מס אמת - כלומר המס האמיתי שצריך לשלם על הרווח שנבע בפועל לתא המשפחתי.

להיזהר מתאונות מס.

עם זאת , במקרה בו מבקשים בני זוג לעגן את זכויותיהם הקנייניות בנכס שנרכש רק על שם אחד מהם ולרשום מחצית מהזכויות על שם בן הזוג האחר, וזאת במהלך החזקת הנכס (להבדיל מהסדרת זכויות במועד מכירת הנכס), יראו בפעולה זו אירוע מס במסגרתו בן הזוג האחד מוכר לבן הזוג השני מחצית מהזכויות.

משמעות הדבר היא שהן המכירה מצד אחד והן הרכישה מהצד השני יחויבו בתשלומי מס שבח ומס רכישה, על אף שבפועל לא צמח כל שבח מהמכירה לתא המשפחתי. מבחינה מהותית, הנכס היה קודם בבעלות משותפת של שני בני הזוג ונותר בבעלותם גם לאחר העברת הזכויות. כל מה שהשתנה הוא הזכות הקניינית, הרישום בפועל.

כך למעשה נוצר מצב בו התא המשפחתי יחוייב בתשלומי מיסים ובדיווחים למיסוי מקרקעין. נכון יהיה לסיים כתבה זו במשפט ידוע וחשוב: סוף מעשה במחשבה תחילה!

הכותבת, עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני, היא בעלת משרד עורכי דין המתמחה במיסוי מקרקעין.