חניה קטנה מדי: בית המשפט ביטל עסקת מכר של דירה

בשיתוף אימפקט שירותי הפקה

בית המשפט בבת ים קיבל את תביעת בני זוג שרכשו דירה בחולון וגילו שמכפיל החניה אינו מתאים למידות הרכב שלהם. בתביעתם טענו בני הזוג להטעיה ודרשו לבטל את עסקת המכר.

השופטת רונית אופיר, קבעה כי הרוכשים לא ידעו על מידות החניה לפני החתימה, מה שמצדיק את ביטול החוזה והורתה על חיוב היזמית בתשלום הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 25 אלף שקל.

מומחה שמונה על ידי ביהמ"ש קבע כי גם רכב קטן אינו מתאים לחניה. השופטת אימצה את עמדתו וציינה כי "מידות החניה אינן מאפשרות שימוש סביר ברכב בגודל סטנדרטי".

לדבריה, מגבלות החניה היו "עניין מהותי שהיה על היזמית לגלות לרוכשים", ומאחר שלא עשתה זאת, זכאים הרוכשים לבטל את החוזה מחמת טעות וכתוצאה מכך, פסקה השופטת על ביטול הסכם המכר.

האם ישנן בדיקות מקדמיות שנוכל לבצע על מנת למנוע טעויות ומצבים כאלה של הליכים משפטיים מסורבלים ומתישים? לדבריעו"ד אהוד גולן, מתמחה במקרקעין ובעסקאות מכר, ישנן בהחלט בדיקות שמומלץ מאוד לבצע, תוך שימוש באנשי מקצוע על מנת לחסוך מפח נפש בעתיד, הן מצד הרוכשים והן מצד הקונים.

"כדאי מאוד לדעת מי המוכר", אומר עו"ד אהוד גולן, "כלומר, האם המוכר רשום כבעל הזכויות בנכס. יותר מכך, חשוב מאוד לדעת היכן רשומות הזכויות והאם ניתן להגיע מנקודה של התחייבות להסכם מכר לנקודה של רישום הזכויות על שם הקונה. האם בסופו של דבר התהליך הזה יסתיים ברישום.

חשובים גם בדיקות של עיקולים, בדיקות של משכנתאות, שעיבודים. האם יש איזו מניעה למכור? חשוב לדעת מה צפויים להיות תשלומי המסים ומה התשלומים הכוללים על כל העסקה. יש גם בדיקות שהן לא משפטיות. למש, יש בדיקות של שמאים, בדיקות תכנוניות, בדיקות פיסיות של הנכס. יש הרבה בדיקות שכדאי לעשות, וכדאי מאוד להתעמק בהן ולא להשאיר את זה פתוח".

- המוכר יכול לבצע בדיקות מקדמיות בעצמו?

עו"ד גולן: "המוכר אכן יכול לבצע לבד, אך בוודאי שכדאי להסתמך על ייעוץ מקצועי, שיודע לתת המענה ואת הפתרון, גם אם יש איזה שהם מכשולים, איש המקצוע יודע לחזות אותם ולפתור את הדברים עוד לפני שקרו, כלומר למנוע בעיות עוד לפני ההתחייבות של המוכר בהסכם. אם המוכר מתחייב בהסכם, יהיה בהמשך קשה מאוד לשנות את הדברים. לכן כדאי מאוד לבדוק את הדברים לפני".

- מה הם תשלומי המסים המרכזיים בזמן מכירת דירה?

עו"ד גולן: "נחלק זאת לקונה ולמוכר. לקונה יש מס רכישה. מס רכישה מחולק לשתי קטגוריות כלליות – דירה או לא דירה. לא דירה הכוונה לחנות, משרד, מגרש וכדומה. כאשר לא מדובר בדירה יש מס קבוע של 6 אחוז וכך ניתן לדעת מראש את המס. כאשר מדובר בדירה, יש לבחון אם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת. גם כאשר מדובר בדירה נוספת, האם אנחנו מתחייבים למכור את הדירה היחידה או לא? אם מדובר בדירה יחידה, מדרגות המס של מס הרכישה יכולות להתחיל מאפס ולהתקדם עד 10% בהתאם למדרגות שקבועות ומתחדשות בכל חודש ינואר, בהתאם כמובן לשווי הנכס. בנוגע למי שבבעלותו דירה נוספת, כמו דירה להשקעה, הדירות האלו הן מ-8% ומגיעות עד 10%, לפי השווי. כאשר אנחנו מדברים על המוכר, מדובר על מס השבח ועל היטל ההשבחה".

- מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

עו"ד גולן: "מס השבח חל על המוכר בגין השבח שנצבר לו בתקופת הבעלות שלו. כלומר, מהרגע שקנה את הנכס ועד לרגע המכירה, הסכומים, הרווח שהצטבר, בניכוי הוצאות מסוימות, זה השבח. על השבח הזה יש 25% מס. על תנסו לחשב לבד, יש מחשבון של רשות המסים לשם כך. בנוגע להיטל השבחה, זה כבר לא מס לרשות המסים אלא לרשויות המקומיות. ההיטל ההשבחה הוא בעיקר על המצב שבו הושבחו הזכויות בתקופת הבעלות. כלומר, אם ניתנה החלטה להגדלת אחוזי הבנייה במהלך התקופה, אז ההגדלה הזו יצטרך המוכר לשלם היטל השבחה. היטל זה יכול להגיע גם ל-50%, וכל מקרה לגופו, כך שצריך לבדוק. לפעמים ניתן להתדיין עם הרשות המקומית בנושא הזה, לשלוח שמאות למשל או לבקש שמאי מכריע. יש אפשרויות לנהל על כך משא ומתן".

- מתי נכנס לתוקף תנאי מתלה ומתי הוא מחייב בדיווח לרשויות המס?

עו"ד גולן: "תנאי מתלה הוא למעשה תנאי שאומר שרק בהתקיים אותו התנאי ההסכם נכנס לתוקף. למשל, ועדת קבלה למושב או לקיבוץ. דוגמא נוספת צו ירושה שעדיין לא נרשמו הזכויות בטאבו. במצב הזה, כאשר רושמים את ההתחייבויות – ברגע שהתנאי המתלה מתקיים אז רק ההסכם נכנס לתוקף ומתחילים את כל תהליך התשלומים והמשכנתא.

הדיווח למיסוי הוא כבר במועד החתימה על ההסכם. בהערת שוליים נציין כי לא תמיד בתנאי המתלה הוא בהתחלה, משום שאם מדובר באישור של בית משפט למשל, בעסקת קטין או חסוי, המועד לדיווח הוא באישור בית המשפט. במקרה זה כל התקופה עד לאישור בית המשפט לא מחויבת בדיווח".

- יש לך עצות לרוכשים ולמוכרים?

עו"ד אהוד גולן: "מה שכדאי לעשות זה לקחת שמאות מוקדמת. כלומר, שמאי פרטי שבודק מטעמכם את הנכס לפני החתימה על ההסכם. יש שמאי מטעם הבנק למשכנתאות שמבצע גם הוא בדיקת שמאות, אך הבעייתיות בכך היא שבדיקה זו מתבצעת כבר לאחר החתימה. כלומר, במידה ונמצאו ליקויים, זה יהיה רק לאחר שתהיו כבולים בחוזה ובהתחייבות לביצוע העסקה".
"בכלל", מוסיף עו"ד גולן, "אני ממליץ לרוכשי הדירות שלא לחסוך בכסף הקטן. יש בעלי מקצוע שנדרשים ונחוצים לעסקה. 4 בעלי מקצוע – עורך הדין, שמאי, יועץ משכנתאות שבודק את היכולת הפיננסית של הקונה ובודק את הריביות, מעריך את האפשרות לתמחר את ההסכם הזה ולשלם אותו בפועל. לבסוף – או מלכתחילה – כדאי להיעזר במתווך. המתווך גם למוכר וגם לקונה הוא מוצא את המחיר הנכון ומוצא את העסקה הנכונה, עושה את הדברים שחוסכים לך את הכסף ושווים את העלויות שלו ושל האחרים. מתווך שעושה את עבודתו כראוי מוצא לקונה את העסקה הנכונה במחיר הנכון".

יש לכם שאלות לעורך הדין אהוד גולן? פנו אליובוואטסאפ

בשיתוף אימפקט שירותי הפקה