מחיר למשתכן – סוף הדרך

זה היה השבוע הגורלי ביותר בענף הבנייה בחמש השנים האחרונות, עם גיבוש התוכנית החלופית של שר הבינוי והשיכון, שמבטלת את מחיר למשתכן. במקביל הוצגה בממשלה תוכנית לעידוד ההתחדשות העירונית בישראל, תוך הקטנת ההתנגדויות מ-80% הסכמה כיום ל-66%, כשבידיהם יותר ממחצית הדירות ומחצית השטח המשותף. גם לתמ"א 38 מתייחס השר, כפי שיוצג בהמשך.

השר יעקב ליצמן מקדם תוכנית לדיור בר השגה תוך חלוקת הארץ לפי שווי הקרקע. באזור המרכז אנחנו עלולים להיות עדים לחזרת סיפסור קרקעות על ידי רמ"י לכל המרבה במחיר. בפריפריה תסבסד המדינה אזורים מוחלשים תוך סיבסוד מוגבר של עלויות פיתוח, מענקים והלוואות בריבית כמעט אפסית, גם כדי למשוך את הציבור החרדי.

למעשה, השר ליצמן מדבר על שינויים בשיטת השיווק, העמקת סבסוד הפיתוח בפריפריה וסיוע לזכאים בפריפריה באמצעות משכנתאות ומענקים.

"המטרה היא להקל על זוגות צעירים חסרי דירה לרכוש דירה, תוך מזעור הנחות קרקע הניתנות באזורי הביקוש, הגדלת הכנסות המדינה משיווק והפניית משאבים לפריפריה הגאוגרפית והחברתית של ישראל", הציג ליצמן את תוכניתו בפני שר האוצר ישראל כץ.

"דיור בהישג יד"

במקום מחיר למשתכן יפורסמו מכרזים דומים במתכונת "דיור בהישג יד", תוך ביצוע שינויים שעיקרם הגברת התחרותיות ומקסום ההכנסות מהקרקע באזורי הביקוש. תוספת ההכנסות תשמש להאצת השיווק בפריפריה, באמצעות העמקת סבסוד הפיתוח. כלומר, חזרה לימי מכרזי מינהל בהם כל המרבה במחיר זוכה באזורי הביקוש, והמחירים ממריאים לשיאים חדשים.

במרכז התוכנית מענקים לרכישת דירות חדשות ויד שנייה, במטרה לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות זולות בפריפריה. גובה המענק 70 עד 110 אלף שקל. בניגוד להגרלות מחיר למשתכן, כאן מדובר בסיוע ישיר לרוכשים, מתוך מטרה לסייע לזוגות צעירים המעוניינים להתגורר ביישובים פריפריאליים.

"המשמעות היא הרחבת הפערים בין המרכז לפריפריה. העניים יילכו בלית ברירה לפריפריה, ואילו מעמד הביניים יסבסד אותם יחד עם משפרי הדיור ומשקיעי הנדל"ן", מזהיר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. הבעיה המרכזית היא שכבר היום מכרזי דיור בפריפריה נכשלים.

לגבי מרכז הארץ, מדובר על מדיניות מס שמעודדת מחד בנייה בפריפריה ומאידך מרסנת ביקוש משקיעים במרכז הארץ.

"חזרה למס מופחת על רוכשי דירה להשקעה במרכז הארץ תהווה חסם משמעותי לריסון מחירי הדיור ותוביל להתפרצות ביקושים משמעותית, אשר תגרום לעליית מחירים באזורי הביקוש, תוצאה שאיננה רצויה לכל הדעות", כותב ליצמן.

מה עם ההתחדשות?

בהצעת המחליטים שמקדם ליצמן במקביל, הוא נחוש להתניע מחדש את תחום ההתחדשות העירונית. זאת באמצעות מתן תמריצים חיוביים ליזמים בדמות היטל השבחה מופחת של 25% בלבד מגובה ההשבחה, עם אופציה לרשויות לפטור באופן מלא או לחייב ב-50% היטל, בהתאם לחלוקה עירונית שתוכן מבעוד מועד.

"מדובר על קביעת מקדם ציפוף מינימאלי עם היטל השבחה מוגדל בשיעור 66%, במקרה של חריגה", מסביר אוהד דנוס. "קביעת כללי שמאות אחידים לאופן חישוב היטל ההשבחה תחזק את הוודאות הכלכלית בפרויקטים ותאפשר לדלג על שלב טבלאות ההקצאה בעת אישור התוכניות, בתנאי שישנה הסכמה מלאה של כלל בעלי הזכויות".

ליצמן מציע להקטין את הרוב המוחלט הדרוש בפרויקטים של פינוי-בינוי מ-80% כיום ל-66%, כשבידי מקדמי התוכנית לפחות מחצית הדירות ומחצית השטח המשותף בכל מקבץ דירות שבתוכנית.

הצעת המחליטים של ליצמן מנסה לקדם שינויים בעוד מספר סוגיות פרוצדורליות שיצרו עיכובים במימוש תוכניות, כגון תפוגה של הכרזה על מתחם פינוי-בינוי.

ליצמן לא עוצר בשינויים אלה ומבקש בנוסף פטור ממס שבח גם על שתי דירות השייכות לאותם הבעלים בתוכנית, ואם הדירות מצויות בבעלות המדינה, אז לכולן, ללא הגבלה מספרית.

גם מקומה של תמ"א 38 המנוחה לא נפקד, ובמקומה מבקשת הצעת המחליטים לאפשר לוועדה מקומית או מחוזית לאשר תוכנית הריסה ובנייה מחדש לבניין בודד בהיקף של עד 350% משטח הבנייה המאושר במצב הנכנס.

כמו כן תתאפשר הוספת שימושי מסחר, תעסוקה וייעוד ציבורי (בהיקף של עד 15% מסך שטחי הבנייה שאושרו בתוכנית). החלטה על מתן היתר בנייה תיחשב להחלטה על אישור תוכנית, בהתקיים תנאים מסוימים שיקבע שר הפנים בתקנות.

בהמשך מבקש השר ליצמן לאפשר לו לחתום על הסכמי מסגרת (הסכמי גג) עם רשויות מקומיות. השר אינו נוקב בסכומים שהמדינה תתחייב עליהם בהסכמים אלה, אלא רק בהיקפי הבנייה – 4,000 יחידות דיור לפחות בקצב שלא יפחת מ-800 בשנה.

לסיום, ליצמן ממליץ על פורום מעקב חודשי לתוכניות גדולות להתחדשות עירונית, שבה יהיו חברים נציגי הרשות להתחדשות עירונית.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו