כאשר שמאי נדל”ן מכין חוות דעת שמאית, עליו להתייחס בצורה מעמיקה, בין היתר, לראשי הפרקים הבאים:
- תיאור הנכס.
- המצב המשפטי.
- המצב התכנוני.
- רישוי.
במאמר זה, נתמקד בבדיקה התכנונית שעל שמאי המקרקעין לבצע בבואו מעריך שווי דירה, בית, משרד או חנות.
כידוע, שווין של מקרקעין נגזר מאופי השימוש המותר והיקפו.
לדוגמה, דונם בייעוד חקלאי לא יהיה שווה יותר מדי. דונם בייעוד מגורים עם קיבולת בניה של 50% יהיה שווה יותר מדונם (באומה הסביבה) עם קיבולת בנייה של 30%.
מה שמרכיב את שווי הקרקע זה היקף זכויות הבנייה המותר, ייעוד הבנייה (מגורים, מסחר, תיירות) והלוקיישן של המקרקעין.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על זכויות בנייה ותכנית האב לעיר?
כפי שהסברנו קודם, להיקף זכויות הבנייה השפעה מכרעת על שווי המקרקעין. כאשר אתם בוחרים שמאי מקרקעין ברמת גן, עליכם לוודא שהשמאי מכיר את המכלול התכנוני מכח התכנון המחוזי והמקומי.
הוראות תכנית המתאר לשכונת הבילויים:
על פי מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של רמת גן לשכונת הבילויים, הוגדרו לשכונה המטרות הבאות:
- הבטחת איכות החיים של תושבי השכונה.
- שמירה על אפיון השכונה כקהילתית ובעלת אוכלוסייה מגוונת.
- התחדשות עירונית מבוקרת, המאזנת בין היקפי הבנייה המתוכננים לבין כושר הנשיאה של השכונה.
- שיפור השירותים הציבוריים.
- יצירת מערך תחבורה מבוסס שילוב חניה ציבורית.
על פי מסמכי התכנית, כיום בשכונה קיימות 2,421 יחידות דיור. 67% מהדירות בשכונה משמשות למגורי בעלי הדירות עצמם.
התכנית מגדירה מתחמי תכנון לשכונה וקובעת הוראות לכל מתחם.
להלן תרשים מתחמי התכנון לשכונת הבילויים:
על פי מסמכי התכנית מגרשים מספר 6, 4, 3, 2, 1, 5, 13, אינם מתאימים לאישור תכניות מכח תמ”א 38.
וזאת מהסיבות כי הבניינים הוקמו לאחר שנת 1980 או שהם בתים פרטיים או שכבר מומשה בהם תמ”א 38.
תותר התחדשות עירונית במגרשים 7 ו – 8. יחד עם זאת, התחדשות עירונית באמצעות הריסה ובנייה תיעשה במסגרת זכויות מוקנות בלבד ללא מימוש תמ”א 38.
על פי הוראות התכנית לעניין ההתחדשות העירונית, מכפיל יחידות דיור מרבי יהיה 1:3 וגובה בינוי מרבי יעמוד על 9 קומות.
במגרשים אשר צבועים בצבע כתום התחום באדום, תותר בהם התחדשות עירונית לפי התב”ע + 6 יח”ד מכח תמ”א 38 או 14 יחידות דיור בהריסה ובנייה. הגובה המרבי יעמוד על 7 קומות.
במגרשים הצבועים בכתום התחום בתכלת, תותר בהם התחדשות עירונית. מכפיל הצפיפות יעמוד על 1:3, גובה הבניין לא יעלה על 8 קומות.
במגרשים הצבועים בכתום תחום וורוד, תותר התחדשות במימוש תמ”א 38. מכפיל הצפיפות יעמוד על 1:3.25, גובה בינוי מרבי יעמוד על 10 קומות.
במגרשים הצבועים בכתום התחום בסגול, תותר בהם התחדשות עירונית. מכפיל הצפיפות יעמוד על 1:3, גובה הבניין לא יעלה על 8 קומות.
במגרשים הצבועים בתכלת תחום אדום תותר ההתחדשות העירונית בעיבוי וחיזוק הבניין הקיים. מכפיל הצפיפות יעמוד על 1:1.75.
תכנית האב כוללת התייחסות פרטנית לשכונות הבאות: מתחם הבורסה, שכונת הגפן, שכונת הלל, שכונת הראשונים, חרוזים, נווה יהושוע, קריית בורוכוב, רמת אפעל, רמת השקמה ושיכון ותיקים.
בדוגמה זו, ראינו כמה חשוב ששמאי המקרקעין שתבחרו יכיר את מסמכי תכנית האב וידע ליישם את הוראותיה בהערכות השווי אותם יידרש לבצע.
כל תכנית אב לשכונות מתווה מדיניות בינוי, הוראות בנייה ואף זכויות בנייה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על היטל השבחה:
במקרים רבים, נדרשת הערכת שווי דירה, בית פרטי, חנות או משרד לצורך פירוק שיתוף (גירושין) או חלוקת ירושה.
כאשר נדרשת חלוקה של סל נכסים (יותר מנכס מקרקעין אחד) יש צורך בביצוע שומת מקרקעין לשווי הזכויות.
המושג שווי זכויות במקרקעין שונה משווי שוק המקרקעין.
“שווי שוק” – המחיר הראוי לנכס בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון.
“שווי זכויות” – הסכום שנשאר בידיכם ממחיר המכירה, בניכוי כל תשלומי המס. בין תשלומי המס שיכולים לחול על הנכס: היטל השבחה, מס שבח ותשלום לרשות מקרקעי ישראל.
דוגמה לחלוקת ירושה או פירוק שיתוף של סל נכסים.
לצורך הדוגמה, סל הנכסים כולל: רכב בשווי 100,000 ₪, בית פרטי בשווי 3,000,000 ₪ וקופת מזומנים בשווי 200,000 ₪.
נדרשת חלוקה בין 2 אחים (ירושה) או שני בני זוג במסגרת פירוק שיתוף (גירושין).
סה”כ שווי שוק סל הנכסים – 3,300,000.
צד א’ הציע לצד ב’ להשאיר בידיו את הבית ואת הרכב (שווי שוק של 3,100,000 ₪) ולשלם תשלומי איזון של 1,450,000 ₪.
לכאורה נראה בסדר (בהנחה כי קופת המזומנים נשארת אצל צד א’.
בפועל, הצעה זו יכולה להיות מאוד לא כדאית לצד ב’.
שמאי מקרקעין ירושה או פירוק שיתוף, בבואו לבצע הערכת שווי זכויות, יגלה כי על הבית קיימת חבות מס בדמות מס שבח והיטל השבחה.
לצורך הדוגמה, המס הצפוי על הבית הינו 500,000 ₪. המס ישולם כאשר היורש או המתגרש יבקש לממש את הבית לצד ג’.
יוצא שביצוע חלוקת רכוש על סמך שווי שוק אינה נכונה ויש להעריך את שווי הזכויות (הנטו) שיתקבל ממכירת הבית לצד ג’.
בביצוע עסקה ברמת גן, עליכם לבחור שמאי מקרקעין אשר מתמצא בהוראות הבנייה בעיר ובקיא בתחומי מיסוי המקרקעין.
למאמר המלא: שמאי מקרקעין ברמת גן
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
