בשיתוף הדר ברוקנשטיין
מדינת ישראל מחזיקה ברוב רובה המוחלט של עתודת הקרקעות בישראל. לפי פרסומים מטעם רשות מקרקעי ישראל עד שנת 2038 לא תהיה למדינה אפשרות לספק קרקעות לטובת דיור ומגורים לציבור.
בשפת הנדל”ן עשור קדימה הוא טווח זמן מידי והתייחסות כזאת לשנת 2038, מצריכה תגובה מידית וחשיבה של כל מי ששואף לבית, דירה או נכס נדל”ן כבטוחה וכאמצעי להשקעה, או בחשיבה לסייע לדור הבא, לילדים שכפי הנראה רכישת דירה בישראל כבר לא תהיה אפשרות מעשית עבורם.
מומחי נדל”ן צופים שמשבר הדיור ילך ויעמיק, ולמעשה הדור הבא של הזוגות הצעירים לא יוכל לעמוד בעלויות הנדל”ן, ודירה לכל משפחה תהיה בבחינת חלום הולך ומתרחק.
הקשר בין הגידול באוכלוסייה למצוקת הדיור והקרקעות
הגידול באוכלוסייה הוא גידול בהיקף משמעותי אשר נובע מעליה בילודה, עלייה בתוחלת החיים, ריבוי מקרי גירושין (המפצלים משפחות לשתי יחידות דיור), מאזן הגירה חיובי ופרמטרים נוספים. בשנת 2021 נולדו בישראל 191,000 תינוקות והתייצבו על מדרגות הרבנות 10,000 זוגות בחודש לצורך גירושין- 120,000 זוגות בשנה, וזאת לצד כ- 550,000 זוגות צעירים שבאו בברית הנישואין.
מדינת ישראל הגדירה באופן רשמי כי עד שנת 2030 צפי האוכלוסייה במדינת ישראל יעמוד על למעלה מ-12 מיליון תושבים, ללא מהגרים שקופים (500-700 אלף מהגרים לא חוקיים). המדינה שתפקידה לספק מענה לגידול האמור, צריכה להביא בחשבון לא רק את הביקוש לפתרונות דיור שהולך ועולה, אלא גם הקצאת קרקעות לצורך חיזוק ושיפור של תשתיות, פיתוח ותעשייה, חקלאות יצרנית, חינוך ותברואה וצרכים נוספים.
כתוצאה מכל אלה הקצאת הקרקעות לבנייה על ידי המדינה מתבצעת במשורה ובהיקפים נמוכים, ובהסכמי חכירה במסגרתם המדינה נותרת הבעלים של הקרקע.
כל אלו מביאים לעתודות המדינה שהולכות וקטנות, בפרט באזורי הביקוש, במרכז ובשוליו. בין הערים המבוקשות בישראל בהן ניכר מחסור בקרקעות ובפתרונות דיור: חדרה, אשדוד, בנימינה נתניה, הוד השרון וגלילות- ערים הנושקות למרכז ומספקות רמת חיים נוחה, אוכלוסייה במצב סוציואקונומי ממוצע-גבוה, פתרונות תעסוקה, חינוך ונגישות לצירי תנועה מרכזיים.
רכישת קרקע פרטית
כחמישה אחוז מן הקרקעות בישראל הן קרקעות פרטיות, וזו היא גם עתודת הקרקעות הבטוחה והמשתלמת ביותר לצרכי דיור ומגורים, לשימוש עצמי ולהשקעה.
לקוח שרוכש קרקע בבעלות פרטית זוכה ברישום מידי בטאבו, בעלות פרטית על הקרקע לדורות קדימה, בשונה מאדמות מנהל המסופקות כנגד הסכמי חכירה לתקופות בנות עד 49 שנים.
בין אירועי הנדל”ן המפורסמים והמתוקשרים ניתן למצוא מקרים בהם אדמות המנהל בעיר ירושלים, שהועברו לרוכשים בהסכמי חכירה, נדרשו על ידי המדינה בחזרה, כאשר ההסכמים הסתיימו והמדינה אינה מעוניינת בחידוש שלהם. משמעות האירועים הללו היא שאנשים נאלצים לעזוב את הבית אותו בנו ובו מתגוררת משפחתם עשרות שנים.
אירועים כאלה לא יוכלו לקרות בבעלות פרטית, כאשר הקרקע נרשמת על שם הרוכש בטאבו מיד ובמעמד הרכישה, ועל כן השווי שלה נותר יציב ואף עולה בהתמדה.
הדר ברוקנשטיין מציעה קרקעות שמקודמות ברובן על ידי גופים ממשלתיים וציבוריים, בעלי אינטרס להפשרה.
עלות הרכישה של קרקע פרטית משתנה בהתאם למספר פרמטרים, בעיקרם אזורי הביקוש וסטטוס הקרקע. על מנת לבנות בתי מגורים בישראל על קרקע קיימת, גם כאשר זו מצויה בבעלות פרטית, נדרשת הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד שלה לצורך זה, על ידי מנהל מקרקעי ישראל.
רכישת קרקע מופשרת ומאושרת לבנייה תתבצע כנגד עלות גבוהה בהרבה מקרקע בעלת ייעוד שונה המצויה בתהליכי הפשרה.
הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל”ן מובילה לשיווק ויזמות פרויקטים, חושפת מספר כלים על מנת להבטיח רכישת קרקע פרטית במחיר ריאלי ופוטנציאל הפשרה ישים:
- תקן 22- תקן 22 הוא חלק ממערך תקנים מקצועיים שנקבעו על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, ומתמקד בהערכת שווי של קרקעות שאינן מאושרות לבנייה, תוך קביעת עקרונות ביצוע בדיקת שמאות לקרקעות הללו, ומתן מידע שקוף ואמיתי לרוכשים אודות פוטנציאל ההפשרה של הקרקע. הדר ברוקנשטיין ממליצה לבחון ולרכוש קרקעות פרטיות העומדות בתקן 22 בלבד, ותוך ניתוח בחינת השמאות בקפידה ועל ידי בעלי מקצוע.
- קרקעות פרטיות המצויות בתוכניות ממשלתיות- המתנה להפשרה של קרקע עשויה לארוך מספר שנים, ובמקרים רבים לא לזכות לאישור הנכסף. רכישה של קרקע פרטית המצויה בתהליך הפשרה ובתוכנית ממשלתית, מבטיחה כי למקבלי ההחלטות אינטרס של ממש בהפשרת הקרקע, מה שמגדיל באופן מהותי את סיכויי ההפשרה וקצב התקדמות הדברים.
- נאמן חיצוני- עבודה אל מול משרדי עורכי דין מומחים ומובילים בתחום, תוך מינוי נאמן חיצוני המספק ביטחון ללקוח. כספי הרוכש מופקדים אצל אותו נאמן בחשבון נאמנות עד אשר הקרקע נרשמת על שמו בטאבו שזו הבטוחה החזקה ביותר, והופכת את הקרקע לסחירה- ניתנת למכירה מאותה העת ובכל שלב.
- עסקה סחירה- מאחר והפשרת הקרקע היא תהליך שעשוי לארוך שנים אחדות, בהן ערך הקרקע נוטה לעלות בהתמדה ועל פי התקדמות התהליך, מומלץ להשתלב בעסקאות של רכישת קרקע פרטית אל מול חברה המאפשרת רישום מידי בטאבו ובכך הקרקע הופכת להיות נכס של הרוכש ובבעלותו לכל דבר ועניין, משמע תמיד ניתן לסחור בה ולפרוט אותה ממוצק לנוזל, כמובן שככל שהרוכש יחזיק בקרקע יותר זמן ,השיא שלה יגיע עם קבלת אישור ההפשרה לצורך בנייה.
- רכישת קרקע פרטית היא דרך לעקוף את הדרישות האימתניות של הבנקים למשכנתא ולמימון, יחד עם זאת, כיום הכסף הוא זול, בזכות הריבית הנמוכה במשק, ועל כן קיימות מגוון אפשרויות מימון שמאפשרות ללקוח להותיר את כספו החי בכיס ולמנף את עצמו על ידי נטילת הלוואה בתנאים נוחים מן הבנקים המובילים, וליצור לעצמו מינוף כלכלי להזדמנויות ואפשרויות לעתיד לבוא.
בשיתוף הדר ברוקנשטיין