מהו השלב הנכון לחשוב על משכנתא? החלטתם שאתם רוצים לקנות דירה ויש לכם על הכוונת נכס ספציפי שאתם מעוניינים בו. אצל רוב הזוגות הצעירים יש פער בין ההון העצמי - כלומר הכסף שיש להם, לבין מחיר הדירה. לצורך כך אתם צריכים לקבל הלוואה מהבנק. מה שנקרא משכנתא.
אבל רגע: מי אמר שהבנק ייתן לכם הלוואה בגובה שאתם רוצים?
ראיתם דירה שנראית לכם מתאימה? ובכן, עוד לפני שאתם מתקדמים במשא ומתן עם המוכר, עליכם לגשת לבנק למשכנתאות ולקבל אישור עקרוני להלוואה. כלומר, הסכמה עקרונית של הבנק להעניק לכם את ההלוואה, אחרי שנבדק מצבכם הפיננסי. הבנק יכול לאשר את סכום ההלוואה שתבקשו, או לאשר סכום נמוך יותר, מה שאולי ידרוש מכם לחשוב מחדש על עסקת הרכישה.
אישור עקרוני תוכלו לקבל מכמה בנקים, מבלי שתצטרכו להתחייב על לקיחת משכנתא דווקא מהם, לכן בהחלט כדאי לעשות זאת כבר בשלבים הראשונים של התהליך.
רגע, למה בכלל קוראים לזה משכנתא? הרי בסופו של דבר מדובר בהלוואה, אומנם גדולה, אבל עדיין – הלוואה.
ההלוואה המקובלת לרכישת דירה נקראת משכנתא, מפני שמדובר בעסקה מיוחדת שבה הדירה עצמה משמשת כבטוחה עבור הבנק שמלווה לכם את הכסף, לכך שתפרעו את ההלוואה. הבנק מלווה לכם, אך משעבד את הנכס. המשמעות היא שאם לא תחזירו לבנק את הכסף שלוויתם, הוא יהיה רשאי לממש את הבטוחה ולקחת מכם את הנכס, את הדירה שלכם - וזה כבר לא צחוק.
מאחר שמדובר בהתחייבות הכלכלית שהיא קרוב לוודאי הגדולה והממושכת ביותר שלה תתחייבו בימי חייכם, צריך לתכנן את המשכנתא בצורה רצינית.
מתי מתחילים?
בואו נחזור אל סניף הבנק למשכנתאות. אל תחכו לרגע האחרון עם האישור העקרוני. האישור דורש מכם להציג מסמכים שונים, שלפעמים צריך לאסוף במיוחד מכמה גורמים, ולעיתים גם יחלוף זמן בטרם תקבלו תשובה.
כדאי לכם להקדים מעוד סיבה: ככל שתקדימו כך תמצאו את עצמכם עם יועץ משכנתא מטעם הבנק, שישמח להסביר לכם אודות המסלולים השונים שעומדים בפניכם, לשרטט מסלול של החזרים, ריביות ועוד. זהו מידע חשוב, שבעזרתו תוכלו להיכנס לעולם המשכנתאות, להכיר את הביטויים השונים ובסופו של דבר להתמקח טוב יותר עם הבנקים שאליהם תפנו.
שימו לב שלאישור העקרוני שתקבלו יש תאריך תפוגה. אם חיכיתם זמן רב מהוצאת האישור ועד לביצוע העסקה, ייתכן שעליכם לחדש את האישור.
כעת, כשיש לכם אישור בתוקף, אתם יכולים לסגור את העסקה ולחתום על החוזה. לפני שחתמתם, תוודאו שבחוזה ביניכם לבין המוכר יש סעיף המאפשר לכם לשעבד את הנכס עוד בטרם השלמת העסקה, אחרת הבנק לא יוכל לרשום שעבוד ולא יסכים לתת לכם את ההלוואה.
חתמתם? כעת עליכם לחזור לבנק, על מנת לבצע את עסקת המשכנתא.
איזה מסלול?
כמו בכל הלוואה בנקאית, כדאי להבין: הבנק בעצם מוכר לכם כסף. כלומר, אתם הולכים לשלם לבנק הרבה יותר מגובה ההלוואה שתיקחו. כמה יותר? תלוי בריבית. בכל תשלום חודשי שתעבירו להחזר המשכנתא, החל מהראשון וכלה באחרון - אי שם בעתיד הרחוק - יש שני חלקים: רכיב הקרן, כלומר החזר חלק מסכום ההלוואה עצמה, וריבית על ההלוואה – זה הסכום שהבנק גובה תמורת זה שהוא העמיד לרשותכם כסף.
הדבר החשוב ביותר בלקיחת משכנתא הוא בחירה מאוזנת של מסלולי ההלוואה. כאן יש לקחת בחשבון את כושר ההחזר החודשי שלכם (זוכרים? מקסימום 30% מההכנסה הפנויה, ועדיף להתרחק משם. כלומר, פחות מכך), את משך ההלוואה ואת המסלולים השונים שהבנק מציע.
זהו עולם מורכב עם המון מספרים, שבצד אחד שלו נמצאים אתם, שכמו רוב האנשים רואים אותו כקשה להבנה. בצד השני נמצא הבנק, עסק כלכלי שרוצה להרוויח, והאמינו לי שהוא מאד מיומן.
תוכלו כמובן לפעול בכוחות עצמכם ולהתמקח עם כמה בנקים. אם אתם מרגישים לא בטוחים, אל תהססו לקחת יועץ משכנתאות אובייקטיבי, כזה שמדבר היטב את שפת הבנקאים ויכול לתרגם את השפה הזו עבורכם, ולסייע לכם למצוא את המסלול הטוב ביותר. בכל מקרה, לבד או עם יועץ, הכנה מסודרת תחסוך לכם הרבה מאוד כסף בעתיד.
מה ההחזר?
הנתון החשוב ביותר שעליכם לבחון לפני נטילת המשכנתא הוא ההחזר החודשי. ואני רוצה להגיד משהו לא של דוקטורים למימון, אלא אמירה שמתאימה יותר למטפל זוגי: במרוץ לדירה הטובה ביותר ולהחזר המשכנתא המהיר ביותר, תיזהרו מלחנוק את עצמכם.
אחת הטעויות הנפוצות בקרב נוטלי משכנתאות היא למתוח את ההחזר החודשי למקסימום כל עוד אנחנו צעירים ויכולים לעבוד ולהחזיר. נכון? לא נכון!
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
אני מפציר בכם: תשאירו בתכנון סכום שיספיק לחוג נוסף לילד, לארוחה זוגית בחוץ, לחופשה פה ושם, ובעיקר - להוצאות בלתי צפויות. הדירה תהיה בסוף שלכם, אבל בדרך, בינתיים, תזכרו לא להפוך לעבדים שלה.
נכון שאם מגיעים זמנים קשים יש אפשרות להקפיא את תשלומי המשכנתא לתקופה מסוימת, כמו שנעשה בעת הקורונה עבור משקי הבית שאיבדו את הכנסתם, אבל גם בתקופה זו הריבית ממשיכה להצטבר ולהקפאה יש עלויות גבוהות מאוד. מה גם שהיא מהווה פתרון זמני בלבד.
איזו ריבית?
הדבר הבסיסי שצריך לדעת כשמגיעים לבנק למשכנתאות, הוא שיש כמה סוגים של ריביות:
- ריבית קבועה: כלומר, אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו עד ליום האחרון של ההלוואה. היתרון הברור הוא הוודאות. המחיר: ריבית קבועה עלולה להיות גבוהה יחסית, כלומר יקרה. חשוב לדעת שהבנקים דורשים בדרך כלל שלפחות חלק מההלוואה יהיה בריבית קבועה.
- מסלול אחר הוא בריבית משתנה אחת לתקופה, נניח כל 5 שנים. בדרך כלל, במסלול זה הריביות זולות יותר. אבל כדאי לשים לב שהן עשויות להשתנות בהתאם לשינוי הריבית במשק, כלומר, באופן שאינו תלוי רק בכם. השינויים הללו עלולים לייקר את ההחזרים העתידיים.
שני מסלולים אלה יכולים להיות ללא הצמדה, או צמודים למדד. למה הכוונה? הצמדה למדד משמעותה שככל שערך הכסף משתנה במהלך השנים, כך גם הסכום מתעדכן. בשנים האחרונות, מי שבחר במסלול הצמדה למדד הרוויח, כי המחירים בקושי עלו. כלומר, לא הייתה אינפלציה. מה יקרה בעתיד? את זה כמובן קשה לחזות.
- המסלול השלישי הוא זה שידוע בתור פריים מינוס. זוהי הלוואה שצמודה לריבית של בנק ישראל ומשתנה בכל חודש. ככל שריבית בנק ישראל נמוכה, וכך זה היה לאורך השנים האחרונות, הריבית תהיה נמוכה.
אבל אם הריבית במשק תעלה, זה יגרור עלייה חדה בהחזר שלכם. כעת, ואני מדגיש שמדובר על העת הנוכחית, זהו ללא ספק המסלול הזול ביותר, אבל יש לדעת שבנק ישראל מגביל את נוטלי המשכנתאות, כך שלא יותר משליש מההלוואה יהיה במסלול זה.
התוצאה היא שאין לנו באמת כל כך הרבה דרגות חופש בתמהיל. כמעט כל לוקחי המשכנתאות מחלקים את ההחזר לשלושה חלקים פחות או יותר שווים: שליש זול מאוד עם סיכון גבוה לשינוי, שליש שמשתנה בכל מספר שנים ושליש מההלוואה בריבית קבועה.
לכמה שנים?
יש עוד מקום שבו מתבטא השוני בין המשכנתאות השונות: משך השנים של אותו מסלול הלוואה. כלומר, לכמה שנים החלטתם לקחת את המשכנתא.
ככל שהמשכנתא ארוכה יותר, כך הריבית גבוהה יותר. הלוואה לתקופה ארוכה אומנם מקטינה את ההחזר החודשי בגין הקרן, אבל מגדילה את סכום הריבית שתשלמו.
בנקים שונים יציעו לכם מסלולים והרכבים שונים, אבל לא שונים עקרונית זה מזה. אז איך נדע להשוות באופן חכם? הטיפ שלי הוא להסתכל לא רק על סכום ההחזר הראשוני, אלא גם על סך הריבית שתשלמו לאורך השנים.
עוד נתון שיש לקחת בחשבון לפני שמתחייבים למשכנתא במסלול כזה או אחר, הוא שיש כמה דברים שאתם יודעים והבנק לא. האם מסלול המשכנתא הוא בעל גמישות מתאימה למסלול החיים שאתם מתכננים לעצמכם? אם יש לכם ילדים? מהו גילם? האם יש צפי להרחבת המשפחה? האם צפוי שינוי בקריירה? ועוד.
גורמים אלה יכולים להשפיע על כושר ההחזר שלכם ובעיקר על הצורך שלכם בתפירה אישית של המשכנתא למידתכם. למשל, אם אתם סטודנטים למקצוע שיש בו ביקוש גדול לעובדים והמשכורות בו מתגמלות, הגיוני שתתכננו מסלול שיאפשר החזר חודשי נמוך בשנים הראשונות, כל עוד האמצעים שלכם מצומצמים, והחזרים גבוהים יותר בשנים שבהן תהנו מהכנסה קבועה וגבוהה יותר.
הכי חשוב: גם אם אתם משתוקקים כבר להשלים את העסקה ולרכוש את הדירה שנראית לכם בדיוק מה שאתם צריכים, קחו נשימה עמוקה וגשו לנושא המשכנתא בסבלנות, עם זמן ובלי פחד. אל תפחדו לשאול שאלות ואל תיתנו לאף אחד לסבך אתכם. אם לא הבנתם, תשאלו - ואם לא הבנתם גם בפעם השנייה, תשאלו שוב, עד שיימצא מישהו שיסביר לכם את הדברים בפשטות.
אחרי הכל, זו אחת מההחלטות הכי יקרות בחיים שלנו - ולדברים יקרים ניגשים בנחת
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו