קבינט התכנון של שר הפנים אריה דרעי מקדם מהפך להגדלת היצע הקרקע המתוכננת לאוכלוסייה החרדית, שסבלה בשנים האחרונות מקיפוח מתמשך. הכוונה להתחיל לקדם תוכניות ביישובים חרדים במסלול מהיר באמצעות הוותמ"ל - הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור. לוועדה זו יש סמכויות נרחבות, שמאפשרות לה לעקוף מחסומים בירוקרטיים.
מינהל התכנון חזר רק בימים אלה לידיו של השר דרעי, ולאור מחסור בתכנון ביישובי המיעוטים, מוצע להמשיך את המסלול שנקבע לקידום תכנון ביישובים אלה, אבל בתוספת קטנה. על רקע קשיי הדיור של האוכלוסייה החרדית, ההצעה היא להרחיב את המסלול האמור גם ליישובים בעלי אוכלוסייה חרדית – יישוב אשר לפחות 30% מתושביו מוגדרים חרדים.
תנאי הסף עבור תכנון ביישובי מיעוטים אמור להישאר 200 יחידות דיור, וביישוב בעל אוכלוסייה חרדית יעמוד על 500 יחידות דיור.
שר הפנים מציע כי "קידום התכנון במתחמי דיור אחרים יהיה רק במתחמים בעלי משמעות ארצית או מחוזית". הכוונה היא לקבוע כי פעילות הוועדה בקידום תוכניות מועדפות לדיור, שלא במסלול הייעודי של פינוי-בינוי או במסלול של יישוב מיעוטים ויישוב בעל אוכלוסייה חרדית, תתמקד בתוכניות בעלות חשיבות ארצית או מחוזית עם 2,500 יחידות דיור לפחות, אשר הממשלה הכריזה עליהם לפי המלצת מנהל מינהל התכנון.
פגיעה בזכויות
עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, העוסק בנדל"ן, טוען כי מדובר בחוק שמפלה את החילונים ונועד לשרת את החרדים על חשבון שאר האוכלוסייה. "הארכת תוקפו של הוותמ"ל במתכונת המוצעת על ידי השר דרעי תפורה למעשה למידותיהם של החרדים, ואין בינה ובין תכנון דבר וחצי דבר. החוק פוגע בזכויותיהם של החילונים בצורה גסה", הוא טוען.
אלעד. יש הסכם גג // צילום: מיכאלי, ויקיפדיה
לדבריו, תיקון החוק מאפשר לתכנן ולבנות על קרקע פרטית, חקלאית ומעובדת לטובת יישובים חרדים, אך מונע מחילונים לתכנן על קרקע פרטית שלהם במתווה המהיר של הוותמ״ל. המשמעות המעשית, לטענתו, היא הקפאת התכנון באזורי הביקוש ועליית מחירים.
קצת היסטוריה: החוק במתכונתו הקיימת הסמיך את הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור) לתכנן רק על קרקע ציבורית ולא על קרקע פרטית, אך החריג יישובי מיעוטים ואיפשר להם לתכנן גם על קרקע פרטית.
במסגרת התיקונים לחוק בשנת 2017, מתוך הבנה שהחוק לא משרת את מטרתו, ניתנה הסמכות לוותמ"ל לתכנן פינוי-בינוי בקרקע פרטית עירונית. לכאורה נוספה גם האפשרות לתכנן על קרקע פרטית, המורכבת מבעלים רבים. המגבלות בהקשר תיקון זה, כגון העובדה שניתן לתכנן עליה רק 750 יחידות דיור או יותר, גרמו לכך שבפועל לא תוכננו פרויקטים על קרקע פרטית מרובת בעלים.
על פי דו"ח הוותמ"ל הוכרזו עד היום שישה מתחמים על קרקע מרובת בעלים בערים הרצליה, תל אביב – יפו, חדרה ורחובות. רק 2 תוכניות נמצאות בהליכים סטטוטוריים (מתוך 66 שהוותמ"ל אישרה) ובהן כ-11 אלף יחידות דיור (מתוך 226 אלף יחידות דיור שהוותמ"ל תיכננה עד כה).
למעשה, עד היום רק רמ"י, הרשויות המקומיות ומגזר המיעוטים יכלו ליזום תכנון במסגרת הוותמ''ל בקרקע שלהם. תזכיר החוק שיזם השר דרעי עשוי להרגיז כל אזרח חילוני במדינה, לאור העובדה שהוא מציע שרק לחרדים ולערבים יותר לתכנן על קרקע פרטית.
לא מציאותי
בנוסף שונתה ההגדרה של "קרקע מרובת בעלים", כך שניתן יהיה לתכנן על קרקע שאינה ביישוב ערבי או חרדי ושאינה מיועדת לפינוי-בינוי, 2,500 דירות לפחות, וזאת רק במידה שהמדינה חפצה ביקרה של התוכנית.
עו"ד בסון מזכיר כי כשאריה דרעי היה שר פנים צעיר ואריאל שרון היה שר הבינוי והשיכון, יזמה הממשלה את הול''לים, שאיפשרו את קליטת העלייה מברית המועצות והצילו את המדינה. בעלי קרקעות פרטיות יכלו לתכנן במסגרת הוועדה תוכנית לבניית מינימום של 200 יחידות דיור.
שייקה נפחא הוא יזם חרדי, המייסד והבעלים של חברת סלעית, מיזמי פרויקט המגורים באר שבע טאץ'. לדבריו, במקום לתת כלים ושיניים לוותמ"ל לחלץ את הפקק התכנוני ולעשות מה שוועדות התכנון לא מצליחות, משנה לשנה נוגסים בסמכויותיו.
בית שמש. אין איפה לבנות // צילום: רווח הפקות, ויקיפדיה
"הצעת החוק של שר הפנים, ששמה את הדגש על יישובי המיעוטים והחרדים, מיותרת ולא מציאותית. הערים החרדיות, כמו בני ברק וירושלים, חנוקות ואין איפה לבנות בהן", לטענתו. "בערים אחרות, כמו אלעד ובית שמש, יש ממילא הסכמי גג. בשביל לבנות ערים חדשות לא צריך ותמ"ל, כי המדינה יודעת להקים עיר חדשה. כנ"ל גם המגזר הערבי, שצריך ערים חדשות והוותמ"ל לא ישנה את ההתנהלות התכנונית בהן".
תוכניות לאומיות
עו"ד יוסי מוסרי מייצג מאות בעלי קרקעות במספר מתחמים, בשטח כולל של עשרות אלפי דונמים באזורי הביקוש, כגון חוף התכלת, שדה דב, ראשון לציון, בת ים ועוד. "אין ברירה אלא להמשיך את פעילות הוותמ"ל, משום שבשיטה של ריבוי רשויות מוניציפליות כמעט שלא ניתן להוציא לפועל תוכניות בסדרי גודל לאומיים", הוא אומר. "קחו למשל את תוכנית תמ"א 48/1, הכוללת את עיריית הוד השרון, מועצה אזורית דרום השרון ומועצות נוספות. אלמלא הוותמ"ל לא ניתן היה לחלץ את אלפי הבעלים ולקדם תוכנית, משום שגבולות הגזרה חורגים מגבולות הרשות. המשמעות היא שהתוכנית תקועה לשנים רבות ובעלי הקרקע סובלים משיתוק תכנוני".
מאידך, טוענים בשוק הנדל"ן, יש עשרות אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש ואף במעגל שני ושלישי של בעלי קרקעות פרטיים, שעל פי תנאי הסף שקובע חוק הוותמ"ל ייקח שנתיים רק כדי לדעת אם הם בכלל עומדים בקריטריונים. היום אם אין למדינה לפחות שליש בקרקע היא לא מטפלת בה. יש מאות אלפי דונמים שתקועים בוועדות התכנון.
"מדובר בפספוס אדיר של המדינה. כפי שהיא יודעת להפקיע בקלות אלפי דונמים מחקלאים, המדינה צריכה לאפשר תכנון על קרקעות פרטיות למגורים במסלול מהיר, שמאפשר איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים", אומרים גורמים בענף הנדל"ן.
לסיכום נטעו כי הממשלה אומנם מתהדרת בעשרות אלפי יחידות דיור על הנייר ומחלקת לכאורה מיליארדים בהסכמי גג, אלא שבפועל מספר התחלות הבנייה לא משתנה וקצב התכנון והיישום איטי כבעבר.
רק בשבוע שעבר פורסם כי התחלות הבנייה ממשיכות לצנוח ב-2.3% בשנה, ויותר מ-100 אלף יחידות תקועות בתהליכי תכנון. בעוד שבאירופה משחררים תוכנית תוך 6 חודשים, אצלנו תוכנית לוקחת 7-12 שנים, וכך מתמעטים היזמים שרוצים לעשות תב"ע. כדי להגדיל היצע תוך שמירת מחירי נדל"ן שפויים יש לעבור לתוכניות שמאושרות תוך חצי שנה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו