להפוך מגמה בשוק הדירות

תוכנית מחיר למשתכן "הרגיעה" את הביקושים ו"הרגה" את השוק: הכנסות המדינה קטנו משמעותית, יש מיתון בפתח, והגירעון גדל. מה הפתרון?

כעת צריך להקצות 80 אחוזים מהדירות לשוק החופשי ולמשפרי הדיור, ורק 20 אחוזים לטובת מחיר למשתכן. בדרך זו יותר קבלנים יהיו מעורבים במכרזים, יותר קרקעות ישווקו לשוק חופשי, ותתמתן עליית מחירי הקרקע. מחירי הדירות במחיר למשתכן יירדו אף יותר כתוצאה מן התחרות בין המציעים, ורווחי הקבלנים יתבססו על נתח השוק החופשי.

זה האיתות שלו מצפים קבלנים, הממתינים לראות לאן פני השוק והכלכלה. שר האוצר יזכה לשיתוף פעולה, הקבלנים יירתמו לתנופת בנייה, ועליית מחירי הדירות תיעצר. הדבר יעשיר גם את קופת המדינה - לטובת כולם. אחרת, 2019 צפויה להיות שנה משותקת, ולא מעט קבלנים, במקום לגשת למכרזים בארץ, יתחילו לפזול למיזמי נדל"ן בחו"ל בהמתנה לשיפור המצב.

גם ההתחדשות העירונית בפריפריה "תקועה": אין היתכנות כלכלית, ולכן לא מבוצעים מיזמי תמ"א 38. כיצד אפשר ליצור כדאיות כלכלית לבנייה חדשה, הכוללת ממ"דים והגנה מפני רעידות אדמה בהתאם לתקנים החדשים?

דירות בבנייה // צילום: יהושע יוסף

המפתח הוא במרווחים הגדולים הייחודיים לבנייני המגורים בפריפריה, המאפשרים בינוי ורק לאחריו פינוי. יש לאפשר ליזמים בינוי ביחס של פי ארבעה־חמישה לפחות מכמות הדירות הקיימת, וזאת במרווחים הפנויים בין הבניינים. לאחר סיום הבנייה ומעבר הדיירים לבניינים החדשים, יוכלו היזמים או הקבלנים להרוס את הבניינים הישנים ולהקים תחתם חדשים, גם הם ביחס של פי ארבעה־חמישה מהקיים.

אפשרות נוספת שיש לבחון ברצינות: המדינה תמכור את השטחים המתפנים, לאחר שתתכנן בהם תב"עות לבנייה ביחס של ארבעה־חמישה מהקיים, וברווחי מכירת המגרשים תפצה את הקבלנים המבצעים את הבינוי־פינוי. נוסף על כך, המדינה יכולה למסור מגרשים לבנייה ליזמים או לקבלנים שיקבלו פיצוי כספי כדי להראות לבנק המלווה 15 אחוזי רווח קבלני, והתחרות בין היזמים תתבסס על גובה הבונוס שידרשו.

כבעלת הקרקעות המתוכננות לבנייה, תוכל המדינה להציען ליזמים או לקבלנים בעסקאות קומבינציה, והתחרות תהיה על האחוזים - מי יציע למדינה אחוזים גבוהים יותר - בדומה לעסקאות קומבינציה עם בעלי קרקע פרטיים. המדינה תוכל להקצות את הדירות שאותן תקבל בגין הקרקע לזכאים לדיור על פי קריטריונים ותעדוף שתקבע, או למכור אותן במחיר מסובסד לזוגות צעירים.

אפשר לחשוב על נוסחאות נוספות, אך על נציגי המדינה להקשיב גם לנו, הקבלנים, ולשתף אותנו בסיעור מוחות שבסופו יימצאו הפתרונות המתאימים, המעשיים והמשתלמים ביותר לכל הצדדים. המשך שיווק הקרקעות למחיר למשתכן, במתכונת שהתקיימה עד כה, מחייב שינוי; המיתון בפתח, יש להיערך אליו ואפשר למנוע אותו לטובת הצדדים כולם.

רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים החדשה בישראל