סגר הקורונה הראשון: ירידה חדה של 27% ברכישת דירות

נתונים של הכלכלנית הראשית באוצר מעידים כי ברבעון השני של 2020 נרכשו כ-17 אלף דירות בלבד בשוק החופשי, ירידה חדה של 27% לעומת הרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003 שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השניה. זהו שיעור הירידה הרבעוני החד ביותר מאז הרבעון השני של 2014 שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.

בפילוח גיאוגרפי בולטת העובדה לפיה באזורים היקרים יותר קרובה יותר רמת העסקאות ברבעון השני לרמת השפל שלה בהשוואה היסטורית. בולט במיוחד

אזור ת"א עם ירידה חדה במיוחד במספר העסקאות אשר הביאה אותו לרמתו ההיסטורית הנמוכה ביותר.

בכך חותם הרבעון השני שלושה רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות (בשוק החופשי ובכלל), הן בהשוואת כל רבעון לעומת קודמו והן בהשוואה לרבעונים המקבילים בשנה הקודמת.

בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן") הסתכם מספר העסקאות ברבעון השני ב-19.5 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. משמע, מה שמנע גם מסך העסקאות לרדת לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003 ("ולהסתפק" בשפל מאז המחאה החברתית) היו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן".

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה בעסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, כאשר היא בולטת במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ, ובמידה פחותה בפריפריה. כך, באזורי נתניה, ת"א והמרכז נרשמה ירידה בשיעורים שבין 35%-32%, כאשר באזור ת"א הגיעה רמת העסקאות לרמתה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו). דהיינו, רמת העסקאות באזור ת"א ברבעון השני השנה היתה נמוכה אף מזו שנרשמה בתקופת האינתיפאדה השניה (נמוכה ב-14% מרמת העסקאות ברבעון הראשון של 2003). על רקע ממצאים אלו יש לציין כי דווקא בשני הרבעונים הקודמים נרשמה עליה במספר העסקאות באזור ת"א, זאת כאשר ברמה הארצית, כמו גם במרבית האזורים, נרשם רצף ירידות במספר העסקאות החל מהרבעון הרביעי אשתקד. יש בממצאים אלו כדי לרמז כי פגיעתו הראשונית של המשבר היתה בעוצמה גבוהה יותר בשוק היוקרה. באופן כללי, כאשר בוחנים את "דרוג" הרבעון השני השנה בהשוואה היסטורית (עד 2002) נמצא כי האזורים היקרים יותר קרובים יותר לרמות השפל (כפי צוין, אזור ת"א הגיע לרמת השפל), וככל שהאזורים פחות יקרים כן רחוקים הם יותר מרמת השפל שלהם. ראה תרשים 2.

רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ירדו ב-24% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אל רמתם הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור האחרון

ניתוח הממצאים מרמז על שיעור גבוה של רוכשים שמימון הדירה נעשה ע"י ההורים. בקרב הזוגות הנשואים שאחד מבני הזוג הוצא לחל"ת נרשמה תלות נמוכה יותר בשכר העובד שהוצא לחל"ת בהשוואה לזוגות הצעירים שרכשו דירה אשתקד והוצאו לחל"ת עם פרוץ המשבר

ברבעון השני של 2020 נרכשו ע"י הזוגות הצעירים 7.3 אלף דירות בשוק החופשי (כלומר, בניכוי רכישות במסגרת בסבסוד ממשלתי שעיקרם במסגרת "מחיר למשתכן"), הרמה הנמוכה ביותר של רכישות סגמנט זה לפחות מאז תחילת העשור האחרון.

בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירדו רכישות אלו ב-24%, כאשר בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה של 19%. בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד סך רכישות הזוגות הצעירים ברבעון השני על 10.1 אלף דירות, תוך שיעורי ירידה דומים לאלו שנרשמו ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי. בהשוואה היסטורית, זוהי הרמה הנמוכה ביותר בסך רכישות הזוגות הצעירים מאז הרבעון השלישי של 2014, שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.

בהשוואה לסגמנטים האחרים של השוק, הירידה ברכישות הזוגות הצעירים היתה בשיעור פחות חד מאלו של המשקיעים ומשפרי הדיור (ירידות של 32% ו- 28%, בהתאמה). ממצא זה יש בו במידה מסוימת כדי להפתיע לאור העובדה שהפגיעה הקשה בתעסוקה במשק כתוצאה מנגיף הקורונה התרכזה במידה רבה באוכלוסיה הצעירה. כך למשל, כ-30% מכלל מי שהוצאו לחל"ת בחודשים מרץ-אפריל היו בגילאי 34-25, קבוצת גילאים המהווה את חלק הארי מקרב רוכשי "דירה ראשונה". בנוסף, ניתוח שערכנו בקרב רוכשי "דירה ראשונה" בחמש השנים האחרונות (2019-2015) העלה כי כרבע מאוכלוסיה זו הוצאה לחל"ת בחודשים מרץ-אפריל האחרונים. דהיינו, בהנחה ש"תמהיל" רוכשי דירה ראשונה בשנים האחרונות מייצג את הזרם של האוכלוסיה הצעירה שעתידה לרכוש את דירתה הראשונה, אזי סביר היה לצפות לירידה של לפחות 25% ברכישות "דירה ראשונה" ברבעון השני שעמד בצלו של משבר הקורונה (כאשר כפי שצוין בפועל ירידה זו עמדה על 22%).

על רקע הממצאים לעיל בחנו את שיעור היוצאים לחל"ת מקרב רוכשי "דירה ראשונה" ברבעון השני של 2020. באופן מפתיע, שיעור זה היה נמוך רק בשתי נקודות אחוז בהשוואה לשיעור היוצאים לחל"ת מקרב הרוכשים הצעירים בחמש השנים האחרונות.

יש להדגיש כי במונחים מוחלטים מובן כי חלה ירידה משמעותית במספר הדירות שנרכשו ע"י האוכלוסיה הצעירה שהוצאה לחל"ת, זאת מאחר וסך רכישות "דירה ראשונה" ירדו כאמור בשיעור חד של 22%. ועדיין, ניתן היה לצפות שיירד במקביל גם שיעור היוצאים לחל"ת מקרב הרוכשים. ניתוח מפורט של הממצאים כפי שיובא להלן מספק הסבר לממצא מפתיע זה.

באשר רמות השכר למשק בית של זוגות נשואים בלבד שרכשו את דירתם הראשונה ברבעון השני ולפחות אחד מבני הזוג הוצא לחל"ת/פוטר בחודשים מרץ-אפריל, לפי חמישוני שכר למשק בית. בממוצע עומד שכר זה על 19.9 אלף ₪, ברוטו לחודש, כאשר מזה שכרו של בן הזוג שבחל"ת עומד בממוצע על 8.6 אלף ₪. דהיינו המפרנס העיקרי במשקי בית אלו (נשואים בלבד) אינו בן הזוג שבחל"ת (שכרו מהווה 43% משכר משק הבית).

ברבעון השני של 2020 נמכרו ע"י המשקיעים 3.9 אלף דירות, ירידה חדה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הירידה שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה. שיעור ירידה דומה נרשם גם בהשוואה לרבעון הקודם.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, למעט אזור נצרת ששמר על יציבות. יש לציין כי היציבות במכירות המשקיעים באזור זה הושגה בין היתר על רקע התקצרות משמעותית בזמן ההחזקה בנכס, כאשר במקביל אזור זה מוביל בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי.

רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ע"י משקיעים ברבעון השני השנה (שומות סופיות בלבד) עמד על 344 אלף ₪, סכום זה נמוך ב-28% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ירידה חדה זו מוסברת בחלקה בהתקצרות משך ההחזקה בנכס, מרמה ממוצעת של 24 שנים ברבעון המקביל אשתקד, לתקופת החזקה ממוצעת של 19 שנים בלבד ברבעון השני של 2020. עם זאת, יש לציין כי גם באזורים בהם לא חל שינוי במשך תקופת ההחזקה בנכס, נרשמה ירידה ברווח ההון הממוצע.

במקביל לירידה בשבח הריאלי בדירות הנמכרות ע"י משקיעים, נמשכה העליה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי. כך, לאחר התייצבות בשיעור זה במחצית השניה אשתקד על רמה של 7.4% מסך הדירות שמכרו המשקיעים, עלה שיעור זה ל-10% ברבעון הראשון השנה והוסיף לעלות לשיעור של 14% ברבעון השני. ראה תרשים8. כפי שניתן לראות מהתרשים, הגידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הקיף את כל האזורים, כאשר הוא בולט במיוחד באזור ב"ש, בו נרשמה עליה של 6 נקודות אחוז בשיעור זה בהשוואה לרבעון הקודם.

בכך הגיע שיעור הדירות הנמכרות בהפסד באזור ב"ש לחמישית מכלל הדירות שמכרו המשקיעים. זהו השיעור הגבוה ביותר למעט אזור נצרת, אבל בניגוד לאזור נצרת שאינו מאופיין ממילא במספר גבוה של דירות המוחזקות ע"י משקיעים, אזור ב"ש היה מהבולטים ביותר ברכישות המשקיעים בעשור האחרון.

הגידול בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד במהלך הרבעון השני עשוי להיות מוסבר בין היתר בפגיעתו של משבר הקורונה במחירי הדירות (גם אם בממוצע ארצי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס ברבעון השני מצביע על ירידה מתונה יחסית של 0.3%). הסבר אפשרי נוסף עשוי להיות טמון בשינוי ב"תמהיל" המוכרים, במובן זה ששיעור גדול יותר של משקיעים שטרם הספיקו להשיג רווח הון על הדירה הזדרזו למכור אותה מחשש להפסדים גבוהים יותר.

ניתוח מכירות המשקיעים לפי תקופת ההחזקה בנכס מלמד כי עיקר המכירות שהניבו הפסדים למשקיעים הוחזקו במשך תקופה של עד 3 שנים. כך, 56% מהמשקיעים שמכרו את דירתם תוך פרק זמן של 3 שנים בלבד מיום הרכישה, רשמו הפסד הון ריאלי. דהיינו, תוך שלוש שנים בלבד (2020-2017) גדל פי 3 שיעור הדירות שנמכרו בהפסד לאחר שהוחזקו עד 3 שנים בנכס. ממצאים אלו עשויים לרמז על כך שבעוד בתקופת הגאות בשוק הנדל"ן עליות המחירים החדות לא פסחו כמעט על אף נכס, יהיה מיקומו/איכותו אשר תהיה, בשנים האחרונות לא רק שהואט קצב עליית המחירים, עבור לא מעט נכסים מחירם ירד.