בין איחור לפיצוי

כידוע, ההוצאה על דיור היא המשמעותית ביותר בסל הוצאות משקי הבית ומהווה כ-25% מכלל הוצאות אלו. רוכש דירה ממוצע בישראל משקיע את עיקר הונו ברכישת דירה. לרוב רכישת הבית הינה עסקה המלווה בלקיחת הלוואה בהיקף משמעותי מבנק מסחרי, כנגד רישום משכנתא על הדירה הנרכשת.

משכך, נחקקו חוקים שונים אשר מטרתם להבטיח את כספם של הרוכשים וכן להבטיח כי הרוכשים אכן יקבלו את התמורה הראויה לכספם:

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הינו חוק צרכני שמטרתו להגן על רוכשי דירות מפני מוכר שהינו קבלן ו/או יזם ו/או כל אדם אשר בנה דירה על מנת למכור אותה. ההנחה הינה כי ישנם פערי כוחות בין המוכר לקונה בעסקה כזו, ועל כן יש להגן על הקונה.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, הינו חוק אשר מטרתו להבטיח את כספי הרוכשים בקניית דירה מקבלן. החוק שונה ועוצב עם השנים, במיוחד בעקבות פרשת חפציבה בשנת 2007.

חוקים אלו, כדוגמת חוקים אחרים, מעוצבים ומתעדכנים עם השנים בעקבות שינויים המתרחשים בחברה ובעיות וכשלים המתעוררים בשוק הישראלי.

חוקים אלו מטילים על המוכר שלל חובות בדמות הפרטים שעליו למסור לקונה ביחס לדירה הנמכרת ואופן מסירתם, תקופת האיחור האפשרית במסירת הדירה והפיצוי הנדרש במקרה של איחור, אחריותו של הקבלן לאיכות הבנייה ותקופת הבדק שחלה עליו וכיוצ"ב. עוד יצוין כי הפרה של חלק מהוראות החוק המהותיות מהווה עבירה פלילית אשר קנס בצידה.

סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות מאפשר למוכר לדחות את מועד מסירת הדירה עקב נסיבות שאינן בשליטתו (Force Majeure), ובלבד שהסיכון להתרחשותן ולתוצאתן אינו מוטל על המוכר.

לעניין סוגייה זו, אשר עוסקת בדחיית מועד המסירה עקב כוח עליון, ראוי לציין, כי ברוב המוחץ של המקרים קבלנים ויזמים אינם מסתפקים בהוראות החוק וקובעים תנאים בהסכם שהתרחשותם תדחה את מועד המסירה החוזי - תניות אשר נהוג לכנות כוח עליון, שידחו את מועד המסירה למשך הזמן בו חל הגורם המעכב.

שאלת תום הלב

בפרשת רועי בן יוסף נ' אאורה ישראל – יזמות והשקעות בע"מ (להלן: פרשת אאורה)

נקבע בהסכם המכר סעיף ספציפי העוסק בדחיית מועד המסירה בשל כוח עליון, לפיו:

15.6.2. "חלו עיכובים בעבודות בניית הדירה ו/או בהשלמתה ו/או במתן טופס 4 ביחס לדירה, מחמת כוח עליון, ולרבות מלחמה, פעולות איבה, חבלה, שריפה, רעידת אדמה, שיטפון, שביתה בוועדה המקומית ו/או ברשות המקומית ו/או אצל אחד מגורמי הרישוי, שאישורם נדרש לשם קבלת טופס 4 ביחס לדירה ו/או במשק, ימי גשם רבים מן המקובל או מהומה, ייתן המוכר לקונה הודעה בכתב בדבר העיכוב והסיבות לו, משך העיכוב הצפוי ו/או בפועל ובהתאם יידחה מועד המסירה הצפוי למשך תקופת העיכוב (הצפויה ו/או בפועל – לפי המוקדם מביניהן)".

דוקטרינת הסיכול, אשר מופיעה בחוק החוזים הישראלי, הינה דיספוזיטיבית. קרי, הצדדים להסכם יכולים לקבוע ביניהם מראש את חלוקת הסיכון במקרים שונים. לכן יש חשיבות רבה לנוסח ההסכם הספציפי שנכרת בין הצדדים בכל מקרה ומקרה, והאמור להלן איננו נכון באופן מוחלט ואוטומטי, אלא תלוי בנסיבות.

בהמשך לאמור לעיל, קבע בית המשפט כי על מנת לעמוד בנטל הוכחת הסיכול, הרי שיש לוודא את התקיימותם של שלושה תנאים מצטברים:

1. העדר ידיעה או ציפייה של הנסיבות המסכלות.
2. אי יכולת למנוע את אותן נסיבות.
3. אי יכולת למנוע את עצם התרחשות הנסיבות המסכלות את קיום החוזה.

בחזרה לענייננו. בפרשת אאורה חלו עיכובים רבים בעבודות בניית הדירות אשר מועד מסירתן המקורי נקבע ליום 31/12/2014 כאמור בהסכם המכר, וזאת בשל פרוץ מבצע צוק איתן, שנמשך כ-50 ימים.

נפסק כי כאשר המוכר חייב את דיירי הדירות בריבית פיגורים, זאת מבלי שהוכיח בפני בית המשפט שאכן שלח לאותם דיירים הודעות בדבר איחורם בתשלום, הרי שבנסיבות אלו ניסיון המוכר לטעון לפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור, תוך הסתמכות על הסעיף בהסכם, מהווה שימוש בזכות הנובעת מחוזה, שלא בדרך מקובלת, בחוסר תום לב ובניגוד לאמור בסעיף 39 לחוק החוזים.

לאור כל האמור לעיל קבע בית משפט לעניין זה כי יש לדחות את טענת המוכר לפטור מתשלום פיצוי עקב האיחור בתשלומים הנטען.

חשוב להקפיד כי מועד מסירת הדירה יוגדר בחוזה המכר בצורה ברורה וחד משמעית, עם תאריך ספציפי. יש להתייחס למניין ימים שמתחיל להימנות ממועד מוגדר, ולא מועד ערטילאי שאינו ברור ומושפע משלל גורמים אחרים, כמו קבלת היתר בנייה או עלייה על הקרקע.

יש לקבוע מפורשות מהו מנגנון הפיצוי במקרה של איחור, וזאת כדי לגרום לוודאות לשני הצדדים להסכם, ובכך לנסות למנוע מחלוקות צפויות ביחס למועד קבלת הדירה ובהתאם גם לשיעור הפיצויים המגיעים לקונה במקרה של איחור.

עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית