הכול על עולם הניהול של בניינים משותפים

בשיתוף ברק רום

בעשורים האחרונים אנו עדים להתפתחות עירונית מואצת, ורבים מהבתים המשותפים הפכו לרבי קומות ומגדלים ומורכבים הרבה יותר לניהול. על רקע זה, חדרו אל חיינו חברות הניהול והאחזקה שמציעות לנו למסור לידיהן את נטל הניהול של הנכס, החל מהפעולות השוטפות המובנות מאליהן כדוגמת ניקיון חדר המדרגות והגינון, דרך טיפול במערכות מורכבות שדורשות תשומת לב ותחזוקה על בסיס קבוע כמו מעליות וגנרטור, מערכות לגילוי וכיבוי אש (מערכות לגילוי אש ועשן, ספרינקלרים, מטפים, משאבת כיבוי, מערכות לפינוי עשן וכן הלאה), מכלי מים ומאגרי מים לשגרה ואו חירום ומערכות החשמל והאינסטלציה, וכלה בגביית מסי הוועד, טיפול בתקלות בזמן אמת, שיפוץ חדר המדרגות והלובי, סיוד הגג, שיפוץ בניין חיצוני, טיפול בנושא הביטוחים ועוד.

לא רק נחלתו של העשירון העליון

אם בעבר היה ניהול הבית באמצעות חברה חיצונית נחלתו של העשירון העליון המתגורר במגדלי היוקרה, שהרי כיום משתלטת התופעה גם על בתים משותפים ותיקים, בהם בנייני מגורים בינוניים וקטנים שנוהלו בעבר בשיטה המסורתית על ידי דיירים מתנדבים, ועייפו מהניהול הנכס באופן עצמאי ומבקשים כעת קצת שלווה ומנוחה, גם כשהמחיר של זה כרוך בתשלום גבוה מעט יותר בהשוואה למה שנהגו לשלם בשיטה המסורתית לוועד בית. אין עוררין על כך שחברות הניהול והאחזקה יכולות לחסוך לנו הרבה מאוד כאב ראש, בעיקר כשמדובר בבניינים רבי קומות מרובי דיירים או מגדלים יוקרתיים. מצד שני, לא פעם קורה שההתקשרות עם החברות הללו מסתיימת במפח נפש ובנזקים חמורים.

החיסרון: כל אחד יכול היום לפתוח חברת ניהול

לדברי עמית עוז מקבוצת עוז גינון ואחזקת מבנים, בעשור הנוכחי הולך ומתפתח שוק חדש שנועד למלא את תפקיד ועד הבית ולפתור בעיות הניהול של הנכס המשותף. בבתים המשותפים הישנים, אלו שכוללים עד 8 קומות, נובע בדרך כלל הצורך בהעסקת חברה חיצונית מהקושי של הדיירים לארגן את ענייני הבית בדרך יעילה, ובפרט אם רבים מהם מתגוררים בשכירות. בבנייני מגורים חדשים, מסובך הניהול הרבה יותר, מאחר והבניינים כוללים מערכות שונות ומורכבות שצריך להפעיל ולתחזק. ניתן למנות כיום כמה מאות חברות שמציעות סל שירותים שיכול להקל משמעותית על החיים המשותפים בבניין. היתרון הבולט שבריבוי חברות נוגע לעובדה שהצרכן יוצא נרווח ככל שהתחרות גדלה. אבל אליה וקוץ בה, מאחר ואין עדיין חקיקה שמסדירה את הנושא, והמציאות היא שכל אחד יכול היום לפתוח חברת ניהול.

איך חברות הניהול מתמחרות את שירותיהן?

פילוח שוק חברות הניהול והאחזקה מראה שבניגוד לסברה הרווחת, תמחור השירות אינו נקבע על פי אזורים גאוגרפיים, וממוצע התעריפים בפריפריה אינו בהכרח נמוך יותר בהשוואה לאזור המרכז. התמחור נקבע, למעשה, לפי מ”ר ומחושב לפי מספר הקומות ואו מספר הדירות הקיימות בבניין, ובהתאם למעטפת השירותים שתספקנה החברות על פי מפרטים קבועים לשירותים סטנדרטיים, שירותים משולבים ושירותי יוקרה. להלן דוגמאות של כמה מפרטים:

מפרט המספק שירותים סטנדרטיים- מפרט זה מציע שירותי ניקיון על בסיס יומי, שירותי גינון על בסיס דו חודשי, שירותי גביה, דמי ביטוח, טיפול בתקלות חשמל ואינסטלציה, שירותי הדברה ותחזוקה שוטפת של המעליות.

מפרט המספק שירותים משולבים- מפרט המציע שירותים בתוספת לסל השירותים הסטנדרטי ועשוי לכלול, בין היתר, תחזוקה שוטפת לכל המערכות המשותפות בבניין, לרבות אב בית המשותף לכמה בניינים, תפעול חניון תת קרקעי ותחזוקה שוטפת של חדר כושר.

מפרט המספק שירותי יוקרה- תוספת לסל השירותים הסטנדרטי, העשוי לכלול לובי מפואר עם שירותי קונסיירז’, מצלמות אבטחה ושמירה 724, בריכה ומציל, חדר כושר מפואר וטיפול בגינות הפרושות על שטחים נרחבים או כאלו הדורשות טיפול מיוחד.

לפניכם מחירון סטנדרטי עבור שירותי ניהול ואחזקת בתים משותפים

באופן כללי, ניתן למנות כמה פרופילים שלפיהם משוקלל התמחור על פי מספר הקומות ומפרט השירותים המוצע:

בניין מגורים עד 8 קומות- עבור מפרט המספק שירותים סטנדרטיים ייגבו דמי ניהול של 2-3 ₪ למ”ר, בעוד שהמפרט המשולב שכולל תוספת לסל השירותים הסטנדרטי יתומחר בטווח שבין 3.1- 4 ₪ למ”ר.

בניין מגורים של 9-15 קומות- סל השירותים הבסיסי נע בטווח שבין 2.5-3.5 ₪ למ”ר, ותוספת לסל השירותים תנוע בין 3.5-4.5 ₪ למ”ר.

בניין מגורים של 16 קומות ומעלה- סל השירותים הבסיסי נע בין 4-5 ₪ למ”ר ומתומחר ברף גבוה יותר ביחס ישר למספר הקומות. סל השירותים המשופר נע בטווח של 6-9 ₪ למ”ר, בעוד שסל שירותים אקסקלוסיבי מושפע מאופי השירותים הכלולים בסל ויכול לזנק לרף של 16-17 ₪ למ”ר או יותר.

שיטות לקביעת גובה דמי הניהול

לאורך השנים התפתחו מספר שיטות לקביעת גובה דמי הניהול בעד השירותים השונים המסופקים על ידי חברות הניהול, שהעיקריות שבהן מובאות להלן:

שיטת ה- Cost plus- שיטה זו הייתה נפוצה מאוד בעבר, אולם כיום הולך ופוחת השימוש בה ולא בכדי. על פי שיטת ה- Cost plus נגבים דמי הניהול כאחוזים מגובה ההוצאות, כשהמשמעות היא שגובה דמי ניהול גדל ככל שהוצאות תחזוקת הבניין גבוהות יותר. שיטת תמחור זו הנה בעייתית, מאחר והיא “מעודדת” בזבזנות מצד חברת הניהול.

שיטת ה- Cost plus fixed- השיטה הנפוצה והנכונה ביותר, ולפיה מהווים דמי הניהול את סך הוצאות החברה בתוספת של דמי ניהול שנקבעו מראש.

שיטת “הכול כלול במחיר”- מדובר בשיטה שדמי הניהול הנגבים במסגרתה הנם קבועים וצמודים למחירונים של ניהול ואחזקה ואינם תלויים בסך הוצאותיה של חברת הניהול. שיטה זו הייתה מקובלת ופופולרית מאוד בעבר, בעיקר בקרב חברות בתחילת דרכן, לצורך משיכת שיעור גבוה של לקוחות ככל שניתן. הפופולריות של השיטה פחתה לאחר שמספר לא מבוטל מהחברות הללו פשטו רגל. לפיכך, מוטב שלא להתפתות להתקשרות חוזית עם חברות ניהול הפועלות בשיטת תמחור זו, ובפרט אם מדובר בחברות צעירות וללא ניסיון וותק.

השיטות הנפוצות לניהול ואחזקת בתים משותפים

ישנן כיום שתי שיטות נפוצות לניהול ואחזקת בתים משותפים, כשהראשונה מתאפיינת בשיתוף פעולה

בין נציגות הדיירים וחברת הניהול. הנציגות של הבניין דואגת להעביר לחברת הניהול תשלומים חודשיים עבור נותני השירותים והתחזוקה השוטפת, אבל שומרת על השליטה בתקציב השנתי ועוקבת אחרי ההוצאות. שיטת הניהול הנוספת כוללת פתיחת חשבון בנק על שם חברת הניהול והעברת המושכות לידיה מבלי שנציגות הדיירים תוכל לשלוט על הנעשה. שיטת ניהול זו טומנת בחובה לא מעט סכנות, מאחר והיא מעניקה לחברת הניהול את הסמכות לפעול כראות עיניה. בנסיבות הללו יכולות חברות הניהול לשכור נותני שירותים שהנם מקצועיים פחות, וכך למעשה, להרוויח יותר, כשלאורך הזמן עלול הטיפול הלקוי במערכות השונות שבבניין להוביל לנזק מתמשך ויקר לכיס.

הבטחות ללא כיסוי

יתירה מכך, תמיד מרחפת באוויר סכנה שחברת הניהול תפשוט רגל, או שמישהו מבעליה ייקח את הכסף וייעלם, תרחישים שקרו כבר בעבר והותירו בניינים עם חובות כבדים לחברות המעליות, לחברת החשמל לעובדי הניקיון ועוד. יחד עם זאת, ניסיון העבר מלמד שהבעיות הנפוצות ביותר בהתקשרויות עם חברות האחזקה נוגעות לעובדה שחלק לא מבוטל מהן נוהגות להציע סל שירותים עם מפרט שירותים גבוה ואו תעריפים נמוכים עד לרף בלתי ריאלי, זאת כדי להעלות את סיכוייהן “לזכות במכרז”. בנסיבות הללו זה רק עניין של זמן עד שהדיירים מגלים שמדובר בהבטחות ללא כיסוי, והדבר נחשף בעיקר כשמתרחשות תקלות המחייבות טיפול מיידי כמו תקלות במעליות, פיצוצי צינורות או תקלות בשערי החניונים, ואז כל הניסיונות להשיג את נציגי החברה עולים בתוהו.

כללי הברזל לבחירת חברת ניהול מקצועית ואמינה

כאמור, כל אדם יכול כיום לפתוח חברה לניהול ואחזקת מבנים מבלי שיהיו לו ידע מקצועי והכשרה לכך. השאיפה היא לקדם חקיקה בתחום שתחייב ניסיון וידע, כך שהעיסוק בניהול מבנים יהיה מותנה בהכשרה מטעם מוסדות וגופים מוכרים, ותוך שההתקדמות המקצועית בתחום תהיה הדרגתית ותלויה

בצבירת ותק. עם זאת, לעת עתה מומלץ להסתייע בכמה כללי הברזל המובאים להלן לבחירת חברת ניהול מקצועית ואמינה:

סקר שוק יסודי- סקר שוק יסודי מהווה תנאי הכרחי לקבלת אומדן כללי על המחירים שנוהגות חברות הניהול לגבות באזור המגורים עבור בניינים ושירותים דומים. מוטב שלא להתפתות לחברות שהצעות המחיר שלהן נמוכות באופן חריג, מאחר והתמורה על פי רוב תהיה בהתאם. בשלב זה, מומלץ לשוחח עם לקוחות אחרים של אותה החברה כדי לבחון את מידת שביעות הרצון משירותיה. כמו כן, מומלץ לבדוק את טיב שירות הלקוחות של החברה על ידי התקשרות אל המוקד בשעות שמעבר לשעות העבודה כדי לבחון את זמן ההמתנה עד למתן מענה והאם מדובר בפרק זמן סביר. מוטב לבדוק כמה זמן לוקח עד שקריאת השירות מטופלת לפני ההתקשרות החוזית עם חברת הניהול ולא לאחריה, בזמן תקלה במעליות או הצפה בבניין.

מפרט השירותים הכלולים בהצעה- חשוב לבדוק באופן מעמיק את מפרט השירותים הכלולים בהצעה בנוגע להיקף השירות, תדירות הניקיון של כל חלל במרחב המשותף, סוג חומרי הניקוי ועל חשבון מי. עם זאת, מעבר לשירותי הניקיון השוטפים, כדאי לבדוק גם האם הביקורות של המעליות מידי 6 חודשים והביקורות השנתיות לגנרטורים, למשאבות ומאגרי המים, למערכת גילוי אש, לספרינקלרים, מפוחי האוויר וכן הלאה, כלולים אף הם בסל השירותים.

התאמת החברה לסוג הבניין ולצרכיו הספציפיים- בניינים חדשים רבי קומות כוללים מערכות רבות, כגון מעליות וגנרטורים, משאבות מים, ספרינקלרים, מערכות לגילוי אש ופינוי עשן, כמו גם חניון תת קרקעי, מערכות אבטחה ומצלמות במעגל סגור, ובמגדלי יוקרה לעתים אף חדר כושר, ספא ובריכת שחייה. בבניינים מסוג זה, המושג “ועד הבית” כבר הספיק לצאת מהלקסיקון. חברת ניהול שמנהלת בהצלחה בניין מגורים ישן של 4 קומות, עלולה שלא לעמוד בסטנדרטים של מגדל יוקרה בבניין בן 30 קומות ומאות יחידות דיור.

בדיקת חוזה ההתקשרות על ידי עורך דין- לפני שממהרים להפקיד את ניהולו של הבית המשותף בידי חברת אחזקה חיצונית, כדאי להביא בחשבון שעלולים להיות מכשולים משפטיים שחייבים לבדוק מבעוד מועד, זאת כדי למנוע תרחיש שבו מגלים הדיירים בדיעבד שהם כבולים בחוזה שאינו עומד בסטנדרטים בציפיות שלהם ואו מספק מענה הולם לצרכים הספציפיים. לפיכך, חשוב להסתייע בשירותיו של עורך דין לבדיקת החוזה ואיזון הסעיפים הרלוונטיים. ראוי להדגיש שלעתים יכולות האותיות הקטנות לשנות משמעותית את איכות החיים.

השארת זכות החתימה בידי הדיירים- חשוב שזכות החתימה תיוותר בידיהם של הדיירים, ומוטב להימנע מלצרף את חברת האחזקה כבעלת זכות, זאת על מנת להבטיח שכספי הבניין נשלטים על ידי הדיירים. כמו כן, רצוי שההתקשרות מול החברה לא תהיה באמצעות מתנדב אלא של כל נציגות הבניין, כדי למנוע חשיפה לתביעות אישיות של דייר כזה או אחר מצד החברה.

תשלום חודשי קבוע- במהלך המשא ומתן עם חברת הניהול, חשוב לעמוד על כך שאופן התשלום יהיה במתכונת חודשית קבועה ולא לפי שיטה של מתן סכומים גדולים מראש, מאחר וישנן חברות הנוהגות לפעול תקופה מסוימת באזור כלשהו, לגבות המחאות על שירותים שונים, להכריז על פשיטת רגל ולצוץ תחת שם שונה באזור אחר.

בשיתוף ברק רום

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו