סיפור הצלחה

המשפט שהכי משקף את התהליך שעברנו הוא שהצלחנו להפוך לימון ללימונדה. מינפנו גזירה של הפקעת 50% מהדירות למקפצה שסיפקה הזדמנות לקבלת דירות חדשות לכל תושבי המתחם בזמן קצר.

אני מנהל את נציגות דיירי מתחם פיכמן, ובארבע השנים האחרונות חברו אלי דני בוסתן כשותף פעיל מאוד, איתי גילרן ואורנה חנינה, חברי הנציגות.

לפני כ-17 שנה נודע לי ממש באקראי שהמתחם שלנו מיועד לפינוי-בינוי מפי ראש העיר מוטי ששון, שהגיע לאירוע בבית המתנדב, שהיה מול המרפסת שלי. מייד התחלתי לחקור וגיליתי שהמתחם מוכרז כמתחם פינוי-בינוי במשרד השיכון.

מאז הפכתי כל אבן, התכתבתי ונפגשתי עם כל ראשי ומנהלי הרשויות שקשורים לנושא. החתמנו את הדיירים בסבב הראשון לפני כ-13 שנים וניסינו לקדם את הפרויקט, אך תמיד הגעתי לאותו מבוי סתום ואותה תשובה: "עד שלא ייצא לפועל הקו הירוק של נת"ע, שאמור לתקצב את ההפקעה, לא יקודם הפרויקט".

כמעט כל חודשיים פנו אלי יזמים שונים שראו את הפוטנציאל במקום המרכזי בעיר, במיוחד כשהתחילו לבנות את המגדלים בשדרה, שהמתחם שלנו נושק אליה וכיום הופך להיות חלק ממנה. כמו שהיזמים הגיעו, כך הם נעלמו והתייאשו, בגלל התלות בתקציב ההפקעה.

האתגר: שיתוף פעולה

תוך כדי התהליך הגעתי לכמה תובנות:

1. על הקרקע שתישאר לאחר ההפקעה העירייה לא תאפשר לבנות כמות של כ-400 דירות (116  דירות קיימות כפול 3.4, המקדם המקובל בחולון לפינוי בינוי = 395).
2. הבנתי ש-58 מדיירי המתחם הולכים לקבל כספי הפקעה מנת"ע בשווי הדירות שלהם. בהכירי את דיירי המתחם, הם לא ישמחו להיאנס לעזוב את ביתם ואת המיקום המרכזי בעיר, במיוחד שבמשך שנים הם שמעו הבטחות מראש העיר וממני שהם בפרויקט פינוי-בינוי.
3. ההפקעה חייבת לצאת לפועל לטובת הרכבת, שהיא פרויקט לאומי.

חשבתי על רעיון פשוט, שמצריך שיתוף פעולה של כל הגורמים, שזה האתגר הקשה. הרעיון שמתממש היום הוא שעל מנת לפנות את השטח לטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה, על הדיירים המופקעים להעביר את כספי ההפקעה שיקבלו לטובת הפרויקט.

זאת במטרה לאפשר כדאיות כלכלית וכן כדי לפצות על הירידה בכמות הדירות שניתן לבנות בפועל בשטח שנותר. בתמורה הדיירים יקבלו דירה בפרויקט שייבנה במסגרת פינוי-בינוי, ששווה הרבה יותר מפיצוי ההפקעה. כך יצרנו מצב של WIN-WIN.

היזם מרוויח קרקע וגם הון התחלתי מכספי ההפקעה. נת"ע מקבלים הפקעה לראשונה בארץ בהסכמה ועם חיוך של התושבים. העירייה מקבלת פרויקט פינוי-בינוי ראשון בעיר על פי תוכנית 2040, עם בנייה מרקמית ועירוב שימושים, שכולל שטח ציבורי ומסחרי. כל דיירי המתחם, כולל המופקעים, מקבלים דירה חדשה משודרגת + 25 מ"ר + מרפסת + חניה + מפרט טכני משודרג.

לאחר הורדת גשר מעריב לטובת הקו האדום של הרכבת הקלה חברו אלינו היזמים מחברת הכשרת הישוב, ומאז אנחנו מקדמים פרויקט פינוי-בינוי בקצב שיא. כנציגות בחרנו במשרד עורכי הדין פירון - עו"ד דנה בירן ועו"ד עומרי אמיר, כבאי כוח הדיירים. היה חשוב לנו למצוא משרד עורכי דין גדול, שעבר את מלוא התהליך של פינוי-בינוי עד לאכלוס.

יחד עם היזם מינינו את עו"ד צדוק צדיק כמומחה בחוקי ההפקעות, לייצג את המופקעים מול נת"ע. חברי הנציגות נרתמו וההחתמנו תוך ארבעה חודשים יותר מ-80% מהדיירים על חוזה פינוי-בינוי ייחודי ומורכב.

התחלנו לקדם את הנושא התכנוני מול עיריית חולון, אדריכל אביעד מור ומימי פלג מהנדסת העיר. כאשר נתקלנו בקשיים נרתם עו"ד צדוק צדיק והקים צוות מיוחד שקידם את התב"ע עד לאישורה הסופי. הצלחנו לאשר תב"ע ראשון של פינוי-בינוי בעיר חולון, וכיום היתרי החפירה והדיפון אושרו בזמן חסר תקדים. ההריסה החלה ב-12/11/2020.

חצי בניין?

אחד הלחצים הגדולים בפרויקט היה לוחות הזמנים של נת"ע, שביקשה את השטח המופקע בינואר 2020. נת"ע הביאו צוותים לבדוק הנדסית את האפשרות להפקיע את השטח ולהשאיר בניין וחצי ישנים על תילם. הם התכוונו לחצות את בניין הרכבת שנבנה ב-1964 לשניים. אנחנו לא הצלחנו לספק עד תאריך היעד שהציבה נת"ע אישורים לבנייה.

ביחד עם היזם, עורכי הדין מפירון ועו"ד היזם - עו"ד ארז תיק ממשרד ליפא מאיר, יצרנו מנגנון תקדימי שיבטיח את הערבויות והביטחונות לפינוי הדיירים, למרות שאין עדיין היתרי בנייה, כמו בכל פינוי-בינוי סטנדרטי.

במקום ייבנו שני מגדלים של 26 קומות בבנייה מרקמית, שכוללת עירוב שימושים בין מגורים, מסחר ושטח ציבורי, תוך שמירה על הפרדה בין השטחים הפרטיים לשאר השימושים. כל זה התאפשר בזכות התכנון של משרד האדריכלים אלונים גורביץ. לטובת כלל הדיירים יוקצה בקומה 6 גג מגונן ומועדון דיירים מעל הבנייה המרקמית.

בשני הבניינים ישולבו דיירי המתחם, שקיבלו דירות מקומה 6 עד 22. היזם ישווק דירות למכירה מ-3 עד 5 חדרים וכן פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים.

מתחם פינוי-בינוי פיכמן חולון הוא הוכחה להצלחה שלנו כנציגות דיירים לוחמת ונרתמת להביא לסינרגיה חסרת תקדים בין היזם, העירייה, נת"ע והדיירים עצמם. הצלחנו לממש התחדשות עירונית והתחדשות תחבורתית במתחם אחד. הצלחנו להבטיח שכל הצדדים יוצאים נשכרים, מורווחים ומרוצים. הצלחנו לממש תוכנית פינוי-בינוי ולהתחיל את תהליך הבנייה תוך ארבע וחצי שנים מהפגישה הראשונה עם היזם.

• השתתפו בהכנת הכתבה: דני בוסתן - סגן מנהל הנציגות, איתי גילרן ואורנה חנינה - חברי הנציגות

 

 

 

 

 

 

 

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו