צו ירושה מזויף, דירה שנגנבה ולשכה שנרדמה בשמירה: פסק דין תקדימי בעליון

תושב חולון חשב שעושה טעות קטנה, כשלא רשם את הדירה שירש מאמו על שמו במשך עשר שנים. אבל כשהגיע סוף סוף ללשכת הרישום, הוא גילה שמישהו כבר הספיק לעקוף אותו באופן בלתי חוקי לחלוטין. המקרקעין בחולון כבר נרשמו חמש שנים קודם לכן על שם זר לחלוטין, באמצעות צו ירושה שהתברר כמזויף.

מה שהתחיל כהתמהמהות של יורש התגלגל לפרשיית תרמית של מיליוני שקלים ולפסק דין שבית המשפט העליון פסק, השבוע כי גם לשכת רישום המקרקעין תשא באחריות של 30 אחוזים אחריות לנזק.

העורר שכאמור, הלך לרשום על שמו את הדירה שירש מאמו המנוחה חמש שנים קודם לכן, גילה כי הדירה כבר נרשמה על שם אחר בשנת 2011, כאשר הופיע מתחזה בלשכת הרישום עם צו ירושה שזויף בבית הדין הרבני בתל אביב-יפו. המסמך הציג את המתחזה כבנה ויורשה היחיד של המנוחה. עורך הדין הגיש בשמו של המתחזה בקשה לרישום הזכויות, והמקרקעין נרשמו על שם הנוכל ולאחר מכן הם נמכרו לצד שלישי, והמתחזה נעלם.

בערכאות הנמוכות חולקה האחריות בצורה שונה. בית משפט השלום בתל אביב קבע כי עורך הדין אחראי ב-45% לנזק, לשכת הרישום ב-35% והעורר נושא באשם תורם של 20%. אולם בית המשפט המחוזי הפך את הקערה על פיה: הוא פטר לחלוטין את לשכת הרישום מאחריות והעמיק את אחריותו של עורך הדין ל-70%, בעוד אשמתו התורם של העורר גדלה ל-30%.

דחה את הטיעון

לבית המשפט העליון הוגש ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, ולשכת הרישום טענה כי דרישה לברר כל צו ירושה מול הגורם שהנפיק אותו, תגרום להכבדה בלתי סבירה על המערכת ולעיכובים במתן השירות. השופט דחה את הטיעון הזה וציין כי מדובר בדרישות בסיסיות מהגורם המקצועי שאמון על ניהול המרשם. עורך הדין שביצע את העיסקה ונשא בחלק הארי של האחריות, טען כי הוא מעולם לא פגש את המתחזה ולא ידע על הזיוף.

כעת בית המשפט העליון קבע כי עורך הדין ישא ב-50% מהאחריות, לשכת הרישום ב-30% והעורר יישא באשם תורם של 20%. השופט אלכס שטיין דחה את הטיעון כי לשכת הרישום צריכה לתפקד כ"חותמת גומי" המאשרת כל בקשה שמגיעה אליה וקבע כי על הלשכה לתפקד כשומרת הסף של המרשם ולהקפיד על רישום אמין ומדויק. במקרים שבהם מוגש תחליף לצו ירושה מקורי, כמו "העתק נאמן למקור", על הלשכה לברר עם הגורם שהנפיק את הצו המקורי כדי לוודא את אמיתותו.

השופט הדגיש כי במקרה הנוכחי היו סימנים שהיו צריכים לעורר חשד. עורך הדין הצהיר בבקשתו כי הוא מצרף "צו ירושה במקור", אך בפועל צירף מסמך שתואר כ"העתק נאמן למקור". חוסר ההתאמה הזה היה צריך להניע את הלשכה לבירור נוסף. העורר שנמצא נושא באשם תורם של 20%, שילם מחיר על כך שלא רשם את זכויותיו במשך עשר שנים שלמות. השופט קבע כי ההימנעות הזו פגעה באמינות המרשם ויצרה "פרצה הקוראת לגנב". בה בעת הוא דחה את טענת ההתיישנות של עורך הדין וקבע כי הוא לא יכול היה לדעת על מעשה התרמית עד שגילה אותו.

השופט ניסה למצוא איזון בין השיקולים השונים. הוא הדגיש כי לשכת הרישום אינה נדרשת לנקוט בכל אמצעי זהירות אפשרי, אך היא חייבת לנקוט באמצעי זהירות סבירים ופשוטים, במיוחד כאשר מתעוררים סימני שאלה לגבי אמיתותו של מסמך. הנזק הכולל שנקבע בעניין עמד על כ-1.4 מיליון שקל, כולל שווי המקרקעין ופיצוי בגין עוגמת נפש. השופט דחה את טענתו של עורך הדין כי יש להפחית מהפיצוי מס שבח שהוא היה צריך לשלם אלמלא התרמית. השופט גם הורה ללשכת הרישום לשלם הוצאות משפט בסך 45 אלף שקלים והעורך דין ישלם 35 אלף שקלים הוצאות משפט.