בשיתוף עו"ד שמעון האן
“אם יש עסקה אחת שנחשבת לאחת העסקאות הגדולות והמורכבות יותר בחייו של אדם, הלוא היא עסקת מקרקעין. כאשר האדם מבצע עסקת מקרקעין, מיליוני שקלים מתגלגלים להם ועומדים על כף המאזניים. על מנת לא ללכת לאיבוד, יש צורך לפנות לעורך דין המכיר היטב את הענף ואת כל הסעיפים הקטנים שבתחום זה, כולל מלכודות וניואנסים בלתי צפויים”. את כל זאת מספר עו”ד שמעון האן, בעליו של משרד עורכי הדין האן. המשרד מייצג לקוחות לא רק בתחום הנדל”ן ועסקאות המקרקעין, אלא גם בתחומים כמו הוצאה לפועל, חדלות פירעון או ליטיגציה.
עורך הדין שמעון האן מכיר את הקשיים הכלכליים מקרוב. בעבר הוא היה הבעלים של חנות הצעצועים הירושלמית “צעצועי האן”, עד אשר הגיעה האינתיפאדה השנייה וגרמה להתמוטטות העסק. מתוך הניסיון הכואב הזה צמחה התמחות חדשה, ועו”ד האן מלווה את לקוחותיו במשך 12 השנים האחרונות ומסייע בתחומי הנדל”ן.
“אני לא צריך להרחיב על הצורך בליווי מקצועי לאורך כל הדרך, כאשר מדובר בעסקה משמעותית כמו עסקת נדל”ן”, מסביר עו”ד האן. “אנשים ממוצעים שמרוויחים 7 או 8 אלף שקלים בחודש, חוסכים לדירת מגורים במשך שנים. ועד שהם מגיעים לרכוש דירה, הם פונים לעורכי דין המציעים שכר טרחה נמוך. מניסיון אני אומר שזה לא צריך להיות השיקול כאן. חשוב להסתכל על המקצועיות והניסיון כשבוחרים עורך דין, על מנת להימנע מטעויות שעלולות לעלות אלפי שקלים מיותרים”.
מה חשוב לבדוק לפני שסוגרים עסקה?
לפי דבריו של עו”ד האן, עורך דין העוסק בתחום מיסוי מקרקעין צריך להכיר את התחום הזה לעומק, ואין זה משנה אם עושים עסקת קנייה או עסקת מכירה. בישראל המיסוי משתנה כל הזמן, ועורך דין מקרקעין שמתעסק בכך צריך להיות בקיא בתחום. אחרת אפשר לגרום לנזק ללקוח.
“מעבר לכך, ישנם עורכי דין רבים אשר מתבלבלים בין היטל השבחה למס שבח. היטל ההשבחה הוא התשלום שגובה העירייה על השבחתו של נכס מסוים, למשל כשבונים תחנת אוטובוס או רכבת. מוכר הדירה צריך לשלם את ההיטל עד לתאריך שבו מתבצעת העסקה, וחשוב לבדוק כמה עליו לשלם בדיוק לפני שמתבצעת העסקה. לפני זמן לא רב עזרתי לשני לקוחות שנפגעו משירות שנתנו להם עורכי הדין שלהם, כאשר הם לא בדקו את גובה תשלום היטל ההשבחה. המקרה הראשון הוא של אישה שחייבו אותה ב-60,000 שקלים על היטב השבחה מכיוון שעורך הדין שלה לא יידע אותה מראש, והיא לא יכלה לספק את הסכום בזמן. בסופו של דבר הגשנו תביעה נגד עורך הדין והלקוחה קיבלה פיצויים. לקוח אחר שלי היה אדם נכה שלא קיבל את כל המידע מעורך דינו ולא ידע שעליו לשלם היטל השבחה בגובה של 180,000 שקלים. מכל מקום, הגשנו ערעור לעירייה והיטל ההשבחה בוטל בגלל נכות הלקוח”.
נקודה נוספת שמדגיש עו”ד האן היא אפשרויות הפריסה של מס השבח, המאפשרות ללקוחות לחסוך הרבה כסף. “עורכי דין לא מעטים מודעים לכך שמי שמוכר דירה יכול לפרוס את מס השבח לתשלומים לתקופה של עד ארבע שנים, ובכך לנצל גם את עניין מדרגות המס השולי ונקודות הזיכוי. ניתן להפחית את התשלום בעבור מס השבח אפילו עד לגובה של רבע מהתשלום המקורי. במצב זה, אם הלקוח מתנהל לבד, ללא עורך דין, הוא עלול להפסיד סכומי כסף רבים”.
גם התחדשות עירונית היא עסקת נדל”ן
“אני עד לתופעה שחוזרת על עצמה כל הזמן: הלקוחות רוכשים נכסים מקבלן, סומכים על עורך הדין של הקבלן שלהם ולא פונים לעורך דין שייצג אותם. אותם לקוחות טועים וחושבים שעורך דינו של הקבלן ייצג גם אותם, והם אינם טורחים לבדוק את החוזה. ואני אומר שגם אם באים לרכוש דירה מקבלן, חשוב לפנות לעורך דין שילווה אותם בכל התהליך, יבדוק את החוזה, את הזכויות של הקבלן על הדירה ועל הקרקע, את עניין הקנסות והערבות הבנקאית וכדומה”.
משרדו של עו”ד שמעון האן מייצג גם לקוחות בעסקאות הקשורות להתחדשות עירונית, ולכן הוא מתמחה בנושאים כמו תמ”א 38 ופינוי בינוי. עו”ד האן אומר כי התחדשות עירונית היא עסקת נדל”ן לכל דבר ועניין. זאת משום שהדירה נמכרת לקבלן ולאחר שמשפצים אותה היא חוזרת שוב לבעלים מבלי שהוא יצטרך לשלם עבורה. “חשוב להבין כי כאשר אנחנו מלווים דיירים בפרויקטים של תמ”א או פינוי-בינוי אנו מלווים אותם לטווח ארוך, עד שכל הפרויקט מול היזם מסתיים, וכן עניינים נוספים דוגמת תשלומי שכירות, רישום הדיירים, ערבויות בנקאיות ועוד”.
עורך דין האן אומר כי הוא דוגל בזמינות כלפי הלקוח, מקצועיות ללא פשרות ונגישות בכל עת. “אני פועל בשקיפות מול הלקוח. לפעמים בא אליי קונה שלא סיים לשלם את כל התשלומים עבור הדירה, אבל הוא כבר רוצה להתחיל בשיפוץ. אני לא מאפשר לו לעשות זאת בשום אופן. אצלי אין פשרות על ביטחון הלקוח, שכן כשאדם נכנס לדירה, הוא מקבל עליה בעלות דה פקטו ואינו ממהר לשלם את כל מה שהוא חייב. ואז כדי להוציא אותו מהדירה צריך לערב את בית המשפט”.
בשיתוף עו"ד שמעון האן
