בשיתוף עו"ד ניר אביבי
ההפרות של הסכם מכר יכולות להיות ממגוון סוגים וביניהן:
- הפרה של הסכם מכר מצד המוכר עקב עיכוב בביצוע מסירת החזקה והבעלות בדירה.
- הפרה של הסכם מכר בעקבות העלאת מחיר המכירה על ידי המוכר וזאת לאחר שסוכם כבר על מחיר וכאשר יש טיוטת הסכם מחייבת בין הצדדים.
- אי עמידה של הקונה בתשלומים על פי הסכם המכר.
- הסתרה של פגמים וליקויים בדירה שידע עליהם המוכר והסתיר אותם מהקונה.
- ועוד הפרות שונות של הסכם המכר מצד הקונה ומצד המוכר.
במקרים אלו ובעוד מקרים אחרים, חשוב לדעת שיש מה לעשות וחשוב לפעול בנחישות ובמהירות שכן כל עיכוב יכול לגרום לנזקים נוספים.
בנוסף, ברוב המקרים, מי שמפר את הסכם המכר בהפרה יסודית, יהיה חייב בתשלום פיצויים למי שנפגע מההפרה.
על מנת להבין מתי ניתן לתבוע בגין הפרה של הסכם מכר, חשוב להבחין בין הפרה רגילה של הסכם מכר, לבין הפרה יסודית של הסכם מכר.
הפרה יסודית של הסכם מכר
הפרה יסודית של הסכם מכר היא למעשה הפרה שמזכה את מי שנפגע מההפרה בסעד של פיצויים. בדרך כלל בהסכם מכר, נקבע סעיף של פיצויים מוסכמים במקרה של הפרה יסודית של הסכם המכר, כאשר גובה הפיצוי ככלל עומד על 10% מסך גובה העסקה.
חשוב לציין שלא כל הפרה הינה הפרה יסודית של הסכם המכר, ולכן חשוב מאוד לבחון את ההפרה עם עורך דין שיקבע האם ההפרה הינה הפרה יסודית והאם היא בניגוד לאמור בהסכם ולדין הקיים.
סעדים נוספים שניתן לדרוש כאשר מתקיימת הפרה יסודית של הסכם, הינו סעד של ביטול ההסכם או אכיפת ההסכם, הכל בהתאם לסוג ההפרה והשלב שבו בוצעה ההפרה של ההסכם.
לדוגמא, למשרדנו הגיע זוג צעיר אשר רכש את ביתו החדש במרכז הארז במיטב כספו. זמן קצר לאחר שעברו לבית, ועם החורף הראשון, התגלה ללקוחותינו כי בבית קיימים ליקויי רטיבות רבים, ושהמוכר ידע עליהם והסתיר מהם.
במקרה זה, מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר שכן בהסכם היה כתוב במפורש שהמוכר אינו יודע על ליקויים רטיבות ועל ליקויים כלל בבית.
עם זאת, מכיוון שהזוג הצעיר עבר כבר לבית וההעברה בוצעה על שמם בטאבו, ביטול ההסכם אינה אפשרית במצב דברים זה ולכן הוגשה תביעה לפיצויים בלבד.
לכן, משרדנו הגיש תביעה נגד אותו מוכר שהפר את הסכם המכר בהפרה יסודית, הן על הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, והן על הנזקים הנוספים שנגרמו ללקוחותינו עקב הליקויים.
מה עושים כאשר הצד השני מפר את ההסכם בהפרות יסודיות?
מנסיוננו, כאשר הצד השני להסכם מכר, מפר את ההסכם בהפרות יסודיות, חשוב מאוד לפנות לעורך דין מקרקעין מומלץ שידע להעריך האם באמת מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המאפשרת למי שנפגע לדרוש פיצויים, ולפעמים אף את ביטול ההסכם או אכיפת ההסכם.
לא מומלץ לבצע פעולות חד צדדיות ללא ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין מקרקעין מנוסה, שכן הדבר יכול לגרום לנזק רב שאותו יהיה קשה לשקם.
במרבית הפעמים התנהלות נכונה כבר משלב ההפרה היסודית של ההסכם, יכולה להביא לניצחון בתיק המשפטי מול המפר ובקבלת פיצויים עקב ההפרה.
עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין מקרקעין וחוזים בעל תואר שני במשפטים LLM מאוניברסיטת בר אילן ובין היתר מטפל בתביעות במקרקעין שנגרמות כתוצאה מהפרה של הסכם מכר בין צדדים להסכם.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי מכל סוג. מובהר לקורא המאמר כי כל עניין משפטי מצריך פניה לעורך דין וקבלת ייעוץ משפטי בהתאם.
בשיתוף עו"ד ניר אביבי