צעד חשוב, אך לא מספק

יש לנו ארץ יפהפייה, אין בכלל ספק בכך. ובכל זאת בחרנו להצטופף בכרך הגדול שבצפון הארץ ובדרומה מכנים "תל אביב", גם אם מדובר בהרצליה, רמת השרון, רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה, ראשון לציון, חולון, בת ים וכדומה.

אבל בואו נודה על האמת, הזנחת הנוף האורבני, ובאופן פרדוקסלי דווקא השטחים הפרטיים, היא מחדל צורם. דירות שלושה חדרים בשווי 3 מיליון שקלים ממוקמות בבניינים מפויחים ומוזנחים להחריד, ממש כמו בשכונות עוני במדינות המפותחות בעולם.

במקומות שבהם שטח האדמה משתווה לעלות הבנייה מדובר בבעיה שונה לגמרי מהבעיה במרכז הארץ. שווי האדמה הוא כמובן תולדה של רמת ביקוש גבוהה במיוחד. אם ניקח לדוגמה בניין של 3 קומות במרכז הכרך, שבו יש 9 דירות של 80 מ"ר, הרי שעלות הבנייה של בניין חדש שכזה אינה עולה על 3 מיליון שקלים, בעוד מחיר הדירות בבניין מגיע ל־100 מיליון שקלים!

במילים אחרות, שיפוץ מאסיבי של הבניין יכול להגיע לעלות של 1% משווי הדירות, והריסת הבניין ובנייתו בסטנדרט עכשווי וממוגן עשויה להגיע ל־5%. זאת כמובן אם לא מביאים בחשבון את הרעיון של התחדשות עירונית - לבנות יותר דירות על אותה יחידת שטח, כפי שמתחייב בראייה לטווח קצר ובינוני, לא כל שכן לטווח ארוך.

אבל אם מביאים בחשבון את תוכניות ההתחדשות העירונית, כפי שאושרו במינהל התכנון, הרי אפשר להכפיל ולשלש את השטח הבנוי באזורי שיא הביקוש, להעלות את רמת החיים, להוריד את מחירי הדיור ולשפר באופן דרמטי את חזות הערים.

אלא שבמקרים רבים מדובר בבעלי דירות מבוגרים שלא מעוניינים באי הנוחות הכרוכה בהתעסקות באישורים, בפינוי ובבנייה. במקרים אחרים, מדובר בבעלי דירות הנהנים מתשואה משכירות, ואחרי שהרוויחו עשרות אחוזים ממחיר הרכישה הם מעוניינים להשלים את הסיבוב העסקי מבלי להיכנס להליך הסבוך להשבחת הקרקע, שלא תמיד ברור להם מתי יושלם.

במדינות אחרות בעולם בדיוק כאן נכנס המחוקק, שלא מאפשר לבעלי בתים להחזיק בהם במצב ירוד. דוגמה מובהקת לכך היא גרמניה, שמחייבת בניינים בשיפוץ אחת לעשור לפחות. בניינים מאמצע המאה הקודמת נראים כמו חדשים, מטופחים, עם גינון סביבתי.

המהלך שיוזם משרד המשפטים הוא צעד מבורך, אך לא מספק. מתבקשים צעדים נוספים שיקלו על היזמים להעביר דיירים לבניינים סמוכים ובכך לאפשר יותר בינוי־פינוי - שדיירים יוכלו לקבל מייד דירה שבנו בסמיכות ובהמשך לקבל זכויות עודפות בבניין החדש. במקביל, יש לחייב דיירים, במיוחד באזורים היקרים, לתחזק את בתיהם באופן שוטף.