אופקים במקום ברלין, עפולה במקום מיאמי

מה צפוי לקרות עכשיו ב-10 ערי ההשקעה החדשות של ישראל, בעקבות הצפי להפחתת מס הרכישה בפריפריה? האם עפולה, שדרות ואילת יחליפו את ברלין, בודפשט ומיאמי כיעד השקעה חדש של הישראלים? שר השיכון והבינוי החדש יעקב ליצמן בהחלט פועל למטרה זו.

בדיקה בלעדית שנערכה בידי אתר מדלן עבור נדל"ן 24/7 ביקשה לבחון את השפעת ביטול מס הרכישה על תשואת השכירות ב-10 ערים בפריפריה, בצפון ובדרום הארץ, מקריית שמונה ועד אילת. המחירים שחושבו הם מחירים ממוצעים לרכישה ולהשכרה של דירה בעיר כולה. כמובן שהמחיר עשוי להשתנות משכונה לשכונה ובהתאם למצב הדירה. עם זאת, התמונה העולה מהבדיקה ברורה, ומפתיעה למדי.

הכל התחיל ממכתב ששלח לפני כשבועיים השר ליצמן לשר האוצר החדש ישראל כץ, ובו הצעה: לבטל את מס הרכישה על משקיעים (דירה שנייה ומעלה) שקונים דירות בפריפריה.

מאז הטלת מס רכישה לפני כחמש שנים בגובה 8%, על ידי שר האוצר הקודם משה כחלון, ירדו 20,000 דירות להשכרה מהמלאי בישראל, דבר שהביא לעליית דמי השכירות.

כיום משלמים הרוכשים 10-8% מס רכישה על דירות להשקעה, לעומת 0-5% שמשלמים רוכשי דירות ראשונות ומשפרי דיור.

על ידי ביטול או הפחתת המס בפריפריה ליצמן מבקש להגדיל את הביקושים בפריפריה מצד משקיעים, לעודד בנייה חדשה ולספק מענה טוב יותר למי שמעדיף לגור בשכירות. חלק ניכר מצעדיו נועד גם למשוך אוכלוסייה חרדית לערי הפריפריה ובראשן ערד, צפת או טבריה, באמצעות הגדלת מלאי הדירות לשכירות והוזלתן.

"מהבדיקה עולה כי אם מס הרכישה אכן יבוטל, העלייה בתשואת השכירות בפריפריה תעמוד על 0.3-0.4% בלבד - גם בדירות 3 חדרים וגם בדירות 4 חדרים", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן. "זאת לעומת עלייה של 0.2% בתשואה במידה ומס הרכישה היה מבוטל בתל אביב.

תשואה לדירות 4 חדרים //קרדיט: מדלן

גם כיום התשואות בפריפריה גבוהות מהתשואות במרכז, לאור מחירי הדיור הנמוכים יותר, כך שביטול מס הרכישה בפריפריה רק יגדיל את המגמה הזו. מצד שני, מדובר בעליות קטנות וזניחות יחסית בתשואה, שנראה שלא באמת יוכלו להטות את הכף לטובת רכישת דירות בפריפריה".

זינגר מדגיש: "חשוב לזכור שבמונחים כספיים ביטול מס הרכישה יחסוך לרוכש הרבה פחות כסף בפריפריה לעומת ביטול אפשרי במרכז. על פי החישוב שלנו, ביטול מס רכישה באופקים, למשל, יחסוך לקונה כ-46 אלף שקל ברכישת דירת 3 חדרים וכ-60 אלף שקל בדירת 4 חדרים. זה נחמד, אבל זו לא הוזלה משמעותית שתביא לנהירה של משקיעים מהמרכז לפריפריה. זה בטח לא הרבה לעומת ביטול מס רכישה במרכז, שאם היה קורה היה מביא לחיסכון של 118 אלף שקל ברכישת דירת 3 חדרים ביד אליהו בתל אביב, למשל, ולחיסכון של 176 אלף שקל ברכישת דירת 4 חדרים".