משקיעים לטווח ארוך

האם זה הזמן למכור דירות שרכשתם להשקעה? התשובה, לדעתנו, היא לא. אם לא נדרש בדחיפות כסף זמין, עדיף כנראה להמתין לתקופות טובות יותר.

נרשם גידול בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד במהלך הרבעון השני, מה שעשוי להיות מוסבר בין היתר בהשלכות משבר הקורונה על מחירי הדיור. הסבר אפשרי נוסף עשוי להיות טמון בשינוי בתמהיל המוכרים, כאשר שיעור גדול יותר של משקיעים שטרם הספיקו להשיג רווח הון על הדירה הזדרזו למכור אותה מחשש להפסדים גבוהים יותר.

לא מומלץ להשקיע בנדל"ן, אלא אם הראייה היא לטווח ארוך. זה לא בורסה. ניתוח מכירות המשקיעים לפי תקופת ההחזקה בנכס מלמד כי עיקר המכירות שהניבו הפסדים למשקיעים הוחזקו במשך תקופה של עד 3 שנים. 56% מהמשקיעים שמכרו את  דירתם תוך פרק זמן של 3 שנים בלבד מיום הרכישה, רשמו הפסד הון ריאלי.

מדו"ח הכלכלנית של משרד האוצר עולה כי בשנת 2017, למשל, רק חמישית מהמשקיעים שמכרו את דירתם תוך 3 שנים רשמו הפסד הון ריאלי. דהיינו, תוך 3 שנים בלבד (2020-2017) גדל כמעט פי 3 שיעור הדירות שנמכרו בהפסד, לאחר שהוחזקו עד 3 שנים.

ממצאים אלה עשויים לרמז על כך שבעוד שבתקופת הגאות בשוק הנדל"ן עליות המחירים החדות לא פסחו כמעט על אף נכס, יהיו מיקומו ואיכותו אשר יהיו, בשנים האחרונות לא רק שהואט קצב עליית המחירים, מחירם של לא מעט נכסים אף ירד.

שיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד נרשם גם בקרב מי שהחזיקו בנכס בין 3 שנים ל-6 שנים (רבע ממכירות אלו הניבו הפסד). אבל שימו לב: מי שהחזיקו בדירה לפחות תשע שנים, רק ב-5% מהמקרים מכרו בהפסד הון ריאלי.

ב-6 השנים האחרונות נרכשו על ידי משקיעים כ-125 אלף דירות, 13% מהן באזור באר שבע, בירת ההשקעות. בסיכומו של דבר, השיעור הגבוה של מכירות בהפסד ברבעון השני באזור באר שבע נובע משיעור גבוה של משקיעים שבחרו למכור את דירתם תוך פרק זמן קצר. יותר משליש (35%) מהדירות שנמכרו ברבעון השני באזור באר שבע (וגם באזור נצרת) הוחזקו לא יותר מ-6 שנים בידי בעליהן (לעומת חמישית ברמה הארצית).

בפילוח מכירות המשקיעים לפי מצבם התעסוקתי בעקבות הקורונה (כלומר, השיעור מביניהם שהוצאו לחל"ת או פוטרו עם פרוץ המשבר), נמצא כי במרבית האזורים לא נרשמה עלייה בשיעור זה בהשוואה לחודשיים הראשונים של השנה, טרם פרוץ מגפת הקורונה. בממוצע ארצי עמד שיעור זה על 12% ממוכרי הדירות להשקעה.

שיעור המכירות בהפסד בקרב המשקיעים שהוצאו לחל"ת ומכרו את דירתם ברבעון השני גבוה ב-2% מזה שנרשם בקרב כלל המשקיעים שמכרו את דירתם באותו רבעון (16% לעומת 14%), וגבוה ב-4% בהשוואה לרבעון הראשון.

בהנחה שהמשקיעים שהוצאו לחל"ת אינם פסימיים יותר מיתר המשקיעים ביחס למחירי הדירות, ממצא זה עשוי לרמז כי הצורך בהגדלת נזילות, גם במחיר של מכירה בהפסד, היה בין הגורמים שעמדו ברקע מכירות אלו.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו