שכונת ענק במערב חולון אושרה להפשרה שאינה זמינה עדיין לבנייה בשלב זה

בשיתוף ברק רום

השכונה החדשה שאושרה סופית במועצה הארצית ותקבל תוקף פורמאלי בקרוב (לדברי העירייה), עתידה להיות אחת השכונות הירוקות ביותר בארץ, עם פארק של כ- 1,200 דונם , חדשנית ויוקרתית ביותר . היא כוללת כ – 13,700 יחידות דיור ותיבנה על שטח של כ – 4,000 דונם כשהפארק הירוק במרכזה. הרכבת הקלה תגיע ישירות לשכונה ותאפשר הגעה לתל – אביב בדקות בודדות.

345 אלף ₪ ליחידת קרקע שאינה זמינה עדיין לבנייה, קרקע באזור זמינה לבנייה שווה כ – 1 מליון ₪!!!

טיימינג לרכוש קרקע –  להרוויח את כל עליית השווי

עופר אשכורי, איש כוחות הביטחון לשעבר, וכיום פעיל חברתי, אומר: “אני בהגדרה של “מעמד ביניים” קלאסי. עבדתי קשה והצלחנו אני ואשתי לחסוך. גם, לא הרבה וזו בעיקר הפנסיה. לאחר מחקר ושיחות עם חברים שלי שמבינים בריביות וכו’ הבנתי שגם אם אתה מצליח לחסוך קצת, אין לך כמעט שום דרך לייצר רווחים מהחיסכון שלך עם סכום כזה נמוך בלי לקחת סיכון.  בתאכל’ס לא ידעתי מה לעשות עם הכסף. ובעתיד יש לי לחתן ילדים, ואני רוצה גם לחזק את העתיד הכלכלי של המשפחה ולא לקחת סיכונים מיותרים. רציתי לשים את הפנסיה  בפק"מ אבל הבנק לא נותן כלום, על הבורסה אין מה לדבר, השוק יותר מסוכן מקזינו. והפנסיה שלי הסתכמה בכמה מאות אלפי דולרים בודדים “

לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>

מצד שני, מוסיף עופר: “חיפשתי בתל אביב ובגבול עם תל אביב קרקע שאושרה ועומדת להיות מופשרת בקרוב”, הוא מסביר. :”אחרי המון בדיקות מצאתי חב’ שיווק אמינה, שמטפלת במתחם מערב חולון (המתחם היחיד שעומד להיות מופשר בקרוב)”. הוא משתף: “בחב’ פיק”א נדל”ן הסבירו לי את הנדירות והטיימינג, שלא מדובר ברכישת דירה בשכונה החדשה (דירות נמכרות שם בכ- 2.5 מליון אז זה לא הגיוני), והבנו שקרקע מאושרת לפני הפשרה  – זה אירוע נדיר. רק אז היא מתחילה את התהליך האמתי של עליית השווי והפיכתה זמינה לבנייה לאחר כמספר שנים. אם אנחנו קונים קרקע זמינה לבנייה במערב חולון השווי שלה 1 מליון ₪ ליחידה, ואיבדנו את כל הרווח מלפני ההפשרה הקרבה (שזה הטיימינג הנכון לקנות) בזמן שאותה יחידת קרקע אנחנו רוכשים כיום בסמוך, בכ- 345 אלף ₪ ועד שתהיה זמינה לבנייה בעתיד. המטרה שלנו להרוויח את פערי השווי של כמאות אלפי שקלים, לא לקנות דירה. כי אי אפשר להרוויח כאלה סכומים מנדל”ן קלאסי. בגלל שזה אירוע נדיר רכשתי 4 יחידות קרקע בטאבו במתחם כדי להבטיח את עתיד המשפחה שלי“

המשפחות העשירות התעשרו כשקנו רגע לפני ההפשרה ולא אחריה

ליאור חלבני, איש כוחות כבאות והצלה לישראל מהמרכז מספר :”כמוני כמו כל עובדי המדינה, לא נולדנו למשפחות עשירות. אבל זה לא סוד שהמשפחות העשירות בישראל התעשרו מהפשרת קרקעות. רק מסתבר שצריך לדעת מתי להיכנס בזמן לרכישת קרקע כזאת ולהרוויח מאות אלפי שקלים יותר. זה קורה בגלל אפקט נדיר שקורה מרגע שקרקע אושרה סופית ולפני הפשרה (וזה הטיימינג הנכון לרכוש) ולהרוויח את כל עליית השווי עד שתהיה זמינה לבנייה לאחר כמספר שנים. מכפילי הרווח בפרק הזמן הזה (מההפשרה ועד שהופכת זמינה לבנייה) לא משתווים למסלולי השקעה דומים”.

הנוסחה להרוויח (לרכוש קרקע פרטית בתכנית שאושרה סופית בסמיכות להפשרה ולא אחריה) מסתבר נדירה והייתה שמורה עד היום לבעלי הון עם של מיליוני שקלים.

עסקאות כאלה דרשו הון עצמי של מיליוני שקלים, אך באמצעות מערכת קשרים של מפה לאוזן הצליחו אותם רוכשים שרכשו בתכנית מערב חולון, בעלי תקציב קטן יותר, להיכנס לעולם ההשקעות בקרקע מאושרת סופית עם מכפילי רווח שהיה מחוץ להישג ידם עם כמה מאות אלפי שקלים בודדים לרכישה כזאת.

חבר מביא חבר:

איך נעשית רכישת קרקע כזאת בפועל? באמצעות כמה משקיעים שלא היו יכולים להיכנס לבדם לעסקה אחת גדולה ובפועל רוכשים בכמה מאות אלפי שקלים בודדים יחידת קרקע על שמם בטאבו שכל אחד מהם חלק מתוך העסקה הגדולה כלומר, חבר מביא חבר וחב’ שיווק אמינה כמו פיק”א השקעות.

ליאור חלבני משתף: “על התכנית שאושרה ועומדת להפשרה במערב חולון, שמעתי מחברים וגם אני קניתי 2.5 יחידות במתחם באמצעות חב’ פיק”א השקעות נדל”ן”.  הוא מרחיב: “מי שקנה קרקע לפני כ-10 שנים בשכונות החדשות של ת”א לפני שהפכו זמינות לבנייה, עשה את “עסקת חייו” לא? אותה העסקה במערב חולון קורית היום”.

לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>

קרקע לפני הפשרה שאושרה בתכנית – ועדיין אינה זמינה לבנייה בשלב זה

ליאור שרעבי, קצין כיבוי והצלה מתחנת רידינג ת”א מסביר: “רבים נוטים לחשוב בטעות שקרקע מופשרת הופכת זמינה לבנייה מידית וזו טעות, אם זה היה ככה לא היינו מרוויחים כסף”.

מסתבר שקיימים הבדלים עצומים בין קרקע מאושרת לבין חקלאית ששתיהן אינן זמניות לבנייה עדיין. ליאור שרעבי מסביר: “קרקע מאושרת לקראת הפשרה ושאינה זמינה עדיין לבנייה או קרקע חקלאית ללא תכנית שגם היא אינה זמינה לבנייה. ההבדל ביניהן עשרות שנים של וועדות תכנון שעל קרקע שאושרה סופית (אישרו סופית לשנות את הייעוד לבנייה) ובהמתנה להפשרה הקריבה, לעומת קרקע חקלאית ללא שום תכנית ולא בטוח שייבנו עלייה, גם לא בעתיד”.

לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>

הוא מוסיף: “עסקה כזאת, צריכה להיות עם גוף שיווקי אמין ורציני שאפשר לסמוך עליו ובטיימינג הנכון - אושרה ולפני ההפשרה. יש לנו משרד עו”ד אחד עם ניסיון של שנים בתחום שמייצג את כל אלה שקנו. וחב’ השיווק פיק”א נדל”ן בראשה עומד עורך דין בכיר. החברה מלווה אותנו עד טבלת ההקצאות שזה השלב הכי דרמטי בקרקע לקראת היתרי הבנייה בעתיד. “.

כמה שכונות בצמידות לת”א עומדות להפשרה בימים הקרובים שאינן זמניות עדיין לבנייה בשלב זה? רק אחת!!!

עו”ד משה לוי, מבעלי חב’ פיק”א השקעות נדל”ן, עו”ד עם ניסיון רב בעולם המשפט, מי שייצג בפרשיות משפטיות מפורסמות בישראל ביניהן פרשת “תינוק המריבה” אומר:

“רכישת קרקע במתחם שאושר, מכיוון שהקרקע אינה זמינה עדיין לבנייה בשלב זה(שזו בעצם הפואנטה של ההשקעה), נעשית עם “שסתומי ביטחון” להגן על המשקיע. מדובר בכללים מאוד מחמירים המחייבים להציג לרוכש “תקן 22″, בה שמאי המתמחה בהליכי תכנון, מוציא חו”ד שמאית המתארת את ההשקעה. קובעת שווי נוכחי ועתידי לקרקע כשהיא זמינה לבנייה בעתיד, את המצב התכנוני נכון להיום וההליכים הצפויים בעתיד. בנוסף ביצוע הרכישה יכול להיעשות רק 7 ימים לאחר שהוצגה למשקיע חו”ד השמאית הנ”ל”.

לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>

מדובר בתכנית גרנדיוזית של עיריית חולון, שלאחר 19 שנים של ועדות והתנגדויות, אושרה ולפני הפשרה ומתן תוקף. התכנית משתרעת על 4070 דונם וכוללת בנייה של כ-13,700 יחידות דיור בבניינים שונים ונועדה להפוך את אזור מערב חולון (עיר הילדים) למרכז מטרופוליני מפותח, פארק עצום בשטח של כ-1,200 דונם  “הריאה הירוקה” של אזור ת”א רבתי. רוב השטחים במתחם מיועדים למגורים ובמרכזם אזורים מסחריים עצומים שיהפכו למרכז עבור כלל התושבים של חולון וסביבתה.

בשיתוף ברק רום