בשיתוף THE CENTER
יש דבר שרבים מאיתנו עושים על אוטומט כאשר בוחנים דירה. נכנסים פנימה, מסתכלים על הסלון, המטבח, מצב הריצוף, ולא שוכחים לבחון את כמות האור שנכנסת מהחלונות וכבר מתחילים לדמיין איך היא תיראה אחרי שיפוץ. בדירה שנועדה למגורים זה טבעי לחלוטין, אבל כשמדובר בדירה להשקעה, דווקא הדברים שפחות מושכים את העין במבט ראשון, יכולים להיות אלה שיקבעו אם מדובר בעסקה טובה או לא.
כי צבע אפשר להחליף, מטבח אפשר לשפץ וגם חלוקה פנימית ניתן לעיתים לשנות. לעומת זאת, בעיות רטיבות, רישום שאינו תואם את היתר הבנייה, קומה בעייתית או דירה שקשה למצוא לה שוכרים הן כבר עניין אחר לגמרי, ובנקודה הזו החיפוש אחר דירה צריך להפוך לבדיקה של עסקה לכל דבר ועניין.
ניקו בליאן, הבעלים של ניקו נדל"ן מלווה משקיעים באיתור, רכישה והשבחת נכסים בעיר חיפה, ולדבריו, הבדיקה מתחילה דווקא בפרטים הבסיסיים ביותר. "אני קודם כל בודק את מצב השיפוץ ואת הקומה שבה נמצא הנכס", הוא מסביר. "בדרך כלל אני מעדיף להימנע מקומות אחרונות מאחר ולא פעם הן סובלות מבעיות שיכולות להיווצר מנזילות מהגג, בעיקר אם ועד הבניין חא מתחזק ושומר עליו כמו שצריך".
בחיפה גם לטופוגרפיה יש מחיר
לבדיקה הפיזית של דירה בחיפה יש שכבה נוספת. המבנה של העיר, שנפרשת על מדרונות הכרמל, יוצר מצבים שאינם מוכרים באותה מידה בערים מישוריות. דירה שמוגדרת בקומה מסוימת יכולה לפגוש את הקרקע בצדו השני של הבניין, ומה שנראה על הנייר כמו פרט שולי עלול להפוך לאורך השנים לבעיה של ממש. "בחיפה כדאי להיזהר גם מדירות שיושבות ממש על הקרקע", אומר ניקו. "בגלל המבנה הטופוגרפי של העיר והעובדה שהיא בנויה על צלע הר, יש דירות נמוכות שבהן עלולות להיות בעיות רטיבות שמגיעה מהקרקע, לכן בדרך כלל אני מעדיף קומות אמצע, לא קומה אחרונה ולא דירה שיושבת על הקרקע".
כמובן, מדובר בהעדפה ולא פסילה גורפת. אם מחיר הנכס מביא בחשבון את החיסרון ואת עלות הטיפול בו, העסקה עדיין עשויה להיות כדאית. מנגד, גם דירה משופצת בקומה נוחה עלולה להתגלות כהשקעה לא מוצלחת אם המחיר גבוה מדי.
יש טאבו. אבל מה אומר ההיתר?
את הבדיקה הבאה שצריך לעשות, כבר אי אפשר לבצע באמצעות מבט בקירות. משקיע שמקבל נסח טאבו ורואה שהדירה רשומה כתת-חלקה עשוי להרגיש שחלק גדול מהבדיקה המשפטית כבר מאחוריו. אלא שלדברי ניקו בליאן, במיוחד בחיפה, אסור לעצור שם.
"חשוב מאוד לבדוק איזה היתר ניתן לדירה, כי פעמים רבות יכול להיות נסח טאבו עם תת-חלקה, אבל בהיתר המקורי הנכס לא מוגדר כדירה שלמה או שלא ניתן לו היתר מתאים".
לכן הרישום בטאבו והמצב התכנוני של הנכס הם שתי בדיקות שונות. העובדה שנכס מופיע ברישום אינה פוטרת את הרוכש מלבדוק כיצד הוא מוגדר בהיתר הבנייה ומה אושר בו בפועל, ומתברר שבחיפה יש גם סוגיות של בעלות וחכירה שדורשות תשומת לב. "אנחנו דואגים לבדוק גם שהנכס לא נמצא על קרקע השייכת לכנסייה בעיר ונמצאת בחכירה, משום שלא תמיד ברור מה יהיה מצב החכירה בשנים הבאות", ניקו ציין.
איך יודעים אם באמת יהיה מי שישכור את הדירה?
גם אחרי שהנכס עבר את הבדיקה הפיזית והמשפטית נשארת שאלה בסיסית למדי, מי אמור לגור בו? כמובן, אפשר למצוא נתונים כלליים על מחירי שכירות בחיפה, לבדוק מודעות בלוחות ולראות מה מבקשים בעלי דירות אחרות באזור. אבל נתונים כאלה מספרים רק חלק מהסיפור.
בהקשר הזה לניקו נדל"ן יש יתרון נוסף. מחלקת ניהול הנכסים שלה מטפלת כיום כ-2,000 יחידות דיור בחיפה והסביבה. "אנחנו חיים את השוק ומתעסקים עם דיירים כל הזמן", ניקו אומר. "בזכות זה צברנו ניסיון ונתונים שמאפשרים לנו להבין בדיוק באילו אזורים יש ביקוש גובר ובאילו פחות".
כך שהבדיקה הזו שבניקו נדל"ן מבצעים אינה נשענת רק על מחירי הפרסום, אלא גם על עסקאות שכירות שבוצעו בפועל. אילו דירות מתאכלסות מהר יותר, איזה קהל מחפש לגור בכל אזור ומה השוכרים באמת מוכנים לשלם. כי בעוד שמודעה יכולה ללמד כמה בעל הנכס רוצה לקבל, השכרה שבוצעה בפועל מספרת מה השוק היה מוכן לשלם. לכן דירה משופצת היטב, שנמכרת במחיר שנראה מעניין, עדיין עלולה להיות השקעה לא טובה אם היא אינה מתאימה לקהל שמתגורר בסביבה או אם הביקוש באותו אזור חלש.
לפעמים השיפוץ הוא לא הבעיה אלא הזדמנות
לא פעם כשמדובר בנכס להשקעה שזקוק לשיפוץ משמעותי מרתיע לא מעט רוכשים פוטנציאלים. יש בכך היגיון, כי עד שמתחילים לעבוד קשה לדעת בדיוק אילו הפתעות מחכות בדרך, ועלויות השיפוץ יכולות לשנות את כל הכדאיות הכלכלית של העסקה. אולם מי שיודע להעריך מראש את היקף העבודה ואת העלויות עשוי למצוא דווקא בדירה כזו הזדמנות לקנייה במחיר נמוך יותר.
"במהלך השנים ביצעתי הרבה פרויקטים של שיפוץ ולמדתי על מה צריך להסתכל, איך לבחור בעלי מקצוע נכונים ואיך להבין את התמחור של העבודות", אומר ניקו בליאן. "הניסיון הזה מאפשר לי להיכנס לדירה ולהבין מהר יחסית מה צריך לעשות בה וכמה יהיה צורך להשקיע, עוד לפני שרוכשים אותה".
היכולת הזו שלו לאמוד מראש את עלויות השיפוץ היא שקובעת אם מצבו הפיזי של הנכס הוא חיסרון או הזדמנות. אם המחיר משאיר די מרווח לכיסוי העבודות ולהשבחה, דירה מוזנחת יכולה להיות עסקה טובה.
נקודה נוספת שצריך לקחת בחשבון היא שהשבחה גם לא חייבת להסתכם בהחלפת מטבח, ריצוף או חדר רחצה. לפעמים אפשר לקחת דירת 2.5 חדרים ולהפוך אותה ל-3 חדרים, או דירת 3 חדרים ל-4 חדרים, כמובן בכפוף למה שאפשר לעשות מבחינה תכנונית וחוקית.
בנקודה הזו ניקו מוסיף שגם אופן הרכישה עצמו יכול להיות חלק מההזדמנות.
"אם אני מזהה נכס שנמכר מתחת למחיר השוק בגלל המצב שלו, אם למשל מדובר בכינוס נכסים, מוכר שלחוץ למכור או נכס שהתקבל בירושה, מבחינתי מדובר בהזדמנות פז שאפשר לנצל כדי לקנות ולהשביח".
למכור אחרי ההשבחה או להשאיר את הדירה?
אחרי שמוצאים נכס במחיר נכון ומשביחים אותו מגיעה החלטה נוספת, האם למכור ולממש את עליית הערך, או להמשיך להחזיק בנכס ולהשכיר אותו?
ובכן, אין לכך תשובה אחת. לדברי ניקו בליאן, ההחלטה תלויה בין היתר בפרופיל של המשקיע, בנכסים שכבר נמצאים בבעלותו, במיסוי שחל עליו ובפער שנוצר בין מחיר הרכישה לשווי הנכס לאחר ההשבחה.
"למי שרוצה לעשות עסקת פליפ יש יתרון במקרים מסוימים, אם למשל מדובר בדירה היחידה שלו", הוא מסביר. " כי כאשר כבר יש לאדם דירה נוספת, נכנסים לתמונה גם מס הרכישה וגם המיסוי בעת המכירה, ולכן צריך להכניס אותם לחישוב".
מיסוי מקרקעין תלוי בנסיבות האישיות של כל רוכש ומוכר ובאופי העסקה, ולכן הוא דורש בדיקה מקצועית פרטנית. אבל העיקרון פשוט, הרווח אינו רק הפער שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה.
צריך לחשב גם את המסים, עלות השיפוץ, המימון, אנשי המקצוע והוצאות נוספות. רק לאחר מכן אפשר להבין אם נכון יותר למכור את הנכס לאחר ההשבחה או להחזיק בו לצורך הכנסה משכירות.
מה לגבי דירה חדשה?
לצד שוק היד השנייה, ניקו בליאן מזהה בתקופה הנוכחית הזדמנויות גם בפרויקטים חדשים. לדבריו, לאחר תקופה ממושכת של ריבית גבוהה, מלחמה והאטה בחלקים משוק הדיור, יזמים וקבלנים מציעים במקרים מסוימים תנאי תשלום ומימון שנועדו להקל על הרוכשים.
"ממה שאני שומע ורואה, יש קבלנים שנתקעו עם מלאי מסוים. במצב כזה כוח המיקוח של הקונים יכול להיות גבוה יותר, ואפשר לנהל משא ומתן טוב יותר ולקבל תנאים טובים יותר".
כמובן, עצם קיומו של מבצע אינו מספיק. צריך לבדוק את המחיר האמיתי של הנכס, מה נמכר בסביבה, אילו תשלומים נדחים להמשך ומה צפויה להיות עלות המימון כאשר הם יגיעו.
בשורה התחתונה, דירת יד שנייה מוזנחת, נכס שעובר השבחה ודירה חדשה מקבלן הם מוצרים שונים, אבל בכל אחד מהם צריך לברר מה באמת מקבלים במחיר המבוקש. לאלה מצטרפות עלויות נוספות, התאמה לקהל השוכרים והשווי הצפוי של הנכס אחרי שכל המספרים נכנסים לחישוב. ומה שבטוח הוא שהמראה של הדירה הוא רק נקודת הפתיחה, ואת איכות העסקה קובעים הדברים שלא תמיד רואים בביקור הראשון.
בשיתוף THE CENTER
