בפרק הקודם דובר על השיקולים המנחים בבחירת דירת המגורים ועל האפשרויות השונות שעומדות בפניכם, שעיקרן דירה חדשה מול דירה יד שנייה.
בפרק הזה נתקדם שלב אחד נוסף, לשלב שבו כבר מצאתם את הדירה המבוקשת. יתכן שזו נראית דירת החלומות שלכם. המחיר טוב, המוכרים חייכנים, מועד הפינוי גמיש. מבחינתכם, זהו זה, אפשר להתקדם.
אז רגע אחד, לפני שאתם צוללים אל המשא ומתן, שבסופו החתימה על החוזה, עליכם לבדוק כמה דברים ביחס לנכס, שיבטיחו שהעסקה שאתם מתכננים לעשות הינה, עד כמה שניתן, ללא סיכונים.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
הכלל המנחה אותנו בעסקאות מקרקעין הינו לאסוף את מקסימום הידע ביחס לנכס שאנחנו רוכשים. הידע הזה מאורגן בשלושה רבדים שונים: משפטי, תכנוני ופיזי. רק אחרי שבדקתם את שלושת הרבדים הללו, לבד או באמצעות אנשי מקצוע, תוכלו להתקדם ללא חשש אל החתימה על החוזה.
זכרו, רכישת הדירה היא העסקה החשובה ביותר שאתם עושים, ועסקאות נדל"ן יכולות להיות מורכבות מאוד ולעתים יש בהן סיכונים שלא מתגלים, אלא אם בודקים היטב. בתי המשפט קבעו במספר רב של מקרים, שכאשר אדם רוכש נכס מקרקעין תוך שהוא מתעלם מנורות אזהרה, כלומר מהבעיות שקיימות בעסקה, הקונה עלול להפסיד את כספו.
כשתהיו בשלב הזה יתכן שהצדדים השונים ילחצו עליכם להתקדם. המוכרים, המתווך ואולי אפילו בני המשפחה. זה הזמן לפעול באחריות ובשיקול דעת. העתיד שלכם מונח על הכף.
הזווית המשפטית
הרובד הראשון מתייחס לנתונים המשפטיים של הכנס. רובד זה בודק למי בכלל שייך הנכס שאתם רוצים לקנות והאם יש מניעה משפטית מלבצע את העסקה.
את הבדיקות המשפטיות יעשה באופן מדוקדק עורך הדין שייצג אתכם בעסקה. עליו לבדוק האם הנכס אכן שייך לאותם האנשים שעומדים כאן לפניכם, האם יש מניעה כלשהי מלבצע את העסקה, כמו למשל עיקול, הערת אזהרה המונעת את העסקה, או מחויבות של המוכרים לצד שלישי כלשהו, שמתנגשת ופוגעת באפשרות שלהם למכור לכם את הדירה.
זוהי כמובן בדיקה של אנשי מקצוע, אך היא באחריותכם. אתם הרוכשים. בהרצאות הבאות תלמדו על נסח הטאבו שעשוי לגלות לכם מידע רב, וכן תקבלו פירוט על הבדיקות שמבצעים עורכי הדין לפני שהם נותנים לכם אור ירוק לביצוע העסקה. הבדיקות המשפטיות הללו מגינות עליכם ומוודאות שאין מניעה להעברת הזכויות.
כאשר מדובר בדירה חדשה שאתם קונים מקבלן או מיזם, אתם נהנים מערבות חוק המכר. החוק מקטין את הסיכון ומבטיח שלא תהיה בעיה בהעברת הזכויות, וככל שתהיה כזו, כספכם יוחזר. אבל כאשר מדובר בדירה מיד שנייה, כלומר ממוכרים מזדמנים, כאן הבדיקה צריכה להיעשות באופן קפדני באמצעות עורך הדין המייצג אתכם.
מידע תכנוני
הרובד השני הוא הנתונים התכנוניים של הנכס. בשונה מהרובד המשפטי הבודק את הזכות של המוכרים לבצע את העסקה, כאן אנו בודקים את מצבה התכנוני של הדירה. יתכן למשל שהמוכרים לא מספרים לכם או אולי אפילו לא יודעים, אבל ישנה חריגת בנייה בנכס ואולי אפילו צו הריסה על חלקו.
בדירות רבות בישראל הבנייה בפועל אינה תואמת להיתר הבנייה שהוציאה הרשות המקומית. אין זה אומר שלא ניתן לקנות נכס כזה, אבל זה נתון שאתם חייבים לדעת ולקחת בחשבון לפני העסקה.
שאלה תכנונית נוספת היא האם יש אפשרות להרחיב בעתיד את הנכס או להכלילו כחלק מפרויקט התחדשות עירונית? לכך עשויה להיות השפעה על שווי הנכס ועל ההחלטה שלכם האם לקנות אותו.
סוגייה תכנונית חשובה נוספת הינה האם אושרו תוכניות בינוי שונות המשפיעות על הנכס בדרכים שונות, או מטילות היטל השבחה. אמנם היטל השבחה לא מוטל עליכם אלא על המוכרים, ועל כך תלמדו בהרצאה העוסקת במיסוי מקרקעין, אך אני מזכירה לכם את הכלל – ככל שתהיה בידכם יותר אינפורמציה, העסקה תהיה צפויה יותר ומסוכנת פחות.
שימו לב, ככל שהנכס ישן יותר, כך עולה החשיבות של הבדיקה התכנונית. בדיקה כזו נעשית בדרך כלל על ידי שמאי, ואם אתם לוקחים הלוואה מהבנק, ממילא תידרשו להנפיק שומה וכדאי שתוודאו שהשמאי מבצע את כל הבדיקות התכנוניות הרלוונטיות. אם אתם לוקחים שמאי באופן פרטי, ודאו שהוא מקובל על הבנק שממנו תרצו לקבל הלוואה.
בדיקה תכנונית נוספת שעליכם לעשות מתייחסת לאזור המגורים. לפני שאתם מחליטים על אזור מגוריכם העתידי, חשוב שתלמדו את האזור ואת התוכניות העתידיות שלו. באמצעים פשוטים תוכלו לבדוק ברשות המקומית מה עתיד להתפתח בשכונה ואלו תוכניות עתידות להתממש בסמוך.
רכבת קלה? מבני ציבור? פרויקטים למגורים? שטחי ציבור נוספים? פארקים? בדיקה פשוטה תוכל לגלות לכם, שבשטח הפנוי שנמצא מול החלון של חדר השינה מתוכנן לקום בית ספר. כדאי שתדעו זאת לפני החתימה על החוזה.
בירור נוסף שחשוב לעשות, גם בדירה יד ראשונה וגם בדירה יד שנייה, הינו מה יהיו תעריפי הארנונה ועלויות ועד הבית או חברת הניהול שילוו אתכם בעתיד. ככל שמדובר בדירות הממוקמות במגדלים, מחירי דמי הניהול עשויים להיות גבוהים מהרגיל בגלל עלויות תחזוקה גבוהות. שימו לב לכך והכניסו הכל אל מערכת השיקולים שלכם.
מצב הנכס
הרובד השלישי מתייחס לנתונים הפיזיים של הנכס. בבדיקה זו עליכם לבדוק את מצבו הפיזי של הבניין שבו אתם מעוניינים להתגורר, וכן את מצבה של הדירה.
תזכרו שאתם עושים עסקה לטווח ארוך ועליכם לחשוב קדימה. למשל, גם אם המזגנים בדירה פועלים היטב, אך הם בני למעלה מעשור, סביר שבתוך שנים לא רבות תצטרכו לטפל בהם.
בחינת מצב הדירה תסייע לכם להעריך את גובה השיפוץ שתצטרכו לעשות לפני הכניסה, סכום שכמובן מצטרף לעלות הרכישה. עליכם גם לבדוק ולשאול האם יש ליקויים שונים בנכס, כגון רטיבות, או מחלות שונות שהבניין סובל מהן.
גם אם תחליטו, על בסיס הידע שצברתם, לרכוש את הנכס, עדיין ישמשו אתכם הנתונים האלה במשא ומתן על הקנייה.
בדיקה פיזית נוספת הינה ביחס לשטחים המוצמדים לדירה, כמו המחסן או החניה: האם יש בכלל, כמה חניות צמודות לדירה והאם הן נוחות לשימוש? כך למשל, ברבות מהדירות שמוצמדות להן שתי חניות, תמצאו שהן אחת אחרי השנייה, מה שיכול להיות קצת לא נוח. חלק מהחניות מקורות ואחרות לא.
כאשר אתם קונים דירה בפרויקט חדש, תוכלו להתמקח על כך ולשפר את איכות החיים שלכם. כאשר מדובר בנכס קיים, חשוב שתדעו בדיוק מה אתם מקבלים בחבילה.
מידע זה כוח
הרעיון המרכזי שמייצג פרק זה הוא איסוף המידע, וכמה שיותר. כאשר מדובר בדירת יד שנייה, רצוי גם שתנסו לברר, בעדינות כמובן, מדוע המוכרים מחליפים דירה.
יתכן שתגלו שהכל בסדר והם בסך הכל רוצים לעבור לדירה גדולה או חדשה יותר. אבל יתכן שתגלו שיש בעיה שבעקבותיה המוכרים מעוניינים לעבור. נורה אדומה נדלקת בעיקר כאשר המוכרים התגוררו בנכס תקופה קצרה יחסית. נסו לגלות כל פיסת מידע בכל דרך.
אמרנו שאת הידע אתם מארגנים בשלושה רבדים: משפטי, תכנוני ופיזי? יש רובד אחד נוסף שעליו תלמדו בפרק הבא – הרובד הכלכלי. בפרק זה תלמדו כיצד אוספים את כל המידע הכלכלי הרלוונטי לפני העסקה, באופן שישרת אתכם בשלב הבא – המשא ומתן.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו