המע"מ לבד לא יספיק לשינוי
הדרך הטובה ביותר לגרום להורדת מחירי הדירות לצעירים בתחילת דרכם, בטווח של שנה-שנתיים, היא על ידי התערבות הממשלה בדרך של הגדלת ההיצע של הדירות המיועדות לציבור זה. זאת מתוך הנחה כי מחירי הדירות נגזרים מההיצע ומהביקוש, וכי היזמים והשחקנים הראשיים בשוק הבנייה ישאפו תמיד לקבל מחיר מקסימלי. מכאן שתקיפת הסוגיה של מחירי הדירות דרך הורדת עלויות אינה יעילה, משום שכל עוד הביקוש יהיה גדול מההיצע - המחיר יישאר גבוה והורדת העלות תלך לכיסו של המוכר.
אילו הציע יאיר לפיד לבטל את המע"מ על הדירות ובתוך כך להטיל פיקוח על המחירים ובכך "להתגבר" על כללי ההיצע והביקוש, הייתי אומר שזו תוכנית שלמה. ההצעה הטובה ביותר לטווח הקצר - או יותר נכון הרעה פחות - היא שממשלת ישראל תתערב בהגברת ההיצע ובשיפור המימון ליזמים. אני אומר "רעה פחות" כי כל התערבות של הממשלה בכלכלה מייצרת עיוותים מורכבים. התערבות הממשלה לא מסתכמת בביצוע מהלך אחד בלבד, משום שהיא צריכה לבצע מהלכים נוספים כדי לאזן את המהלך מפר האיזון, ומדובר במהלך רע לכלכלה.
המהלך שאני מציע הוא שהממשלה תקיים מכרז ושדרכו תגייס יזמים שיבנו דירות מהסוג המתאים לאוכלוסייה המדוברת - כלומר, דירות קטנות יחסית וצנועות לצעירים שמתחילים את מסע חייהם. כאשר יזם שוקל לאיזה תחום להיכנס הוא מביא בחשבון את הרווחיות ואת הביטחון הכלכלי של הפרויקט. מדינת ישראל תציע ליזם לבנות דירות בפרויקט שהביטחון הכלכלי בו הוא מושלם ושהמחירים בו הם מחירי עלות ועוד רווח קטן. כל יזם ישמח לכך שבתיק הפרויקטים שלו יהיה פרויקט בטוח יותר, ואפילו רווחיותו נמוכה. הביטחון במכירה שיינתן לפרויקט על ידי הממשלה יאפשר ליזם לבצע את הפרויקט עם השקעת הון עצמי קטן יותר, ובכך ההחזר להון המושקע של היזם יגדל.
הפרויקטים האלה יהיו אטרקטיביים עבור היזם, בייחוד אם יהיו גדולים וסטנדרטיים. הביטחון שיינתן ליזם יהיה בבחינת הבטחת רכישה, כלומר: הממשלה תבטיח כי הדירה תירכש מייד עם סיום בנייתה - בין שעל ידי הקונה הפוטנציאלי ובין שעל ידי הממשלה עצמה.
כניסה של אלפי דירות לשוק מהסוג שציינתי, במחירים נמוכים, תגרום להורדת מחירי הדירות מהסוג שנבנו וכן מהסוג המשיק להן. ייתכן שיזמים שלא יזכו במכרז הממשלתי יחליטו שלא להיכנס ולהתחרות בתחום הזה של דירות, כי לא יהיה להם הביטחון שהממשלה מציעה - ובכך התחרות הרצויה תפחת. על כך אפשר להתגבר בדרך זו שהממשלה תעניק ערבויות חלקיות לאשראי שייקחו יזמים שלא זכו במכרז ויבנו אותו סוג של דירות. בדרך זו יתרחשו שני תהליכים עוקבים ורצויים (אם כי לא מושלמים) - היזמים שיזכו במכרזים הממשלתיים יתניעו את תהליך הבנייה הראשוני, ומי שלא יזכה יוכל להשתתף בתהליך ההמשך בזכות הערבויות החלקיות ובזכות העובדה שאף הוא יזדקק להון עצמי קטן יותר.
המוצע על ידי הוא הרע במיעוטו, והוא נובע מהרצון המוצדק של המדינה להתערב בכשל השוק הכלכלי־חברתי של מחירי הדירות לצעירים.
הכותב הוא לשעבר נשיא התאחדות התעשיינים