בחוק ההסדרים שמונח על שולחן הממשלה משולב בדלת האחורית חוק חדש דרמטי ודרקוני: חוק המטרו, ואיתו גם מס חדש - מס מטרו. מוצעים בו שינויים דרמטיים בהסדרי פיצויים בגין הפקעות קרקע לצורכי תשתית - רשת קווי מטרו במטרופולין תל אביב, כמו גם בהליכי תכנון והשבחה בתוואי ולצדדיו.
חוק ההסדרים מציע להכריז על המטרו כפרויקט תשתית לאומי וכי המימון להקמתו יגיע בין השאר מהיטלי השבחה, פיתוח ושיווק נדל"ן מעל לתחנות ומתחמי דיפו, ומפיתוח קרקעות בבעלות מדינה בסמוך לתחנות. רק כמחצית מעלות הפרויקט תגיע מתקציב המדינה, השאר ממסים והיטלים.
עוד מוצע לתקן את חוק התכנון והבנייה כך שהוועדה הארצית לתשתיות לאומיות (הות"ל) תהיה מוסמכת לתכנן גם בנייה למגורים, תעסוקה ומלונאות – "שימושים סחירים" בתחנות המטרו ובמתחמי התפעול ("דיפו").
אומנם צוין בהצעת החוק כי אין בקביעה זו כדי לשנות מדיניות הפקעת קרקע והשימושים בגינם ניתן להפקיע, אך אין ספק שנדרשת עירנות מירבית של בעלי הקרקעות. בחוק קיימת רשימת שימושים המסווגים כשימושים ציבוריים, אשר רק עבורם רשאית המדינה להפקיע קרקע. על בעלי הקרקעות המופקעות לוודא כי המדינה אכן נצמדת לשימושים אלה, ולא עושה בקרקע שימוש סחיר שאינו מורשה.
עוד מתייחס החוק לפוטנציאל של פיתוח והשבחת קרקעות לצד תוואי המטרו. הצעת החוק מציינת כי המועצה הארצית מקדמת תוכנית במסגרתה ייקבעו הוראות להעצמת הבנייה לאורך התוואי: "מערכת הסעת המונים צריכה להיתמך בסביבה עירונית איכותית מוטת תחבורה ציבורית, כדי לממש את הפוטנציאל הגלום בה".
אלא שכאן מגיע הדובדבן שבקצפת: מס המטרו. על זכויות הבנייה הנוספות ברדיוס הסמוך לתוואי שייקבע עד ל-31.12.2021 ייגבה היטל השבחה בסך כולל של 75%! 40% לוועדה המקומית במסגרת היטל השבחה ובנוסף 35% למדינה כמס מטרו.
סכום מס המטרו ייקבע על פי שומת ההשבחה מטעם הוועדה המקומית, אבל המדינה רשאית לערער על שומת הוועדה. כלומר, בעל הקרקע שצמודה לתוואי המטרו, אשר נפגע כתוצאה ממטרדי הפרויקט האימתני הזה, ינסה למזער את הנזק על ידי השבחת הקרקע ותוספת זכויות בנייה. גם אם יצליח בכך ימצא את עצמו חייב במס השבחה בשיעור 75% (מבלי להביא בחשבון מסים נוספים) ויידרש להתמודד הן מול הוועדה המקומית והן מול המדינה בעררים והשגות על המס הזה.
מגדילה הצעת החוק וקובעת כי "בתוכנית משביחה שהוסיפה זכויות סחירות העולות על 80 אלף מ"ר חלף עד 4/7 ממס השבחת מטרו יוקנו למדינה זכויות בנייה סחירות חלף עד 4/7 ממס המטרו, וזכויות אלה תרוכזנה במתחם נפרד". כלומר, במקרה שתוספת זכויות הבנייה מגיעה ליותר מ-80 אלף מ"ר, המדינה תקבל עד 4 שביעיות מהשטח כדי למכור ליזמים פרטיים.
לסיכום, בחוק ההסדרים משורבב חוק דרקוני, שעתיד להשפיע על רבים מאיתנו. פרויקט המטרו מביא עמו חשש לפגיעה בנכסים רבים באזורים מבונים ומרכזיים, כולל גם הטלת מס מטרו, שמצטבר ל-75% היטל השבחה.
מומלץ לכל בעל נכס לבחון באמצעות אנשי מקצוע מתאימים האם התוואי עובר בסמוך (או על) המקרקעין בבעלותו ולפעול מבעוד מועד להגנה על זכויותיו. ראוי לציין כי חלק מהתוכניות הופקדו ופורסמו להתנגדויות הציבור. יש להיות עירניים ולא להחמיץ את מועד.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
