מימון חוץ בנקאי: הצורך בעורך דין מקצועי להצלחת עסקת מימון.

בשיתוף עו"ד סתיו קאלניצקי

המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008 אשר החל בארה''ב הוא הגורם המרכזי לסירוב הבנקים בארץ עבור 85% ומעלה מימון מערך הנכס. אחת הסיבות המרכזיות למשבר הכלכלי העולמי הוא שיעור מימון גבוה מצד הבנקים של כ- 100% מערך הנכס "מינוף קיצוני". כתוצאה מזאת, אנשים פרטיים אשר נטלו משכנתאות לא עמדו בהחזר חודשי גבוה בעקבות המימון הרב (החזר חודשי גבוה בהתאם לגובה המימון) ולכן כמות אדירה של אנשים פרטיים ותאגידים לא עמדו בתשלומים ובעקבות זאת הבנקים קרסו.

כתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי, פקודות בנק ישראל שונו ולכן העמדת שיעור מימון מהבנקים לעיתים מעלה קשיים רבים עבור קבלת משכנתא לצורך רכישת נכס או כל עסקת מקרקעין מזדמנת עם פוטנציאל השבחה רב.

כיום, בנקים לא מאפשרים העמדת מימון בשיעור של 80% -85% ופעמים רבות מוכנים    להעמיד רק אחוזי מימון נמוכים באופן משמעותי.

נקבעו תקרות ברורות:

1. רוכש דירה ראשונה: עד 75% מימון.
2. משפר דיור: עד 70% מימון.
3. משקיע: עד 50% מימון.

לפני כן, ניתן היה להגיע למימון כמעט מלא- כמו בארה''ב לפני המשבר.

בעקבות זאת, אנשים פרטיים רבים ואף תאגידים פונים לחברות אשראי חוץ בנקאיות לצורך העמדת אחוז מימון גבוה, בשביל השלמת עסקת רכישת נכס או הלוואה לכל מטרה.

אין מניעה מבנק ישראל לגבי אחוזי מימון גבוהים מצד חברות אשראי חוץ בנקאיות, בנק ישראל לא מגביל חברות אשראי חוץ בנקאיות, ולכן אחוזי מימון גבוהים לעיתים נגישים יותר בקרב חברות אשראי חוץ בנקאיות.

אך עדיין קבלת מימון מחברת אשראי חוץ בנקאי הוא תהליך לא כל כך פשוט, לעיתים רבות חברות המימון מעלות קשיים בירוקרטים לצורך העמדת המימון בעקבות הנכס המשועבד. (תלוי במורכבות הנכס).

אחד הנושאים המרכזיים שיש לפתור בנושא מימון חוץ בנקאי הוא הצלחת רישום בטוחות על נכס מקרקעין אשר ממשכנים לטובת קבלת המשכנתא. כאשר מעוניינים לרשום שעבוד על נכס, לעיתים יש קשיים רבים בביצוע הרישום ולכן המימון מתעכב זמן רב או במצבים מסוימים אף לא מתבצע בכלל.

סוגי רישום בטוחות נפוצות שיש כיום במדינת ישראל אשר גורם מימון יכול לדרוש:

1. רישום משכנתא דרגה ראשונה (טאבו)- במצבים יותר פשוטים וקלאסיים, כאשר לא קיימת משכנתא על נכס כלשהו אשר עליו מעוניינים לבצע שעבוד, הרישום הוא יחסית פשוט מדובר על רישום משכנתא בדרגה ראשונה בטאבו. הלווים צריכים לחתום על הסכם הלוואה, שטרי משכנתא ותנאים מיוחדים לטובת הרישום בטאבו. כמובן כל זאת במידה ונסח הטאבו הוא אכן נקי ואין צדדים שלישיים שיכולים לעכב את הליך הרישום.

2. רישום משכנתא דרגה שניה (טאבו)- מצב זה הוא כאשר קיימת כבר משכנתא על נכס שבו אנו מעוניינים לבצע שעבוד ובהמון מקרים תהיה אפשרות לבצע משכנתא בדרגה שניה, האישור תלוי באחוזי המימון בהתאם לשווי הנכס המשועבד. אם מעוניינים להתקדם נצטרך את ההסכמה של המשעבד הראשון לטובת רישום משכנתא בדרגה שניה.

3. רישום משכנתא דרגה ראשונה עם סילוק- יש מצבים מסוימים בהם נרצה לבצע סילוק של המשכנתא הקיימת במחזור של משכנתא חדשה מגורם מימון אחר, במצב כזה נצטרך לקבל הסכמה לרישום בדרגה שניה מגוף המימון בדרגה ראשונה, לבצע את הרישום של דרגה שניה וכמובן לדאוג לקבל מכתב כוונות בתוקף לצורך סילוק בהעברת כספים לגוף המימון שנמצא בדרגה ראשונה.

לאחר קבלת הכספים גוף המימון שקיבל את הכספים מחויב להסיר את השעבודים שרשומים לטובתו תוך 14-21 ימים בדרך כלל בהתאם למכתב כוונת ורק לאחר הסרת השעבודים נוכל לבצע תיקון של המשכנתא מדרגה שניה לדרגה ראשונה וסופית.

4. רישום משכנתא דרגה שניה עם סילוק- כאשר כבר קיימות שתי משכנתאות על נכס, והגעתם למסקנה שאתם מעוניינים להחליף את המשכנתא בדרגה שניה למשכנתא אחרת מגוף אחר ובעצם לבצע מחזור משכנתא, במצבים כאלה נצטרך לקבל את ההסכמות של שני גופי המימון שקיימים ולאחר מכן נוכל לבצע את הרישום בדרגה שלישית. אחרי הרישום נסלק על פי מכתב כוונות וכמובן נתקן למשכנתא בדרגה שניה לאחר הסרת השעבודים של גוף המימון שאותו סילקנו.

5. התחייבות לרישום משכנתא ברשות מקרקעי ישראל דרגה ראשונה או שניה- מדובר על נכסים אשר מתנהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, הלווים צריכים לחתום על מסמכים ייעודים לרשות מקרקעי ישראל ורק באמצעותם ניתן לבצע את הרישום ובנוסף חתימה על הסכם הלוואה. הרישום מתבצע באמצעות מערכת רמ''י שלי לעורכי דין.

6. התחייבות לרישום משכנתא בחברה משכנת דרגה ראשונה או שניה- כאשר מדובר על רכישת דירה יד ראשונה מקבלן, ככל הנראה נצטרך להתמודד מול חברה משכנת והיא למעשה הקבלן או היזם של הפרויקט בו רכשתם את הדירה.

כאשר אנו מעוניינים לבצע שעבוד בדרגה ראשונה או שניה על נכס שנרכש ישירות מקבלן, במצב זה לא קיים רישום מסודר בטאבו ולכן נצטרך להתנהל מול החברה המשכנת ונבקש לקבל התחייבות של הקבלן/יזם לרישום המשכנתא בטאבו.

יש לשים לב בהתחייבות של החברה המשכנת, שהחברה אכן מתחייבות לרשום את המשכנתא כאשר מבצעים את העברת הזכויות בטאבו. בנוסף יש לבדוק האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו בגין התחייבות לרישום משכנתא במידת האפשר.

7. רישום הערת אזהרה (טאבו)- כאשר מדובר בעסקת רכישת נכס יד שניה מאדם פרטי או במצבים מסוימים בחברות משכנות, נבצע רישום הערת אזהרה בטאבו בגין התחייבות לרישום משכנתא. יש לציין כי מתווה של רישום בהערת אזהרה הוא יחסית מהיר לצורך שחרור כספים בפעימה ראשונה. לא בטוח שהערת אזהרה היא בטוחה מובטחת שכדאי להשאיר, אלא בהמשך נצטרך לבצע רישום משכנתא כבטוחה וודאית.
8. ערבות בנקאית- אנשים פרטיים רבים רוכשים דירה חדשה מקבלן ולעיתים מתקשים בתשלומים לקבלן, לכן כאשר מעוניינים לקחת הלוואה לצורך השלמת תמורה לקבלן, חברת המימון תדרוש לשעבוד את נכס הנרכש בשביל העמדת המימון והיא תשלם ישירות לקבלן, במצב כזה חברת המימון תדרוש להנפיק עבורה ערבות חוק מכר.

הערבות היא ערבות בנקאית מהבנק המלווה של פרויקט הבניה אשר צריך להיות תואם לסכום התשלום שמועבר לקבלן עם פנקס השוברים. יש לשים לב כי לצורך כך תידרשו להתחיל תהליך מול הבנק המלווה של הפרויקט, בדרך כלל צריך לפנות לסניף שמטפל בנושא.

9. משכון- רישום משכון עם פרטי הנכס ברשם המשכונות על אדם פרטי.

משמשת כבטוחה נוספת/מחזקת בדרך כלל ולא כבטוחה מרכזית.           

10. שעבוד- רישום שעבוד עם פרטי הנכס ברשם החברות כאשר מדובר בלווה שהוא תאגיד.

לסיכום, חברות אשראי חוץ בנקאיות הן אפשרויות לגיטימיות ובמקרים רבים גם כדאיות כאשר אנו מעוניינים לקבל מימון בדרך המהירה ביותר ובתנאים יחסית סבירים, אך העמדת המימון לא מסתיימת כאן, חברות אשראי חוץ בנקאיות דורשות תנאים נוקשים בתהליך שעבוד הנכס לטובת העמדת המימון וכאן בסיטואציה זו נכנס בדיוק תפקידו המקצועי של עורך הדין אשר מטפל בעסקה.

 ככל שהעורך דין מקצועי יותר, מדויק, מנוסה ונאמן לבצע את העסקה במקצועיות ובמהירות הרבה ביותר, כך גם העמדת המימון תתבצע יחסית במהרה ולא ייגרם נזק ללווה מבחינת עיכוב קבלת הכספים.

לכן השיקול בבחירת עורך דין לביצוע שעבוד נכס לטובת העמדת מימון צריכה להיות בקפידה רבה בשביל ביצוע עסקה על הצד הטוב ביותר לכל הצדדים.  

עו''ד סתיו קאלניצקי מייסד משרד סתיו קאלניצקי עורכי דין, המתמחה בבנקאות ומימון בדגש על מימון נכסי מקרקעין.

התמחה בחברת בניה מהמובילות בארץ וייצג כמחלקה משפטית בתחומי הנדל''ן את חברת הבניה. לאחר מכן צבר ניסיון במשרדי עורכי דין מובילים בתחום ובנוסף ניסיון רב בייצוג חברות אשראי חוץ בנקאיות מהמובילות במשק בנושאי שעבודים והסכמי הלוואה.

בשיתוף עו"ד סתיו קאלניצקי