על פי חוק המקרקעין (בתים משותפים), תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") בית משותף הינו בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. כאמור, הגדרת הבית משותף היא בניין שבו דירות אחדות, שלכל אחת מהן בעלים משלה וכן רכוש משותף. הרכוש המשותף יכול שיהיה חדר מדרגות, מעליות, חצר משותפת, גג וכדומה.
במאמר זה נסקור בקצרה את הוראות סעיף 59ג' לחוק התאמות לאדם עם מוגבלות. בעל דירה שהוא או בן משפחתו המתגורר עמו, או אדם השוכר ממנו את הדירה יש לו מוגבלות, רשאי לבצע התאמה ברכוש המשותף בהתאם לתנאים הבאים:
- עונה על הגדרת אדם עם מוגבלות (כהגדרתו בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998).
- רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק אישר בחתימתו במסמך הערוך על פי טופס אישור הצורך בהתאמה, כי ביצוע ההתאמה המפורטת במסמך דרוש בשל מוגבלותו של האדם, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה.
- ההתאמה אינה מונעת משאר בעלי הדירות בבניין לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, וההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית.
- אם ביצוע ההתאמה דורשת היתר לפי חוק התכנון והבנייה על בעל הדירה לקבל את ההיתר ולמלא אחר תנאיו.
- ביצוע ההתאמה ייעשה על חשבון בעל הדירה.
- לא יאוחר מ-40 ימים לפני מועד ביצוע ההתאמה, על בעל הדירה או נציג מטעמו למסור הודעה מפורטת בכתב לוועד הבית לגבי הכוונה לבצע את ההתאמה ומהותה. אם אין ועד, יש למסור הודעה נפרדת לכל בעלי הדירות בבית המשותף.
בחלק מהמקרים נדרשת הסכמתם של חלק מהדיירים לצורך ביצוע ההתאמות, וישנן התאמות שאינן טעונות הסכמה, והכל כמפורט בתוספת השנייה לחוק.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
ועד הבית, וכן בעל דירה הרואה עצמו נפגע מביצוע התאמה, רשאים לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין בתוך 30 ימים מהיום שבו נתקבלה ההודעה האמורה. המפקח רשאי מטעמים מיוחדים להאריך את המועד להגשת תביעה זו. הגשת התביעה לא תעכב או תמנע את ביצוע ההתאמה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת.
אם ישתכנע המפקח כי בעל דירה התנגד מטעמים בלתי סבירים לביצוע התאמה או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, והחליט להרשות את ביצוע ההתאמה, החלטתו תבוא במקום הסכמתו של בעל אותה דירה.
התחשבות במצבה
לאחרונה נדונה הסוגייה של ביצוע התאמות ברכוש המשותף לאדם עם מוגבלויות במסגרת תביעה שהוגשה למפקח על המקרקעין (עכו) 513/20 פלוים ' ועד הבית ברחוב, במסגרתה בעלי הדירה של דירת מגורים בבית משותף (להלן: "התובעים" ו/או "התובעת", לפי העניין) הגישו בקשה למתן סעד זמני וביקשו לחייב את נציגות הבית שלא להפעיל את מבשם הריח בחניון ובקומת הלובי.
לטענת התובעת, מבשם הריח גורם לה לאלרגיה חמורה, ובשל כך נמנעת ממנה האפשרות לעשות שימוש בדירתה. התובעים הוסיפו וציינו כי דירתם כאמור מצויה בקומת הקרקע, קומת הלובי, ולכן הריח ממפיץ הריח חודר לתוך דירתם. לבקשה צירפו התובעים תיעוד רפואי הקושר לכאורה בין מפיצי הריח לבין האלרגיה ממנה סובלת התובעת.
התובעים הוסיפו וטענו כי במצב זה נאלצו לעזוב את דירתם ולעבור להתגורר אצל הוריהם. התובעים ציינו כי בנסיבות אלו, ועל אף שרק רכשו את דירתם לאחרונה, הם כבר החלו בהליך למכירת הדירה (להודעת התובעים צורפה הזמנת שירותי תיווך).
מנגד, לטענת נציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות"), היא מצדה עשתה כל שניתן כדי לסייע ולהתחשב בתובעת, אלא שלא ניתן שלא להפעיל כלל את מבשם הריח בלובי הכניסה לבניין, שכן בלעדיו קיימים ריחות רעים מאוד.
הנציגות הוסיפה והדגישה כי מדובר בבניין חדש, המתוחזק ברמה גבוהה, כאשר הנציגות אף דואגת לניקיון של קומת הכניסה, בתדירות גבוהה של כ-3 פעמים בשבוע, ועדיין יש צורך בהפעלת המבשם כדי למנוע ריחות רעים. בשל כך גם לא הסכימה שלא להפעיל את המבשם עד למכירת הדירה, שכן מדובר בהליך שיכול לקחת מספר חודשים.
הנציגות אף ציינה כי מתוך התחשבות במצבה של התובעת, הוציאה בעבר סכומי כסף משמעותיים, כדי להחליף את מפיץ הריח למפיץ אקולוגי, אך לטענת התובעים גם המפיץ האקולוגי גורם לתובעת לאלרגיה.
מאזן הנוחות
המפקח על רישום מקרקעין קיבל את הבקשה בחלקה וקבע כלהלן:
התובעים יהיו רשאים להתקין מטהר אוויר על חשבונם בלובי הכניסה לבניין, ובשעה שזה יותקן, תיאסר על הנציגות באופן זמני הפעלת מבשם הריח עד לפסק הדין שיינתן בתיק העיקרי. כמו כן, יש להורות כי למשך תקופה של 20 ימים לא יופעל מבשם הריח, ובמהלכה תהיה רשאית התובעת להתקין את מטהר האוויר.
בשלב זה של הדיון ומבלי לקבוע עמדה, ניתן להניח לטובת התובעים כי אפשר שיש להחיל בעניינם את הוראות סעיף 59ג' לחוק המקרקעין העוסק בביצוע התאמות ברכוש המשותף הדרושות לאדם עם מוגבלות.
התובעים הציגו תיעוד רפואי ממנו עולה לכאורה, כי אכן התקנת המבשם מונעת מהתובעת את האפשרות להיכנס לדירתה ולעשות בה שימוש. אומנם בדרך כלל מדובר בביצוע התאמה פיזית, אלא שהמחוקק לא הגביל במפורש את רשימת ההתאמות.
לא ניתן לשלול בשלב זה את טענות התובעת לקיומה של עילת תביעה לכאורית. דירת התובעים מצויה בקומת הקרקע סמוך ללובי הכניסה, כך שאפשר שריחות הבישום גם חודרים בחלקם לתוך דירתה, מבלי לקבוע בשלב זה כל ממצא.
בבחינת מאזן הנוחות, הרי שבשלב זה של הדיון יש להעדיף את הפסקת פעילותו של מפיץ הריח, על פני פגיעה גופנית בתובעת.
במסגרת ההליך העיקרי, וככל שהתובעים יבקשו להסתמך על סעיף 59ג' לחוק המקרקעין, יהיה עליהם להוכיח את שאר תנאי הסעיף. יובהר כי בשלב זה יהיה על נציגות הבית לשאת בהוצאות השוטפות הדרושות להפעלת מטהר האוויר, וזאת בהתאם לסיפא בסעיף 59ג' (ו) לחוק המקרקעין.
עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד גדעון פישר ושות' ומנהל המחלקה המסחרית
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו