פרמטרים שהבנק בוחן לפני הענקת משכנתא

כל גורם שיסכים להלוות לכם כסף יבדוק את היכולת שלכם לעמוד בתנאי ההחזר. ככל שהסיכון של המלווה לכאורה גדול יותר, כך יעלה המחיר של ההלוואה והסכום הסופי שתצטרכו להחזיר. מהבחינה הזו, משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין ומלבד השעבוד של הדירה אמור הבנק לבדוק את הלווה ואת יכולת ההחזר שלו.

בשביל להבין את חשיבות הבדיקות המוקדמות עבור הבנקים צריך להכיר טוב יותר את ענף המשכנתאות. לפי נתוני בנק ישראל לשנת 2017, אצל 36.5% מהלווים החזר המשכנתא מהווה חלק מרכזי מתוך ההכנסה החודשית ומגיע לשיעור של 30%-50% - גבוה משמעותית מההמלצה העקרונית לקחת משכנתא בסכום שלא יעלה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה.

מעבר לכך, הנתונים מגלים שהיקף המשכנתאות הנמצאות בפיגור של יותר מ-90 יום כבר חוצה רף של 1.2 מיליארד ש"ח. במילים אחרות, לבנקים יש סיבה טובה לבדוק את יכולת ההחזר ולכן הוא משתמש בכמה שיותר פרמטרים אובייקטיביים.

הכל מתחיל בהון העצמי

בשלב הראשון בוחן הבנק את ההון העצמי שלכם ביחס לעלות הנכס שאתם רוצים לקנות. רוב הבנקים דורשים שללווים יהיו 30%-50% מערך הדירה, מה שאומר הון עצמי בשיעור של 30%-50% מהמחיר החוזי שסגרתם מול הקבלן או המוכר.

במקביל, הבנק בודק את ההכנסות שלכם ומבקש את תלושי השכר של החודשים האחרונים כדי להשוות בין גובה המשכורת ברוטו ונטו, לוודא את יציבות הלווים מבחינת משך הזמן שהם מועסקים באותו מקום עבודה ולברר לגבי טיב המעסיק. במידה ואתם עצמאיים, הבנק ידרוש חתימה של רואה חשבון על דוח הכנסות ואת הדוח השנתי האחרון שהוגש למס הכנסה.

עוד פרמטרים חשובים שהבנק בוחן לפני הענקת משכנתא קשורים להתנהלות הפיננסית ולחשבון הבנק שלכם. בניגוד למה שנהוג לחשוב, נטילת הלוואת משכנתא מהבנק שבו מתנהל החשבון לאו דווקא מבטיחה תנאים טובים יותר. למעשה, יש מקרים שבהם עדיף לכם לפנות לבנק אחר וגם התחרות בין הבנקים עשויה לפעול לטובתכם מבחינת תנאים וגמישות במועד הפרעון של ההלוואה.

עם זאת, כל בנק למשכנתאות ידרוש לקבל את תדפיסי חשבון הבנק בחודשים האחרונים וישווה אותם מול נתונים שחשופים בפניו. בשנת 2019 גם אמורה להיכנס לשימוש מערכת של תעודת זהות בנקאית, שתאפשר לכל הבנקים להיעזר באותם נתונים ולקבוע דירוגי אשראי. המטרה היא להיעזר בתפקידי החשבון כדי לוודא שהלווים יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים, לבדוק איך מתנהל החשבון מבחינת הכנסות והכנסה פנויה שוטפת ולברר האם קיימות חריגות מהמסגרת, מתי בפעם האחרונה חזרו לכם שיקים וכן הלאה.

מתי הבנק מבצע את הבדיקות השונות?

מי שמתכנן נטילת הלוואה לרכישת דירה שואל את עצמו לעיתים קרובות באיזה שלב מבצע הבנק את הבדיקות, כדי שיידע להיערך מבחינת תלושי השכר והמצב בחשבון הבנק. באופן עקרוני, הבנק בודק את התלושים והחשבון 3 חודשים אחורה והבדיקות נחלקות לשתיים: בחלק מהבנקים מבצעים אותן לפני מתן האישור העקרוני ובחלק מהבנקים רק לאחר מכן.

בפועל, ברוב הבנקים מספקים אישור עקרוני בהסתמך על מידע שמספק הלווה עם גיבוי חלקי של המסמכים. כך הבנק בודק את היכולת שלו לספק לכם אישור עקרוני וחוסך מכם ומעצמו מאמץ. מנגד, כאשר הלווה הפוטנציאלי מבקש לממש את האישור העקרוני ולתרגם אותו לאישור סופי במקביל לעסקה לרכישת הדירה, הבנק כבר ירחיב ויעמיק את הבדיקות עד לרזולוציה הקטנה ביותר.

במידה והבקשה אושרה עקרונית, סגרתם על רכישת דירה והגעתם לבנק למשכנתאות כדי לבחור מסלול הלוואה, תתבקשו לחתום על מסמך שמכונה "דף טיפול" ובו רשימת מסמכים שתצטרכו להעביר לאישור סופי. הרשימה משתנה בין בנק לבנק, אך לרוב היא כוללת דרישה להצגת צילום תעודת זהות כולל ספח, תלושי שכר או הצהרת רואה חשבון ודוח למס הכנסה, תדפיסי חשבון בנק, תעודת זכאות לזכאי משרד השיכון, פירוט ערבים אם ישנם, חוזה לרכישת דירה, פרטים על מוכר הדירה, נסח טאבו או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל ואישורים על מקורות הכנסה נוספים.

אם אתם לוקחים משכנתא לשם בנייה עצמית, שיפוץ או הרחבת דירה קיימת, הבנק יוודא שתכנית הבנייה מאושרת והיתר הבנייה מעודכן. בנוסף, הוא עשוי לדרוש מכם להציג חוזה פיתוח או חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל ומסמכים שמעידים על מצב הנכס מבחינה משפטית והנדסית.

הנטייה הרווחת היא לראות בבדיקות שמבצע הבנק סוג של מהמורה בדרך להגשמת החלום ורכישת הדירה. האמת כמובן שונה, כי הבנק במובן מסוים מגן עליכם מפני מצב שבו תיקחו הלוואה שלא תוכלו לעמוד בה. זו גם הסיבה בגללה צריך להתייחס בסבלנות לדרישות של הבנק ולהשתמש בפרמטרים שאותם הוא בוחן כדי לבצע בדיקה עצמית. כך תדעו מה הרגע הנכון לקחת הלוואה, איזו משכנתא מתאימה לכם ומה צריך להיות ההחזר החודשי.