באיזה דירה להשקיע, ומאיזה להתרחק? מדריך ההשקעות של נדל”ן נבון

מחירי הנדל”ן ממשיכים לעלות, וקניית דירה להשקעה עדיין נחשבת לאחת הדרכים הבטוחות והיציבות ביותר להשקעה פיננסית. אבל לא כל השקעה בנדל”ן תיתן לכם את התשואה המצופה, ולא כל דירה שתקנו תהיה קלה להשכרה.

כדי להשקיע בנדל”ן ולהרוויח, יש לפעול בצורה נכונה, מתוך ידע ועקרונות רלוונטיים. הנה כמה טיפים חשובים שאנחנו נותנים ללקוחות שלנו בנדל”ן נבון.

דירה שתיתן לכם ראש שקט

הדבר החשוב ביותר בקניית דירה להשקעה, הוא לבחור דירה שתיתן לכם ראש שקט. אתם לא סוכני נדל”ן והשאיפה שלכם היא למצוא דירה שתספק הכנסה קבועה במינימום התעסקות. כדי לעשות את זה, אתם צריכים לבחור דירה קלה להשכרה, שתושכר במהירות לשוכרים איכותיים.

מה משפיע על מהירות ההשכרה?

דירה קלה להשכרה היא דירה שיהיה לה ביקוש גבוה. אתם רוצים לפרסם את הדירה, ולקבל מבול של טלפונים משוכרים פוטנציאליים. יש כמה פרמטרים אותם יש לקחת בחשבון, כדי שהדירה שתבחרו באמת תתאים.

בדיקת היצע וביקוש

חיפוש דירה מתחיל באיתור האזור הנכון. עליכם לבחור שכונה או שתיים בהן אתם מתכוונים למקד את החיפוש, כאשר המטרה היא לאתר שכונות בהן הביקוש גבוה מההיצע. איך עושים את זה?

מתמקדים באזור מסוים באתר יד 2, ועוקבים אחרי מספר הדירות המוצעות להשכרה. זו בדיקה שלוקחת זמן מה, כאשר אחרי מעקב של מספר חודשים תוכלו להבין מה המגמה. אם בחודשים בהם אתם מבצעים את המעקב כמות הדירות המוצעות להשכרה קטנה עם הזמן, הביקוש יהיה גבוה מההיצע והשכונה תתברר ככדאית.

בנוסף, חשוב לקחת בחשבון גם את היקפי הבניה באזור. פסגות אפק בראש העין היא דוגמה לשכונה בה מתקיימת בניה מסיבית, והיצע גדול מאוד של דירות להשכרה. השכונה החלה להתאכלס ב-2015, וצפויה להכיל 15,700 דירות, מתוכן 4,797 במסגרת תכנית מחיר למשתכן. כבר היום משקיעים מתקשים להשכיר דירות בשכונה, והקושי צפוי להתעצם עקב הבניה המוגברת.  אנחנו מעריכים שיעברו שנים רבות עד שהשכונה תגיע לאיזון מבחינת היצע וביקוש, ועד אז יסבלו המשקיעים מקשיי השכרה ודמי שכירות נמוכים.

תכניות עתידיות בשכונה

חשוב לפנות גם לעירייה ולברר לגבי תכניות עתידיות. בידקו האם יש תוכניות בניה בשכונה, האם צפויים להתרחש שינויים מיוחדים במתאר ונסו לחשוב האם הם ישפיעו לטובה או לרעה. כך למשל, אם צפוי לקום אזור תעשייה רועש בסמיכות לדירה יהיה קשה יותר להשכיר אותה וערכה יירד.

תחנת רכבת בקרבת הדירה עשויה להיות יתרון, אך אם מסילת רכבת ישראל עוברת קרוב מדי לדירה זה עלול להתברר כמטרד. הכלל הוא שרכבת במרחק 300 מטר או יותר עשויה להיות חיובית, ורכבת קרובה יותר עלולה להיות בעייתית. אם מדובר ב-50 מטר מפסי הרכבת תתרחקו מהדירה, כיוון שזה כבר סיוט של רעש בלתי נסבל.

שימו לב למיקום הדירה בשכונה

גם אם השכונה נראית מושלמת, הביקוש בה גבוה מאוד והכל נראה מושלם, שימו לב למיקום הדירה בתוך השכונה. שכונת האירוס נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות והמבוקשות בראשון לציון, ודירת 5 חדרים בשכונה עולה כ-3 מיליון שקלים. אבל לא על כל דירה בשכונה אנחנו ממליצים.

חלק מהדירות בשכונה פונות למסילת רכבת ולכבישים רועשים שעוברים בסמוך: שד’ נים נמצאות במרחק 10 מ’ מחלק מהדירות, כביש 431 נמצא במרחק 160 מ’ והרכבת נמצאת במרחק 180 מ’. כמובן שבשכונה יש גם דירות רחוקות יותר ממוקדי הרעש, ומי שמתעניין בשכונה צריך לשקלל את כלל הפרמטרים ולקחת בחשבון את הגורמים הללו.

לבחור את הדירה הנכונה בבניין

השוכרים הם ברובם צעירים, ואתם צריכים להיכנס לראש שלהם, ולהבין איזה דירה הם ירצו. הצעירים של היום רוצים דירה כיפית. אלה לא השוכרים של פעם שהסתפקו ב’דירות שמורות’, כלומר דירות מיושנות שעברו שיפוץ מינורי. הם מעוניינים בדירה משופצת: מטבח מאובזר, מקלחת ושירותים חדישים, ריצוף חדש בכל הדירה וחלונות גדולים.

אנשים חושבים שאם יש להם דירה שמורה, היא תושכר בקלות רבה, אבל המציאות מוכיחה אחרת. השוכרים רוצים דירות נעימות ומודרניות, וכבר לא מסתפקים בכמעט.

דירה שמתוכננת נכון

במהלך השנים ראיתי אלפי דירות, ונתקלתי במקרים הזויים: דירה בלי חלון במטבח, מכונת כביסה בחדר השינה, תנור אפייה במרפסת הסלון ועוד. אתם חייבים להבין שגם אם הדירה משופצת ונראית כמו חדשה, תכנון לא נכון עלול להבריח שוכרים פוטנציאליים.

אנשים משפצים את הדירה, מחליטים החלטות שגויות בעניין התכנון והתוצאה היא שהשוכרים מתרחקים מהדירה. בעקבות כך נאלצים בעלי הדירה להוריד את שכר הדירה המבוקש, וכך התשואה והרווחיות קטנים.

הכסף הגדול מגיע מעליית ערך הדירה

הטיפים שלנו יעזרו לכם לבחור דירה קלה להשכרה, ואף יותר מכך – דירה שערכה יעלה באופן עיקבי. אם בחרתם בדירה משופצת, במיקום נכון ובאזור אטרקטיבי תהנו מעלייה משמעותית בערך הדירה. ערכה של דירה ממוצעת עולה בערך ב-3% בשנה, אבל מדובר רק בממוצע. אם תבחרו נכון תוכלו להגיע גם לעליית ערך של 10%, אבל אם תטעו אתם עלולים להגיע גם לירידה בערך הנכס.

השקעה בנדל”ן היא לא משחק ילדים, וכדי לעשות את זה נכון מומלץ לפנות לשירות ייעוץ מקצועי. אנחנו בנדל”ן נבון מלווים משקיעים לכל אורך הדרך, כדי שיוכלו להשקיע עם ביטחון.

נשמע את הדילמות שלכם, נקשיב לצרכים ולמגבלות שלכם ונציע פתרונות מתאימים. נאתר אזור מתאים להשקעה, נערוך השוואה בין דירות, נספק ייעוץ משכנתא ואפילו נסייע לכם לבחור שוכרים מתאימים – הכל כדי שתצליחו.

אנחנו מהנדסים וכלכלנים, עם ניסיון של יותר מ-1,000 לקוחות מרוצים.

אתם מוזמנים לפנות אלינו, לפרטים נוספים- http://lp.nadlanavon.co.il/

לקביעת פגישת ייעוץ התקשרו 1-800-101-350