בשיתוף קאסה קפיטל
“המוטו שלי בתקופות משבר הוא שממקום נמוך אפשר רק לצמוח”. כך, בפשטות, מסביר יזם הנדל”ן איציק דהן, את הדרך שבה מתמודדת חברת “קאסה קפיטל” עם המשברים העולמיים שמצד אחד גורמים לתבהלה ומצד שני מייצרים הזדמנויות שאותן יש לזהות כדי לנוע קדימה. “מי שיש לו כסף נזיל יכול לרכוש, למשל, נכסים באירופה במחיר מציאה. בשורה התחתונה, הכלכלה היא עניין פסיכולוגי וגם משברים יכולים להיות הזדמנות”.
דהן נכנס לתחום היזמות ב-1997 והוביל פרויקטים למגורים בכל רחבי ישראל. ב-2010, עבר לפעול רק באירופה וכיום חברת קאסה קפיטל על כל שלוחותיה רוכשת, משביחה ומשכירה נכסים שאותם היא מנהלת בלמעלה מ-60 פרויקטים בתחומי המגורים, התיירות, הנופש והמסחר במדינות כמו ספרד, גרמניה, יוון, קפריסין ועוד.
“החברה פועלת בשני מישורים עיקריים: בחלק היזמי של הפעילות אנחנו רוכשים נכסים ומשביחים אותם באמצעות הוצאת היתרי בנייה/שינוי ייעוד, ואז מוכרים אותם ליזמים או לקבלנים שבונים את הנכס לאחר ההשבחה”, מסביר דהן. “המישור השני, כולל השכרת נכסים בבעלות החברה לתקופות ארוכות. קאסה קפיטל מחזיקה בפורטפוליו של נכסים מניבים במספר מדינות, כשאת הפרויקטים לנדל”ן מניב אני רוכש בעצמי, ואז מגייס משקיעים פרטיים מישראל שלהם אני מוכר חלקים מהפרויקט”.
מהו המהלך המרכזי והחשוב ביותר שביצעה החברה בשנים האחרונות?
“רכישת נכסים עם פוטנציאל השבחה לעשור הקרוב, תוך שימת דגש על הכשרת שידרת ניהול מקצועית ויציבה”.
יציבות בתוך המשברים העולמיים
בשנים האחרונות התמודד העולם עם שני משברי ענק שפגעו קשות בכלכלה: הקורונה - שספיחיה עוד מורגשים, והמלחמה שמתרחשת באוקראינה לאחר הפלישה של רוסיה. “דווקא כאשר חשבנו שיצאנו מהמשבר עם דעיכת הקורונה, הגיעה המלחמה באוקראינה שיצרה השלכות דרמטיות על הכלכלה העולמית. השלכות אלה מורגשת היטב באירופה, והליבה שלהן היא קושי בביצוע עסקאות”.
כיצד הקשיים הללו באים לידי ביטוי?
“הלקוחות הפוטנציאליים שלנו - חברות עסקיות שקונות נדל”ן בכל רחבי אירופה, מתקשות כיום במימון עסקאות כתוצאה מכך שהבנקים נמצאים בחוסר ודאות ומשתדלים ככלל להיחשף פחות לשווקים, ולשוק הנדל”ן בפרט. הבנקים לא ממהרים להעניק מימון גבוה - אם בעבר הם היו נותנים 75% (ויותר) מימון, היום הם נותנים 50%, וגם הריביות עלו משמעותית”.
לדברי דהן, גם הלקוחות הקיימים של קאסה קפיטל חווים קשיים מהמצב. “יש קושי למכור נכסים בגלל חשש של המשקיעים לבצע עסקאות במדינות כמו פולין או בחלק המזרחי של גרמניה, מחשש שמה שקרה באוקראינה עלול להתפשט גם למדינות אלו. ברגע שיש חוסר ודאות ורמת הסיכון גבוהה, כל המתמטיקה משתנה. כלכלה מושתתת על פסיכולוגיה והמצב כיום באירופה מתוח מאוד”.
איך קאסה קפיטל מתמודדת עם המצב?
“ההשפעה הכלכלית מורגשת אצלנו בהיבט התזרים ואפשרויות הצמיחה, וקושי במימוש תוכניות שייעדנו לשנה הזו. אנחנו מתמודדים באמצעות עדכון התחזיות למצב הקיים, משנים ופועלים לפי המצב הנוכחי, כך, למשל, במקום תוכנית חומש שאנו עושים בשגרה, אנחנו מבצעים עדכונים לתקופות קצרות מאוד. התכנסנו פנימה, צמצמנו פעילות, חיזקנו את הקיים ובנוסף פעלנו כדי להיפרע מנכסים שהם פחות חזקים ויציבים כתוצאה מהמצב כיום כדי שנוכל להמשיך קדימה ולקוות לימים שפויים יותר”.
איך זה משפיע על הפרויקטים הקיימים בחברה?
“חוסר הוודאות מייצר גל של פניות מלקוחות, וזה לגמרי מובן. אנחנו זמינים ללקוחות 24/7 לכל שאלה, ומשקפים להם תמיד את המצב בגלוי ובשקיפות מלאה. החוכמה היא לא להיבהל, לנתח את השוק באופן מושכל ואובייקטיבי ולפעול בהתאם. אנחנו עומדים לצד לקוחותינו בכל דבר ועניין, נותנים להם את הביטחון הדרוש בזמנים אלה, אפילו רכשנו נכסים מלקוחות שהתמודדו עם בעיות תזרים כתוצאה מהמשבר. חשוב לזכור, מדובר לרוב בפסיכולוגיה ויש גם חששות שאין להן רציונל אך הן מייצרות אדוות שאנחנו יודעים להתמודד איתן היטב”.
מהם הקווים המנחים שלך בניהול משברים?
“ניהול אנשים במשבר נעשה במקביל להתייעלות – צריך לצמצם במערכת, למשל, להבין שזה לא זמן למכירות אלא לשירות ולשימור לקוחות קיימים. המוטו שלי בתקופות משבר הוא שממקום נמוך אפשר רק לצמוח. אין כישלון אלא מנוף לצמיחה, והחוכמה היא להתחזק ולייצר תובנות איך להתקדם קדימה. זה מה שאנחנו מנסים לעשות”.
איציק דהן
גיל: 55
שנות פעילות: 30
מוטו: “לעשות את הדברים מהלב ובמקצוענות”.
חזון: “לממש את כל מה שתכננו”.
דמות מעוררת השראה: “במסגרת סיוריי בעולם, אני פוגש לא מעט מנהלים פחות ידועים אשר מנהלים בצנעה, נחישות והתמדה חברות נדל”ן משפחתיות, ואני לומד מהם הרבה ומקבל את ההשראה לאן ברצוני להגיע”.
חלום אישי שאתה רוצים להגשים: “לעשות טוב כמה שאפשר”.
ישראל ואני: “ישראל היא הכל בשבילי, ישראל זה הבית”.
אני בעוד 5 שנים: “מקווה שאהיה במקום שבו הגשמתי את כל החלומות של חמש השנים שעברו, ולפני רשימת החלומות לחמש השנים הבאות”.
“אנחנו זמינים ללקוחות 24/7 לכל שאלה, עומדים לצידם בכל דבר ועניין כדי להתמודד עם החששות. נותנים להם את הביטחון הדרוש אפילו רכשנו נכסים מלקוחות שהתמודדו עם בעיות תזרים כתוצאה מהמשבר”
בשיתוף קאסה קפיטל