פתרונות יצירתיים למשבר הדיור שנוסו ברחבי העולם

תל אביב היא אחת הערים היקרות בעולם במונחים של מחירי נדל”ן – אבל גרוע מכך, כל גוש דן יקר באופן יוצא דופן, וערים נוספות בישראל הולכות ומצמצמות את הפער, כך שכמעט לא משנה איפה אתם בוחרים לגור – בלי שתי משכורות של משרות מלאות במקצועות יוקרתיים קשה מאוד לקנות בית בישראל, ועבור רבים האפשרות הזו הפכה לחלום רחוק.

תוכניות שניסו לפתור את המשבר, כמו מחיר למשתכן והטבות אחרות למשרתים בצה"ל, נכשלו לחלוטין ולא הובילו להוזלות משמעותיות. אבל ברחבי העולם נוסו לא מעט פתרונות אחרים למשבר הדיור שאולי הגיע הזמן שישראל תשקול לאמץ. ביקשנו מקלוד לספר לנו על כמה גישות לפתרון משבר הדיור שמציגות חשיבה מחוץ לדירה – סליחה, לקופסא:

חשיבה מחדש על בעלות מסורתית

רכישה קבוצתית: למרות המכה הקשה שספגה התדמית של תחום זה בישראל בעקבות פרשת ענבל אור, התאגדות של מספר רוכשים לצורך רכישת קרקע או בניין והקמת פרויקט משותף מאפשרת חיסכון של 15-20% מעלויות הבנייה והקרקע.

דיור שיתופי (Co-housing): לא מדובר בחלוקת דירות אגרסיבית כמו זו שראינו בישראל ב-20 השנים האחרונות, אלא במודל מגורים המשלב דירות פרטיות קטנות יחסית לצד מרחבים משותפים כמו מטבח גדול, חדרי אירוח, מרחבי עבודה ואפילו גינות. הגישה חוסכת בעלויות ויוצרת קהילתיות.

בעלות חלקית: תוכניות המאפשרות רכישת חלק מהנכס (למשל 50%) ותשלום שכר דירה על החלק הנותר, עם אפשרות לרכוש חלקים נוספים בעתיד. מודל זה נפוץ במדינות כמו בריטניה וקנדה.

פתרונות מגורים אלטרנטיביים

בתים זעירים (Tiny Houses): מבנים קומפקטיים בשטח של 15-40 מ"ר, המציעים את כל הפונקציות של בית רגיל בשטח מינימלי ובעלות נמוכה משמעותית. עלויות ההקמה נעות בין 100,000-250,000 ש"ח, בהשוואה למיליונים עבור דירה סטנדרטית. בד"כ הם גם בנויים על נגררי משאיות, כך שניתן להעביר אותם ממקום למקום במקרה הצורך. עם זאת, בארץ לא קיימת כיום תשתית חוקית או פיזית להתמודדות עם בתים מסוג זה – וחבל.

שיפוץ מבנים נטושים: בערים מסוימות בעולם קיימות תוכניות לשיקום מבנים נטושים והסבתם למגורים בעלות מופחתת. באיטליה, ספרד ויוון, למשל, נמכרו בשנים האחרונות בתים נטושים בכפרים נידחים במחירים שבין אירו בודד לכמה עשרות אלפי אירו, למי שיתחייב לשפץ אותם. אמנם, השיפוץ דורש השקעה משמעותית, אך עדיין מאפשר כניסה לשוק הדיור במחיר נמוך יותר מרכישת דירה חדשה.

קהילות התחדשות עירונית: בערים ותיקות, תוכניות התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 או פינוי-בינוי מאפשרות לדיירים קיימים לקבל דירה חדשה תמורת זכויות הבנייה על המגרש. המתכונת הזו, כידוע, נפוצה למדי בישראל, אם כי הקצב שלה בד”כ מוביל לכך שמי שמקבל את הדירה הוא במקרים רבים צאצאיהם של מי שגרו בדירה המקורית.

אסטרטגיות פיננסיות חדשניות

משכנתא הפוכה לצעירים: בניגוד למשכנתא הפוכה מסורתית המיועדת לקשישים, קיימים מודלים שבהם משקיעים מממנים חלק מעלות הרכישה תמורת חלק מההערכה העתידית של הנכס.

משכנתאות מסולם הכנסה: מסלולי משכנתא שבהם ההחזר החודשי עולה בהדרגה לאורך זמן, בהתאם לציפיות לעליית ההכנסה המשפחתית.

איגוח (מלשון אג"ח) משכנתאות קהילתי: פלטפורמות המאפשרות לקהילות לגייס הון למימון רכישת דירות לחבריהן באמצעות מודלים של השקעה חברתית.

פתרונות בתחום התכנון והרגולציה

שינוי ייעוד מבנים מסחריים: עם המעבר לעבודה היברידית, בניינים מסחריים רבים נותרים ריקים במלואם או בחלקם. הסבתם למגורים יכולה להגדיל את היצע הדיור במרכזי ערים.

חיוב דיור בר-השגה: קידום חקיקה המחייבת יזמים להקצות אחוז מסוים מיחידות הדיור בפרויקטים חדשים לדיור בר-השגה.

התמודדות עם משבר הדיור דורשת חשיבה מחדש על מודלים מסורתיים וגמישות ביחס לאופן שבו אנו תופסים בעלות ומגורים. כפי שנוכחנו לדעת בישראל בעשורים האחרונים, אין לבעיה פתרון קסם, אך שילוב של גישות חדשניות ברמה האישית והציבורית יכול לסייע בהפיכת חלום הדירה למציאות נגישה יותר.