מתחרדת או מתחדשת?

מה הסיפור

קריית היובל היא שכונה גדולה בדרום מערב ירושלים, שנבנתה על רכס גבוה עם נוף מרשים. הדייר הכי מוכר הוא ככל הנראה פסל המפלצת המפורסם, שאהוב כל כך על ילדי העיר.

קריית היובל הוקמה ב-1951 ויש בה שיכונים ותיקים לצד אזורים יוקרתיים, כמו רחוב שמריהו לוין. האוכלוסייה מגוונת, ובשנים האחרונות ניכרת הגירה חרדית, שמלווה במאבק של התושבים הותיקים לשמירה על צביונה של השכונה.

מספר פרויקטים של פינוי-בינוי מקודמים כיום, ומגמה זו צפויה לגבור בשנים הקרובות, בין היתר בגלל שני קווי רכבת קלה שצפויים לעבור בה ולהפוך את הנסיעה מהשכונה למרכז העיר ולמוקדי התעסוקה למהירה ונוחה. להתחדשות העירונית הנרחבת בשילוב הרק"ל יש פוטנציאל להפוך את המקום למוקד עירוני מרכזי.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

אוכלוסייה

האוכלוסייה המגוונת כוללת חילונים ושומרי מסורת, ומאז שנת 2000 עברו אליה גם חרדים רבים. השינוי באוכלוסייה ניכר היטב בנתונים הדמוגרפיים, שמראים שבין 2008 ל-2018 אוכלוסיית המבוגרים (בני 20-59) נשארה יציבה, בעוד שאוכלוסיית הילדים צמחה בכמעט 70%, מה שמצביע על שינוי בגודל המשפחה הממוצע. למרות השינויים הדמוגרפיים, השכונה עדיין ידועה כמעוז חילוני, אך לא פעם מתגלעים בה סכסוכים בין החילונים והחרדים, שנוגעים בעיקר לאופי הציבורי במקום.

תחבורה

כיום אין בשכונה מצוקת חניה או עומסי תנועה חריפים, אך תוספת משמעותית של תושבים במסגרת התחדשות עירונית עשויה לגרום לעומסים על תשתיות הרכב. אוטובוסים רבים עוברים ברחובות הנטקה, שמריהו לוין וגולומב.

הבשורה האמיתית תבוא ב-2023, אז תיפתח לתנועה הארכת הקו האדום של הרכבת הקלה לבית החולים הדסה עין כרם. הרק"ל תעבור ברחובות הנטקה והנרייטה סאלד, ותאפשר נסיעה מהירה ונוחה בתדירות גבוהה למרכז וצפון העיר. כיום מקודם קו נוסף באזור, הקו הסגול, שיחבר בין עין כרם במערב למלחה ותלפיות במזרח. הקו לא צפוי להיפתח לפני 2030.

 

יתרונות

• שכונה מגוונת וגדולה.
• נגישות תחבורתית טובה, שאף צפויה להשתפר.
• ההתחדשות העירונית צפויה לשפר את התשתיות.

 

חסרונות

• מאבקים בין חילונים לחרדים.
• התחדשות עירונית מלווה במטרדי בנייה.
• ריחוק ממרכז העיר.

היצע ומחירים

בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות  בכ-16%ֿ, כאשר הפער בין דירה חדשה לדירה יד שנייה עומד על כ-22%. רוב הדירות החדשות משווקות במסגרת התחדשות עירונית, כלומר תמ״א 38 ופינוי-בינוי, אך לא כולן: פרויקט אלעד בית וגן, למשל, הנבנה בימים אלה, ממוקם באזור הצפוני, סמוך ליער ירושלים, ומציע מגוון דירות ב-2 בניינים בני 18 קומות.

כצפוי, השנה ראינו ירידה משמעותית בהיקפי העסקאות - ירידה של כ-46% בעסקאות יד שנייה וצניחה של 75% בדירות חדשות, ל-100 ול-36 עסקאות בהתאמה (עד נובמבר). הירידה בהיקף העסקאות, במקביל לשמירה על יציבות המחירים, משקפת היטב את המגמה הכללית בארץ עקב משבר הקורונה.

תוכניות לעתיד

הארכת הקו האדום: קו הרכבת הקלה, שמחבר בין פסגת זאב להר הרצל, מוארך בימים אלה צפונה ודרומה, כולל מעבר בלב השכונה, ברחוב הנטקה. כשיושלם ב-2023 תתאפשר נסיעה נוחה ומהירה יחסית להדסה עין כרם מדרום, למרכז העיר ולנווה יעקב בצפון.

הקו הסגול: קו רכבת קלה שנמצא בשלבי תכנון מוקדמים, וצפוי לחבר בין הדסה עין כרם במערב לבין ארמון הנציב ממזרח, ובדרך לעבור במלחה ותלפיות, ולקשר לקווי רק"ל נוספים (הירוק והכחול), שנמצאים לקראת הקמה. הקו עוד לא תוקצב ולא צפוי לפעול לפני 2030.

חידוש פארק האסבסטונים: לאחרונה אישרה קק"ל תקציב של 70 מיליון שקל לשדרוג פארק האסבסטונים. למעשה הפארק יוקם מחדש כפארק רובעי בגודל של כ-200 דונם, עם אגם מלאכותי, שבילי אופניים, שבילי הליכה, מתקני משחק וספורט, גינה קהילתית ועוד, תוך שמירה על הטבע הקיים.

התחדשות עירונית: מספר פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי צפויים לצאת לדרך בשנים הקרובות, והמגמה צפויה לגבור בעתיד בזכות הרכבת הקלה. פרויקט שדרות היובל, למשל, נבנה במסגרת פינוי-בינוי על ידי החברות קדמת היובל וקרסו נדל"ן. במקום הבניינים הוותיקים והישנים הוקמו 2 מגדלי מגורים מפוארים בני 24-29 קומות מול נוף פתוח. פרויקטים כאלה מאפשרים את שיפור המרחב הציבורי על ידי שילוב של גינות, מבני ציבור, חנויות ומקומות בילוי חדשים, לצד תוספת משמעותית של דירות.

הזדמנות למשקיעים?

עיריית ירושלים מעוניינת מאוד בהתחדשות השכונה, ולכן משקיעה מאמצים רבים בקידום פרויקטים של פינוי-בינוי. מאמצים אלה עולים יפה למדי כאשר בוחנים את התוצאות. כ-76% מהדירות החדשות שנבנו בשכונה בשלוש השנים האחרונות הנן פרי התחדשות עירונית, סך הכל כמא-תיים דירות חדשות (ירושלים, בכל זאת).

המשמעות היא שמי שרוכש דירה יד שניה בבניין המיועד להתחדשות עירונית במסגרת תב״ע, יכול בתוך מספר שנים להשיג תשואת הון של כ-25%, ועד אז ליהנות מתשואת שכירות שנתית גבוהה יחסית של כ-3.5%.

 בפרויקטים של התחדשות עירונית לעיתים קרובות בעל הנכס מקבל זכויות גדולות יותר, כך שמי שירכוש דירת 3 חדרים יד שנייה יקבל בסוף דירת 4 חדרים חדשה, כאשר היטל ההשבחה משולם על ידי היזם. במקרה כזה, ההפרש בין דירת 3 חדרים יד שנייה ובין דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ-70%.

עם זאת, חשוב לציין כי משך זמן ממוצע לביצוע  פרויקט פינוי-בינוי מהתחלה ועד הסוף עלול להמשך מעל לעשור, אם בכלל.

בלי קשר להתחדשות העירונית, מכיוון שהשכונות החילוניות הקרובות למרכז העיר אינן נמצאות בהישג ידם של רוב האנשים עקב מחירי הדירות, קריית היובל, החילונית ברובה, יכולה להפוך לאלטרנטיבה מצוינת עבור משפחות צעירות, מה שצפוי להעלות את מחירי הדירות בטווח הארוך.

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 5 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 6 מתוך 10

שיעור הילדים בשכונה: 51%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה: 2,477,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 2,037,000 שקל

 

 

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו