נאמנות לבעלי הדירות

לאחרונה פורסמו כתבות שונות בעניין מסמך של המחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה, אשר נשלח לוועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, בנוגע לקשיים אתיים במערכת היחסים בין עורכי הדין ללקוחותיהם (בעלי דירות) וליזמים בפרויקטים להתחדשות עירונית. במכתב מפורטות הצעות להתמודדות עם קשיים אלה.

לעורך הדין עומדת אוטונומיה מלאה בכל הקשור לייצוג משפטי מבחינה טכנית ומבחינה מקצועית. לצד היתרונות הרבים הגלומים בכך, בייצוג בעלי דירות בפרויקטים להתחדשות עירונית קיים חוסר בהירות בנוגע לנאמנות עורכי הדין ללקוחותיהם. נטען כי חוסר בהירות זה עלול להוביל לבעיית נאמנות כלפי החברה בכללותה.

בעיה זו נובעת, לכאורה, ממגמה כללית נטענת בה נוקטים עורכי דין רבים, אשר פועלים ומשרתים את מטרות היזמים והקבלנים, על אף שעליהם לייצג את בעלי הדירות, קרי לקוחותיהם.

שכר טרחת עורכי דין, המייצגים את בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, נקבע כנגזרת ממספר יחידות הדיור שיאושרו לבנייה ולמכירה. עורכי הדין עלולים לכאורה להעדיף את טובת היזם, ובכך את טובתם שלהם, על ידי מיקסום מספר הדירות אשר יוסכמו בין הצדדים.

בנוסף, משרדי עורכי דין רבים העוסקים בהתחדשות עירונית מכירים אישית את היזמים בתחום. מצב בו עורך הדין מייצג בעלי זכויות בפרויקט מסוים מול יזם שהינו לקוח קבע במשרדו בפרויקטים אחרים, או מצב בו בין עורך הדין ובין היזם קיימת היכרות אישית, עלול להחריף לכאורה את ניגוד העניינים לתיעדוף צרכיו של היזם על פני בעלי הדירות.

אמון מקצועי

לעורך הדין חובת נאמנות כלפי הלקוח, כלפי המקצוע וכלפי עצמו, כעו"ד. אחת מהתכליות הטמונות בחובת הנאמנות כלפי הלקוח וכלפי המקצוע היא שמירה על אמון הציבור במקצוע בכלל ועל האמון המקצועי בעורך הדין בפרט. כדי לזכות באמון המקצועי על הלקוח להיות משוכנע שעורך דינו יפעל במסירות ובנאמנות כלפיו ולא יפעל בניגוד לטובתו משום סיבה שהיא. נאמנות עורך הדין כלפי עצמו מתבטאת, בין היתר, בדאגה לפרנסתו, לחופש עיסוקו ולתדמיתו המקצועית.

במסגרת פרויקט התחדשות עירונית נדרש היזם לממן את עלות הפרויקט ואת עלויות הייצוג המשפטי שלו ושל בעלי הדירות. טענות רבות נשמעו בנוגע לבעייתיות האתית בנושא, בהקשר לכך שקידום מטרות היזם והאינטרסים שלו על חשבון בעלי הדירות עלול לפגוע בשמו הטוב של עורך הדין ולהשתכלל לכאורה לכדי עבירה אתית.

בהחלטה את/4/14 של ועדת האתיקה הארצית נאסר על עורך דין המייצג בעלי דירות לכרות הסכם שכר טרחה מול היזם. עליו להסדיר את שכר טרחתו מול בעלי הדירות בלבד, אשר יתקזזו מול היזם בהתאם להסכמות ביניהם.

הוועדה סיכמה את החלטתה וקבעה שעל עורך דין המקבל על עצמו ייצוג בעלי דירות לבחון האם קיים ניגוד עניינים, בנסיבות אותו מקרה, באופן שעלול להשפיע על תפקודו התקין. בחינה זו, שנדרש עורך הדין לבצע, נועדה למנוע פגיעה פוטנציאלית בנאמנות, הנדרשת מעורך הדין כלפי בעלי הדירות שהוא מייצג.

נושא זה חודד בהחלטה את/330/16 של ועדת האתיקה הארצית, לפיה חל איסור על עורך דין המייצג את בעלי הדירות מול היזם לייצג את היזם במקביל, אף לא בפרויקטים אחרים. החלטה זו התקבלה בשל ניגוד עניינים הנובע מייצוג דיירים אל מול לקוח קבע של המשרד ובהתאם לכלל 14(א) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית).

לטעמנו, החלטות אלו מתוות דרך פעולה ראויה, אשר תתמוך באיזון הנדרש בין תכליות הנאמנות של עורך הדין, ואף תשרתנה נאמנה את בעלי הדירות.

אין להקל ראש בנטען במאמרים האחרונים שפורסמו בנושא, לעניין הבעייתיות הקיימת בסוגיית חובת הנאמנות של עורכי הדין ללקוחותיהם בפרויקטים של התחדשות עירונית. חשוב גם להדגיש כי חלק ניכר מהעוסקים בפרויקטים להתחדשות עירונית, ובפרט עורכי הדין בתחום, אינם בהכרח מודעים לקביעות ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין.

יש לזכור כי החובה המהותית של עורך הדין לייצג את לקוחותיו, בעלי הדירות, בנאמנות ובמסירות, קיימת אף מלפני שהתקבלו החלטות ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין. למיטב הבנתנו, עורכי הדין אכן משתדלים ומקפידים, קלה כחמורה, על כללי ההתנהגות והאתיקה המקצועיים.

בשיתוף משרד עו"ד גדעון פישר ושות'. הכותבים מתמחים, בין היתר, בייצוג יזמים ובעלי נכסים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו