במשך שנים, כשדיברו על לוחמה היברידית, על פלישה רוסית לאירופה או על זרועות התמנון של איראן, כולנו דמיינו האקרים בחדרים חשוכים, שיירות טנקים או כטב"מים מתאבדים. אבל הדיווח הדרמטי שהתפרסם לאחרונה בטלגרף, לצד החשיפות על נכסיו של בנו של חמינאי, חושף שהאיום לא בהכרח מחכה מעבר לגבול הוא כבר כאן, חתום אצל רשם המקרקעין הבריטי ומביט אלינו ישירות מהחלון שמול שגרירות ישראל.
לא מדובר רק בנדל"ן, אלא ב"סוסים טרויאנים" אסטרטגיים. דירות ומבנים במיקומי מפתח שהפכו לבסיסי איסוף מודיעין, עמדות תצפית ונקודות לשיבוש טכנולוגי. בעוד העולם מתמקד בחזיתות הגלויות, ברית האינטרסים של מוסקבה וטהרן כבר תקעה יתד בלב לונדון, והיא משתמשת בחוקי השוק החופשי כדי להדק את המצור השקט על הנציגויות הישראליות והמערביות הרגישות ביותר.
דוחות מודיעין מערביים מצביעים על תופעה מדאיגה: גורמים הקשורים לשירותי הביון הרוסיים רכשו בשנים האחרונות נכסי נדל"ן אסטרטגיים בלב אירופה. לא מדובר רק בדירות פאר בלונדון, אלא בבתים פרטיים הגובלים בבסיסי חיל אוויר, מחסנים ליד נמלי ים ואיים קטנים החולשים על נקודות הנחיתה של כבלי תקשורת תת-ימיים. אלו הם "סוסים טרויאנים" מודרניים. נכסים תמימים לכאורה שביום פקודה יהפכו לבסיסי יציאה למבצעי חבלה, אחסון כטב"מים או איסוף מודיעין.
הנדל"ן הפך לתשתית אסטרטגית
הדיווח הזה הוא לא רק עוד אנקדוטה ביטחונית אלא אישור לכך שהעולם עובר שינוי תפיסתי עמוק. הנדל"ן הפסיק להיות נכס פסיבי והפך לתשתית אסטרטגית, ויכול אף להפוך לנשק קטלני.
כאן נכנסת הזווית הכלכלית המרתקת. דוח PWC האחרון ל-2026 כבר מתקף את המציאות הזו במספרים: ביטחון צבאי מדורג כעת כאחד מארבעת הפרמטרים המשפיעים ביותר על אטרקטיביות של ערים. בעולם שבו המתיחות בין המעצמות בשיאה, משקיעים כבר לא שואלים רק על נוף לים וקרבה לקניון, אלא על חוסן הנכס והאזור בו הוא שוכן.
נדל"ן, שמשווק כעמיד ללוחמה, הוא כבר לא קוריוז פרנואידי בלבד אלא מהווה לעיתים את ה"אקס פקטור" של הנכס. עם זאת, החששות שהחלו לעלות על פני השטח ברחבי תבל הם מציאות שישראל חיה ומנהלת כבר עשרות שנים.
כשהעולם מדבר על הישרדות ותרחישי קצה, בארצנו התפתחה תרבות של המשכיות עוד בימים שטרם 7 באוקטובר. ישראל היא מעצמת ידע של הנדסת חוסן אזרחי, והביקוש למומחיות הזו רק יגבר ככל שהעולם יהפוך ל"Grey Zone" אחד גדול.
ללמוד מהלקח האירופי
בעולם כבר החלו ללמוד מהמודל הישראלי איך בונים נדל"ן שיהיה קודם כל בטוח גם כשהמציאות בחוץ נסדקת, אבל מעבר לבטון ולמיגון הפיזי, עלינו ללמוד מהלקח האירופי גם במישור הרגולטורי. אם נדל"ן הוא כלי במלחמה שכל האמצעים בה הפכו כשרים, עלינו להתייחס לבעלות עליו כאל סוגיה של ביטחון לאומי לכל דבר, ויש את אלו שכבר השכילו לעשות זאת, למשל, זר שרוכש נכס באי קוס שביוון נדרש לאישור מהשלטונות לרכישת הנכס.
החובה לקבל אישור מוקדם לרכישת מקרקעין על ידי זר בקוס אינה ייחודית לאי אלא נובעת מהדין היווני החל על אזורי גבול. מדובר בהסדר ביטחוני-טריטוריאלי המעוגן בחקיקה היוונית, שלפיו אזורים הסמוכים לגבולות יבשתיים או ימיים מוגדרים כ"אזורי גבול" ורכישת מקרקעין בהם על ידי אזרחים שאינם יוונים (ובחלק מהמקרים גם אזרחי האיחוד האירופי) טעונה אישור מוקדם מוועדה מחוזית.
נדרשים אישורים כאלו גם באיים רודוס, לסבוס, סאמוס ובקפריסין, שם אזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי נדרשים לקבל אישור ממועצת השרים לרכישת מקרקעין. גם באוסטרליה זרים מחויבים בקבלת אישור מה-FIRB לרכישת נדל"ן. מנגנון ה-FIRB הוא כלכלי בעיקרו, אך החוק מאפשר חסימת עסקאות מטעמים מדיניים הכוללים ביטחון לאומי. בשנים האחרונות הורחבה הביקורת על רכישת קרקעות חקלאיות ותשתיות אסטרטגיות על ידי משקיעים זרים (במיוחד בהקשר סיני). כלומר, לא כל רכישה היא ביטחונית, אך קיימת סמכות ביטחונית ברורה.
בישראל קיים פיקוח על רכישת קרקעות על ידי זרים, אך בעידן של חברות קש ושרשראות אחזקה סבוכות, הפיקוח הזה חייב להיות הדוק וחכם יותר. עלינו לוודא שמתחת לאף שלנו לא נבנים אותם "סוסים טרויאנים" שאירופה מגלה עכשיו באיחור של ארבע שנים.
הגנה על הטאבו ליד מתקנים רגישים היא היום חיונית לא פחות מחומות וגדרות בגבולות האויב. במציאות שבה שעון יום הדין מתקתק והמצב הבטחוני נפיץ מאי פעם, החוסן של הנכס, זהות ואמינות בעליו הם משתנים חשובים בקביעת ערכו הכלכלי.
הכותב הוא עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ וחבר ועדת חוץ וביטחון לשעבר ומומחה להשקעות נדל"ן בינלאומיות
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו