בשיתוף בנק לאומי
עלות הבנייה של דירה חדשה לא זהה למחיר החוזי שבין הקבלן והקונה. המחיר החוזי מגלם בתוכו את עלות הבנייה, אך בין היתר גם את עלויות השיווק ואת הרווח ליזם. אם למשל אנחנו בוחרים לקנות דירה שעלותה 2 מיליון ש"ח, עלות הבנייה בפועל תהיה נמוכה יותר. מצד שני, חשוב מאוד לעקוב אחר השינויים במחירי הבנייה של דירות למגורים וכך לדעת מה ישפיע גם על המחיר לצרכן וגם על המשכנתא.
המכשיר שבו משתמשים על מנת לשקלל את השינויים במחירי הבנייה של דירות למגורים נקרא "מדד תשומות הבנייה". סביר להניח שעכשיו זו לא הפעם הראשונה שאתם נתקלים במושג הזה, אבל כנראה שגם לא התייחסתם אליו. אז רגע לפני שבוחרים איזה דירה לקנות, חשוב להכיר את מדד תשומות הבנייה ולהבין מה משפיע עליו.
למה יש שינויים במדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה אמור לשקלל את השינויים במחירי הבנייה של דירות למגורים. בשביל לעשות את זה, הוא מחשב שינויים בעלות חומרי הגלם השונים: כמו למשל בטון, ברזל וכן הלאה. בנוסף, המדד מבצע את השקלול מחודש לחודש.
ברכישת דירה חדשה מקבלן, המחיר תמיד מוצמד למדד תשומות הבנייה. מדוע? התשובה פשוטה: כי נדרשות כמה שנים על מנת להשלים את הפרויקט ובגלל שלאורך התקופה הזו הקבלן – שמכר דירה במחיר מסוים – חשוף לשינויים בעלויות השונות.
במילים אחרות, קבלן שמצמיד את מחיר הדירה החדשה למדד תשומות הבנייה למעשה מבטח את עצמו מפני עלייה במחירים ואף מעביר את הסיכון אלינו כרוכשים. בפועל, מדד תשומות הבנייה מוצמד ליתרת התשלומים שהרוכש טרם שילם ולכן עליו להיות מודע אליו.
בחודש אפריל 21 עמד מדד תשומות הבנייה על 117.5 נקודות, עם שינוי באחוזים של 0.8% לעומת החודש הקודם. לשם השוואה, בחודש ינואר 2020 המדד עמד על 114.7 נקודות, בחודש ינואר 2019 על 114 נקודות ובחודש ינואר 2018 על 111.7 נקודות. כפי שאפשר לראות, עלייה במדד התשומות היא ממש לא עניין נדיר אלא פחות או יותר קבוע.
אז איך בדיוק זה משפיע עלינו?
כאן המקום להבהיר שמדד תשומות הבנייה לא משפיע ישירות על ההיקף של משכנתאות אלא על תכנון העסקה. העלייה במדד צריכה להיות מחושבת כחלק מסל ההוצאות, יחד עם שכר טרחת עורך הדין, דמי ההשבחה, עלויות ההובלה וכן הלאה. אם לוקחים בחשבון את הצפי לעליית המדד תחת ההוצאות, קל יותר להתאים לכך את המשכנתא המבוקשת.
בנוסף, כדאי לזכור שרוב הבנקים מתקשים לאשר משכנתא של מעל 1 מיליון ש"ח כהפרש בין מחיר הדירה לבין מה ששילמתם. אז אם רכשתם דירה במחיר של 1.5 מיליון ש"ח וכבר שילמתם לקבלן 500 אלף ש"ח כמקדמה עם יתרה בסוף הבנייה בעוד שנתיים ובינתיים המדד עלה ב-2%, החוב שלכם (אותם מיליון ש"ח) יגדל ב-40 אלף ש"ח. היות והבנק לא בהכרח יאשר להוסיף את הסכום הזה למשכנתא, צריך להיערך למימון שלו מתוך ההון העצמי.
לסיכום, מדד תשומות הבנייה נשמע כמו מושג מבהיל, אבל הוא מאוד הגיוני ולפני רכישת דירה חדשה חשוב להכין את שיעורי הבית כדי להבין אותו.
כתבה זו אינו מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
בשיתוף בנק לאומי