"מיזמי פינוי־בינוי תקועים רק בגלל טעויות חישוב נפוצות"

האם פרויקטים שלהתחדשות עירוניתלא מקודמים בשל טעויות חישוב? לטענת ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה וחברת הנהלת איגוד המתכננים, התשובה היא בהחלט כן.

מבדיקה שהיא ערכה לאחרונה עולה שקיימת בעיה בסיסית בחישוב המכפיל - המבטא את היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות, או הרצויות, בפרויקטהתחדשות עירוניתבמסלול הריסה ובנייה, לבין מספר יחידות הדיור הקיימות. המכפילים הגבוהים, שנועדו במקור להבטיח רווחיות גם בפרויקטים באזורים המוגדרים פחות כדאיים - הפכו בפועל לחסם של ממש שהכשיל תוכניות רבות.

כיום מחושב המכפיל לפי דו"חות של שמאים, המנתחים מחירי עסקאות דומות שהיו באותו מתחם. אולם אלה אינם מביאים בחשבון את אלמנט ההשבחה במקרים רלוונטיים - כלומר את עליית מחירי הקרקע הצפויה באותו מתחם, מעבר לעלייה הכללית במחירי הנדל"ן באותו יישוב. לפי דגני, אם מרכיב ההשבחה היה מובא בחשבון, היה אפשר לשנות את המכפיל במתחמים רבים המיועדים לפינוי־בינוי ולקדם תוכניות גדולות.

לפי גיאוקרטוגרפיה נמצא כי נקודת האיזון של כדאיות הפרויקט נעה לרוב סביב 17 אלף שקלים למ"ר, מחיר מכירה של דירה חדשה בפרויקט. בכל מקרה שבו נדרש מכפיל גדול יותר מ־6 או מ־7, סיכויי מימושו אפסיים בשל מגבלות השטח והעלויות הנלוות העצומות החלות על היזמים.

ביום ראשון הקרוב תציג ד"ר דגני את המודל שפיתחה יחד עם הכלכלן ישראל קורץ ל"מכפיל הגמיש", אשר לדבריה עשוי להביא לפריצת דרך בנושא ההתחדשות העירונית. המודל מבוסס על סמך נתונים שעלו ממעקב אחר כמה תוכניות התחדשות עירונית גדולות, חלקן כבר בתהליך ביצוע כמה שנים וחלקן עדיין ב"צנרת". מדובר בתוכניות פינוי־בינוי (לא תמ"א 38) בתל אביב (נווה שרת, כפר שלם, יד אליהו), וכן בבת ים, ברמת השרון, בירושלים, בבאר שבע, באילת ועוד.

התוכנית החדשה תוצג במסגרת הוועידה הארצית להתחדשות עירונית 2019 שתתקיים ביוזמת מידע כנסים. "אנו מציעים לערוך בדיקה של ערכי הקרקע", אומרת ד"ר דגני ל"ישראל היום", "אם המודל החדש יאומץ יהיה אפשר להגמיש את ההתייחסות ל'מכפיל', ולהגדיל את סיכוייהם של פרויקטים תקועים רבים להתקדם".