תמ"א 38: מבקשים את עזרת הציבור
משרד השיכון והבינוי פונה לציבור לקבלת רעיונות, לאחר שביהמ"ש קבע תקדים שלפיו גם הערת אזהרה לא מבטיחה את זכויות היזם • "חוסר הוודאות גורם לשוק הנדל"ן להשתנות"
,עודכן
משרד הבינוי והשיכון בוחן שינוי של לוח התשלומים בפרויקטים של תמ"א 38/1 ופותח בהליך שיתוף הציבור בנושא.
בהודעה של משרד הבינוי צוין כי בכמה מקרים שהגיעו לשולחנו של ממונה חוק המכר, נמצא כי רוכשי דירות בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1, שבהם היזם נכנס להליכי פירוק, איבדו כספים ששולמו עבור הדירה, על אף היותה של הערת אזהרה רשומה על שמם בהתאם לחוק.
מדובר במדיניות הנובעת מפסיקת בית המשפט העליון באוגוסט האחרון, כי הערת אזהרה אינה הגנה מובטחת לרוכשי דירות. המשמעות: כספם של משקיעים או רוכשים בפרויקטים של תמ"א 38 אינו מובטח.
העליון דחה ערעור על החלטת המחוזי למחוק הערות אזהרה שניתנו לטובת רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן, במסגרת הליך פירוק של החברה היזמית. בכך, למעשה, ביטלה הפסיקה את זכותם בדירות במקרה של פשיטת רגל של היזם. פסק הדין במחוזי נחשף לפני כשנה וחצי ב"ישראל היום".
משמעות הפסיקה היא שרוכשי הדירות בפרויקט איבדו את זכויותיהם בדירות שקנו, וייתכן שאף לא יקבלו את כספם בחזרה. זאת, מכיוון שהיזם נקלע לפשיטת רגל, ולטענת המפרק, שום יזם אחר לא היה מעוניין להשלים את המיזם. בית המשפט קיבל את הטענה וקבע כי מחיקת הערת האזהרה היא הדרך היחידה לקדם את פרויקט התמ"א התקוע.
אלא שלדברי מומחים, מחיקת הערת האזהרה בידי בית המשפט יוצרת בעיה חריפה: רכישת דירה נחשבת לרכישה הגדולה ביותר שמשפחה ממוצעת מבצעת במהלך חייה, ומשקיעה בכך את כל חסכונותיה - מאות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר. רוכשי דירות, שעד כה היו במעמד של נושה מובטח והיו סבורים שכספם מוגן, ויהיו הראשונים לקבלו בחזרה במקרה שבו היזם פושט רגל, לא יוכלו כעת להסתמך על המכשיר המשפטי הזה, ולהבטיח את קבלת כספם במקרה שלא תסופק להם התמורה - הדירה.
"בית המשפט יצר חוסר ודאות בשוק הנדל"ן, והשוק כולו כבר משנה את התנהגותו", מזהיר עו"ד חן בכר ממשרד בכר שבתאי, שייצג את אחד הרוכשים בפרויקט ברמת גן, "כעת נוצר חשש אמיתי שיזמים בפרויקטים של תמ"א 38, שבדרך כלל מתקשים לקבל ליווי בנקאי, יתקשו למכור דירות בשל החשש של הרוכשים הפוטנציאליים לקנות דירה בפרויקט שאינו מספק להם הגנה על כספם. פסיקה זו של בית המשפט גם אינה עולה בקנה אחד עם הוראות חוק המכר דירות, ולמעשה 'שולחת' את הדיירים להוכיח בפני המפרק את ההגנה שהחוק כבר נתן להם. יש בפסיקה הזו היפוך נטלים, שמייצר אי ודאות בשוק הנדל"ן כולו".
על רקע זה, משרד הבינוי והשיכון פונה לציבור במטרה לשמוע עמדות שונות בקשר לדרכים אפשריות לטיפול בסוגיה של הערות אזהרה בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1. בין היתר, נבחנת האפשרות לשינוי לוח התשלומים בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 שבהם הבטוחה היא מסוג הערת אזהרה.
