מיסי ועד הבית – כללים לניהול הבניין המשותף

צמד המילים "ועד בית" קיבל במהלך השנים צביון אפור, שמתקשר בדרך כלל אל אותו ראש ועד שנאלץ לעבור מדלת לדלת כדי להזכיר לדיירים לשלם את המס החודשי. אבל תשלומי הוועד הם אלו שבזכותם חזית הבניין תיראה יפה יותר, חדר המדרגות יהיה בטיחותי יותר והגינה מטופחת יותר. אלו, ועוד הרבה תחומים אחרים הקשורים לאחזקת הבניין, מתאפשרים בזכות תשלום סדיר.

"בישראל, כ־70 אחוז ממשקי הבית משלמים באופן מסודר מסי ועד בית", אומר עו"ד סמי ישראל, היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור, "כולם רוצים לשמר את החיים הנעימים בבית ולכן משתפים פעולה ברוב המקרים. לעתים, כשיש סכסוכים ואנשים לא משלמים אנחנו נאלצים להתערב, לפעמים עד כדי הליך משפטי. לעתים יש סכסוך בנוגע לבחירות לוועד הבית וגם פה אנחנו מסייעים כדי להביא את כולם להסכמה. יש מוסר תשלומים אבל אם יש בעיות אנחנו נכנסים לתמונה, גם בהליכי גישור אם צריך, כדי לנסות למנוע התדיינות משפטית".

בשיחה עימו, מסביר עו"ד ישראל כי האגודה לתרבות הדיור היא למעשה גם עמותה וגם חברה ממשלתית, מעין חברה בת של משרד השיכון. יש בה כ-25 אלף חברי ועדים ברחבי הארץ ו־70 סניפים בכל המדינה. "באופן עקרוני שיטת העבודה היא שהמתקנים הם של הרשות המקומית, ואנשי המקצוע והמומחים הם מטעם האגודה לתרבות. לדוגמה, נניח שיש בבאר שבע סניף של האגודה - עובדיו הם מהעירייה אבל המהנדס, עורך הדין והאדריכל, הם פרילאנסים מטעמנו".

כיצד באה לידי ביטוי המעורבות של האגודה לתרבות הדור בהתנהלות ועדי הבית בישראל?

"פרק ו' לחוק המקרקעין מגדיר את היחסים בין הדייר לבין הנציגות של הבניין. סעיף 58 לחוק הוא המקור החוקי לחיוב מסי ועד הבית או כספי השיפוץ על כל המשתמע מזה. האגודה מסייעת לנציגויות הבתים לגבות את מסי ועד הבית, בנוסף לעוד תחומים הקשורים בבניין המשותף. אם, למשל, יש סדקים באחד מקירות הבניין, האגודה מתערבת עם המלצה לפתרון מקצועי וכספי. אם יש נזילה בין שתי קומות או מטרד אחר כלשהו, אם הנציגות רוצה לבחור חברת ניהול שתנהל עבורה את הבית - בכל התחומים האלו האגודה לתרבות הדיור עוסקת. לאגודה יש סל שירותים רחב של נושאים שהיא מספקת לחבריה, כשהתמורה שמשלמת הנציגות היא  כשלושים שקלים לכל דירה לשנה.

"האגודה מייצגת את נציגות הבית ומולה אנחנו עובדים. זה הגוף שאיתו התקשרנו ועבורו אנחנו פה. בעידן חברות הניהול בבניינים החדשים בהחלט יש מקרים שבהם אנחנו נותנים שירות לחברות עצמן. מצד שני אותן חברות ניהול, שיש להן לפעמים אנשי מקצוע מטעמן, מנהלות לא פעם את ההליכים מול הדיירים עצמם, אם יש למשל סרבני תשלום. האגודה מסייעת ומקלה את החיים בבית המשותף, בעיקר בכל מה שקשור לתחומי הניהול בשגרה. יש לעתים שאלות מהותיות כמו מי צריך לשלם עבור המעלית - השוכר או בעל הדירה - האם הגג משותף  והאם כולם נושאים בעלויות התיקון שלו. אנחנו באים לתת שירות על מנת להקל את החיים על דיירי הבית והנציגות. אפשר לומר שהאגודה מעניקה מעטה שנותן פתרונות לכל צורך שמתעורר בבית המשותף".

עו"ד ישראל נותן דוגמה למספר הנחיות כלליות לניהול ותשלום מיסי ועד הבית: "דירה ריקה חייבת בתשלום ועד הבית. צריך להבין שמיסי ועד הבית נועדו לתחזק את הבית, לשלם חשמל, מים, גינון, אחזקה, וברגע שדירה אחת לא משלמת המשמעות היא שאחרים צריכים לשלם יותר. חשוב שכל דייר ידרוש קבלה על כל תשלום, אחת לחצי שנה חייב ועד הבית למסור דו"ח כספי מסודר מה נכנס ומה יצא מקופתו. כל צורות התשלום המקובלות במשק כשרות לתשלום מיסי ועד בית - המחאות, הוראת קבע, מזומן וכדומה. יש להנפיק קבלה עבור כל תשלום שכן הדבר יוצר סדר וידיעה מי שילם, כמה ועבור איזו תקופה".

קודם לשלם - אחר כך להתלונן

במקרים רבים מבקשים דיירים הנחות בתשלום ועד הבית מסיבות שונות, בעיקר בשל בעיה בתזרים מזומנים. "מכיוון שוועד הבית הוא רק גוף מבצע, אין הוא מוסמך לתת הנחות לבעלי דירות, גם אם קשה להם לעמוד בתשלומים", מדגיש עו"ד ישראל, "קופת ועד הבית היא למעשה קופה ציבורית משותפת, והנחה לבעל דירה אחד היא תוספת לאחר. אין שום דרך לחייב בעלי דירות לממן בעל דירה אחר, אלא אם כן הוסכם על כך.. חשוב לנקוט, במקרה של סרבני תשלום, בפעולות מנע מראש על מנת לסכל כל התפתחות נורמה של סרבני תשלום".

הסיבות לסירוב של חלק מהאנשים לשלם מיסי ועד הבית הן רבות ומגוונות, ומבוססות בעיקר על קונפליקטים בין אישיים וחוסר שביעות רצון כמו סכסוך אישי עם נציגות הבית, חוסר כימיה בין אנשים, יחסים מעורערים מסיבות שונות וטענות כנגד ועד הבית (אין דיווחים כספיים, לא מנוהל נכון וכדומה).

מה עושים במקרה שבו בכל זאת, אחרי כל ההבהרות וכינוס אסיפת הדיירים, יש מי שעומדים בסירובם לשלם את מיסי הוועד?

"כפי שהזכרנו בפתיח, סעיף 58 לחוק המקרקעין מחייב כל בעל דירה לשאת בתשלום מיסי ועד בית. החוק עוסק בבעל הדירה ומטיל עליו את חובת התשלום. כל זמן ששוכר הדירה משלם את מיסי ועד הבית במקום בעל הדירה, הדבר תקין. אולם מרגע שהשוכר חודל מלשלם, הפניה והחובה לתשלום מופנית לבעל הדירה. כנגד דייר סרבן ניתן להגיש תביעה כספית בפני המפקח/ת על רישום המקרקעין. לאחר מתן פסק הדין ניתן להגישו ללשכת ההוצאה לפועל".

פסיקת המפקחים על רישום המקרקעין קבעה באופן חד משמעי, כי היעדר יכולת כספית אינה סיבה להפסקת תשלום מיסי ועד הבית. במקרים של סכסוך על בסיס אישי או מקצועי על בעל הדירה להמשיך ולשלם את המיסים ולפתור את הסכסוך באמצעות האגודה לתרבות הדיור או באמצעים משפטיים (הגשת תביעה). בעל דירה לא יכול להתנות את התשלום בהמצאת מסמכים או בביצוע משימה של נציגות הבית לטובתו (למשל ניקיון חדר המדרגות).

"בפסיקה נקבע", אומר עו"ד ישראל, "כי תשלום מיסי ועד הבית היא חובה מוחלטת ובמקרה שיש לאחד הדיירים תלונות, הרי ש'תשלום לחוד וטענות לחוד'. זו כבר הפכה להיות סיסמא, כלומר אין זכות קיזוז ולא ניתן לטעון כי אי תשלום נובע מכך שהוועד אינו מתפקד או שלא נבחר כחוק. יש לשלם ואחר כך להעלות את הטענות באמצעות תביעה".

ובאיזה שלב מגיעים להליך משפטי מול סרבני תשלום?

"אם בעל דירה לא משלם את מיסי ועד הבית מומלץ לוועד להתייעץ עם סניף האגודה לתרבות הדיור באזור מגוריו. בשלב הראשון האגודה מנסה לערוך בירור עם הדייר הסרבן כדי להשכין שלום בין השכנים, שהרי בסופו של יום הם מתגוררים יחדיו. בשלב השני אם אותו דייר עומד בסירובו, יישלח לו מכתב התראה מטעם הסניף. הצעד השלישי הוא שליחת מכתב התראה משפטי מטעם עורך הדין של האגודה לתרבות הדיור ולבסוף הגשת תביעה כספית בפני המפקח על רישום המקרקעין - שופט המוסמך המטפל בבתים משותפים. 

"את מיסי ועד הבית משלמים אחת לחודש כאשר קיימות שתי אפשרויות לתשלום: האחת, על פי שטח הרצפה של הדירה, כך שדירה גדולה משלמת יותר מדירה קטנה. השנייה, על פי נוהג, סכום שווה לכל הדירות. יחד עם זאת, ברגע שדייר אחד מבקש לשלם על פי שטח הרצפה של הדירה, על נציגות הבית לקבוע כי התשלום יהא באופן שכזה לכל דיירי הבניין".

בתקופות כמו משבר הקורונה, שבו אנשים רבים במצב רגיש מבחינה כלכלית, יש הקלות מסוימות?

"בימים אלו, כשהמדינה עדיין מתמודדת עם הנגיף, יש לגלות גמישות בתשלום - בפריסה או בהמתנה לתשלום בהתאם ליכולת הדייר. האגודה לתרבות הדיור הפיצה נוהל לניהול אספות כלליות בתקופת נגיף הקורונה במספר דרכים חלופיות - באמצעות אפליקציית הזום, וואטסאפ, ייפוי כח בכתב או פיצול האסיפה הכללית למספר אספות כלליות (קפסולות)".

צילום: מאיה באומל-בירגר

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו