שינויים בעל פה בהסכם הכתוב

כלל ידוע הוא בדיני מקרקעין כי עסקת מקרקעין טעונה הסכם בכתב, וזאת להבדיל מעסקאות במטלטלין שאין בעיקרון לגביהן כלל דומה. הכלל בענייני מקרקעין מעוגן בסעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 הקובע כי: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה הסכם בכתב".

חרף הוראה ברורה זו, בתי משפט מלאים בתיקים שבהם מתבקשת אכיפה או ביטול של הסכמי מקרקעין שההסכם נשוא המחלוקת אינו אלא פיסת נייר לא מסודרת עם מלל לא ברור, היעדר חתימות, או עקב שינוי הוראות ההסכם מכוח נוהג או הסכמות כאלו ואחרות שבעל פה.

בבסיסו של כל הסכם מכר לרוב נקבע כי בתמורה כספית מסוימת, שתשולם במועדים שנקבעו בין הצדדים, יעביר המוכר לקונה את זכויות הבעלות והחזקה בדירה שבבעלות המוכר. כל צד מתחייב לשאת בתשלומים כפי שסוכם בין הצדדים. בדרך כלל נצא מנקודת הנחה כי אי תשלום במועד שנקבע מהווה הפרה יסודית המקנה, בין היתר, סעדים כגון ביטול ההסכם ופיצוי מוסכם.

לפיכך, מעניין לראות כיצד הנושא נדון לאחרונה במסגרת פסק דין תמש (ת"א) 43389-01-18 ר.ב.נ נ' א.נ, בו בית המשפט קבע שהסכם המכר תקף, זאת על אף שחלפו כ-8 שנים מהמועד שנקבע לתשלום מלוא התמורה וזו טרם שולמה.

למעשה, התוצאה של פסק הדין הינה כי בית המשפט מחייב את הצדדים לאכוף את ההסכם, בכפוף לתשלום יתרת התמורה בשערוך החיוב החוזי באמצעות ריבית והצמדה. להלן סקירה קצרה של השתלשלות האירועים אשר הביאה לתוצאה זו.  

 

הסכמות בעל פה

הצדדים הם בני זוג לשעבר ושלושת אחיו של הבעל. מדובר בשלוש תביעות אשר אוחדו הואיל ומדובר בשאלות דומות של עובדה ומשפט. עניינן של התביעות בדירת מגורים הרשומה על שם הבעל לשעבר ואחיו.

בשנת 2011 חתמו הצדדים על הסכם מכר לפיו מכרו 75% מזכות הבעלות לבני הזוג תמורת 1.875 מיליון שקל. בפועל, עד לשנת 2014 שילמו בני הזוג לאחים כ-60% מהתמורה ושלא על פי הסדר התשלומים שנקבע בהסכם (לטענת האישה בעקבות הסכם בעל פה).

בהמשך לכך ביקשו בני הזוג לקחת משכנתא על מנת לשלם את יתרת התמורה, אולם האחים סירבו לחתום על המסמכים שדרש הבנק ואף סירבו לקבל מבני הזוג את יתרת התמורה. בני הזוג נותרו בדירה והמשיכו לשלם לאחים את דמי השכירות המוסכמים.

לאחר שבני הזוג נפרדו, הגישה האישה תביעה להצהיר שהסכם המכר תקף ויש להשלים את העסקה ורישום הזכויות על פיו. מנגד, האחים הגישו תביעות לחיוב האישה בתשלום דמי שימוש ראויים ולפינוי וסילוק האישה מהדירה.

בית המשפט לענייני משפחה קיבל את תביעת האישה ודחה את תביעות הבעל ואחיו מהטעמים הבאים:

ראשית, ביהמ"ש קובע כי על פי פרשנות הסכם המכר, בני הזוג היו אמורים לשלם את מלוא התמורה תוך 90 יום מחתימת ההסכם. אין חולק שבני הזוג לא פעלו על פי הסדר התשלומים שנקבע בהסכם, ובכך הפרו את ההסכם. עוד נקבע בהסכם, שתשלום התמורה ייחשב כתנאי עיקרי בהסכם וכי הפרתו תהיה משום הפרה יסודית.

כידוע, בהתאם לחוק החוזים הפרה יסודית מקנה זכות לנפגע לבטל את החוזה בלא מתן ארכה, ואילו הפרה לא יסודית מכפיפה את זכות הביטול למתן ארכה שלא נוצלה על ידי המפר (וכן לסייג הצדק).

ואולם, נקבע בפסיקה כי גם במקום שהסכימו צדדים לחוזה כי הפרה מסוימת תהא יסודית, יכול שבנסיבות מסוימות זו תלבש מחלצות של הפרה שאינה יסודית מכוח התנהגות הצדדים. בהקשר זה נקבע כי חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול בגין הפרה יסודית עשוי להצריך מתן ארכה (בדומה להפרה הלא יסודית).

גם במקרה דנא, לנוכח חלוף הזמן ואי העמידה על ביצוע התשלומים במועד, הפכה תניה זו לתניה לא יסודית, במובן זה שהאחים לא היו רשאים לבטל את הסכם המכר, מבלי שניתנה לבני הזוג ארכה לתיקון ההפרה.

מכל מקום, בין שמדובר בתניה יסודית ובין אם לאו, בענייננו לא הוכח שהייתה הפרה, משביהמ"ש קיבל את גרסת האישה כי התגבש בין הצדדים הסכם בעל פה ומכוח התנהגות להסדר תשלומים אחר מזה הקבוע בהסכם המכר .

כמו כן לא הוכח שהייתה הודעת ביטול כדין. דרישה לפינוי והודעת ביטול רשמית באה, לראשונה, בסמוך להליך משפטי זה, ובחלוף 7 שנים ממועד חתימת ההסכם.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

בכל הנוגע לדרישת הכתב בעסקאות במקרקעין, כידוע, דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין היא דרישה מהותית, אולם נפסק כי היא מכוונת רק כלפי ההתחייבות גופה לעשות עסקה במקרקעין.

שינוי בהסכמה של תנאים, אינם חייבים להיעשות בכתב. מכאן שאין בעובדה שהשינויים עליהם הסכימו הצדדים בעל פה ובהתנהגות לא מצאו ביטוי בכתב, כדי לשלול מהם כל תוקף. יתרה מכך, בפסיקת ביהמ"ש העליון המגמה היא ליתן עדיפות לעקרון תום הלב על פני דרישת הכתב.

זאת ועוד, ביהמ"ש סבור כי הדרישה המופיעה בהסכם המכר הנדון, לפיה לא יהיה תוקף לכל הסכמה בעל פה או שינוי בדרך של התנהגות היא דרישה הוכחתית ולא מהותית. קרי, היא יוצרת חזקה ניתנת לסתירה לפיה חוזה מאוחר בעל פה או בהתנהגות שנועד לשנות את החוזה הכתוב אינו מחייב. משנמצא לעיל, כי הצדדים שינו הלכה ולמעשה את תנאי ההסכם, הרי שחזקה זו נסתרה.

זאת ועוד, הוכח כי בפועל הצדדים שינו את הסדר התשלומים שנקבע בהסכם המכר, ובמסגרת זו קיבלו האחים כספים על חשבון התמורה והמשיכו לקבל שכר דירה מבני הזוג במהלך השנים. משכך, העלאת טענות המבקשות להיצמד להוראות בהסכם השוללות הסכמות בעל פה, "עד שהקונים לא יציגו מסמך בכתב עם חתימות הצדדים, על שינוי מתנאי ההסכם, שהרי אין ולא קיים כל שינוי כזה" – מנוגדת לחוש הצדק ולעיקרון תום הלב.

יתירה מכך, מדובר בצדדים להסכם שהם בני משפחה, והיעדר ההקפדה על פורמליות והנטייה לגלות גמישות בכל הנוגע לקיום חיובים חוזיים, כמו גם גיבוש הסכמות בעל פה, הינם דבר שכיח בין בני משפחה ביניהם שוררים, מטבע הדברים, קרבה ויחסי אמון.

לפיכך נקבע כי יש ליתן תוקף להסכמות שגיבשו הצדדים ביחס למועדי תשלום יתרת התמורה, על אף שלא הועלו על הכתב.

 

ההסכם לא בוטל

האם בוטל ההסכם כדין? ביהמ"ש משיב על כך בשלילה. בהעדר הודעה העומדת בדרישות הדין אין תוקף לביטול, והחוזה נשאר תקף ומתקיים גם לנוכח ההפרה. בענייננו, הנתבעים כשלו מלהוכיח שמסרו לתובעת הודעה על ביטול ההסכם כדין.

יתרה מכך, גם בהנחה שנשלחה על ידי האחים הודעת ביטול עוד בשנת 2011, אין בכך כדי לשנות מהמסקנה הנ"ל, שכן עצם קבלת הכספים על ידם על חשבון התמורה מעידה על ויתור מצידם על זכות הביטול, כי הנתבעים בחרו "בברירת הקיום של ההסכם".

מסקנה זו מקבלת חיזוק נוסף לנוכח תוכן פתקים שהגישה האישה בכתב ידו של האיש המעוררים חשד, כי מדובר במהלך שתוכנן בקפידה, והאחים עושים יד אחת עם האיש במטרה להבטיח שהאישה לא תקבל במסגרת חלוקת הרכוש זכויות בדירה.

ניסיון בני הזוג ליטול משכנתא בשנת 2014: אין חולק כי סירוב האחים לאשר לבנק, כי הסכם המכר עדיין בתוקף, מנע מבני הזוג לקבל הלוואת משכנתא ולשלם את יתרת התמורה בגין המכר.

בפסיקה נקבע כי התחייבות לתשלום מלוא התמורה כנגד העברת החזקה והזכויות בדירה הם חיובים שלובים ומקבילים. להבדיל מכך, כאשר החיוב הוא לחתום על המסמכים הדרושים לצורך קבלת משכנתא על מנת לאפשר לקונה לקבל את ההלוואה הנדרשת לשם תשלום התמורה, הרי שלפנינו חיובים מותנים.

חיוב מותנה משמעו שהתחייבותו הנגדית של צד לחוזה היא מאוחרת ומותנית בכך שהצד השני יקיים תחילה את חיובו. מנגד, חיובים שלובים ומקבילים משמעם שעל הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד, וכשהדבר לא ניתן, להראות נכונות חד משמעית לקיים את חיובם.

בענייננו, בין שנגדיר את החיובים כחיובים שלובים ובין שנגדיר אותם כחיובים מותנים, התוצאה המתקבלת, בהתאם לסעיף 43(א) לחוק החוזים היא דומה, והיא דחיית המועד לקיומו של החיוב. זאת עד קיום חיוב האחים לחתום על מסמכי המשכנתא.

כפועל יוצא מכך, אין לראות באי תשלום יתרת התמורה הפרה של ההסכם מצד בני הזוג. משכך עקרונית אין מניעה להיעתר לתביעה למתן פסק דין הצהרתי, המורה שההסכם תקף ויש לפעול להשלמתו.

יחד עם זאת, ביהמ"ש סבור כי יש ליתן ביטוי לעובדה שבני הזוג ישבו בחוסר מעש תקופה ארוכה (כ-8 שנים, במהלכן עלה ערך הדירה) כתנאי לאכיפה. כשמנגד, יש ליתן את הדעת לכך שהחזקה בדירה נמסרה לבני הזוג עוד קודם לחתימת ההסכם; שבני הזוג שילמו כ-60% מהתמורה שנקבעה בהסכם המכר, כאשר כספים אלה הוחזקו כל השנים ועדיין מוחזקים בידי האחים; וכן כי בני הזוג המשיכו לשלם כל התקופה את מלוא חלקם של האחים בשכר הדירה, על אף שהם כבר שילמו חלק ניכר מתמורת המכר.

באיזון בין השיקולים, נקבע כי יש להסתפק בשערוך החיוב החוזי (קרי שערוך ייתרת התמורה בסך 735,000 שקל), כאשר שיטת השערוך הראויה בנסיבות העניין היא באמצעות חיוב בריבית והצמדה, החל מהמועד בו הייתה אמורה להשתלם יתרת התמורה על פי הסכם המכר.

מפסק דין זה אנו למדים כי במקרים בהם התגבש בין הצדדים הסדר תשלומים אחר מזה הקבוע בהסכם, קרי, שינוי הוראות ההסכם הינו מכוח נוהג או הסכמות שבעל פה או שקיומו מותנה בקיום התחייבויות גם מצד המוכר, והמוכר אינו ממלא את התחייבויותיו כראוי או בצורה נאמנה להוראות ההסכם, איחור בתשלום לא יהווה הפרה מצד הקונה. יתרה מזאת, בנסיבות מסוימות שינוי בהסכמה של תנאים בהסכם הכתוב, אינו חייב להיעשות בכתב.

בשנים האחרונות הגישה של בתי המשפט הינה למנוע מצבים בהם דרישת הכתב משמשת כלי נשק בידם של אנשים המבקשים לנהוג בחוסר הגינות. בעל דין חייב להפעיל את זכויותיו בתום לב ומבלי שיגרום נזק לחברו על דרך של עמידה דווקנית על זכויות או כללים, הנוגדים את עקרון העל של פעולה בדרך מקובלת ובתום לב. 

עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית

 

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו