פירוק שיתוף במקרקעין

בשיתוף עו"ד שלמה וקנין

לימים הכיר מתן את ליאת ואלה החליטו לנסוע ללמוד בחו”ל.

מתן פנה לחברו וביקש אותו למכור את הדירה, שכן החליט לעבור עם ליאת ללמוד בחו”ל והוא זקוק לכסף.

דניאל סירב למכירת הדירה שכן לטענתו שוק הדירות במגמת עלייה, ומכירת הדירה תסב לו הפסד. מכאן נוצר נתק בין החברים הטובים, ומתן פנה לעורך דין על מנת שזה ייעץ לו מה עליו לעשות.

עורך הדין הוציא נסח רישום מקרקעין ולמד כי אכן הדירה נרשמה על שם שני החברים, ובפניה לדניאל כתב עורך הדין כי מתן דורש למכור את הדירה לכל המרבה במחיר, ולקבל את חלקו.

דניאל פנה אף הוא לעורך דין אשר עבר על החומר, ולאחר קריאה הסביר לדניאל כי אין כל ברירה, אלא להסכים לדרישתו של מתן למכור את הדירה ולחלק את התמורה – כלומר לפרק את השיתוף.

פירוק שיתוף הוא למעשה פירוק של שותפות בנכס מקרקעין שבבעלות שני שותפים או יותר. הזכות לפרק את השיתוף במקרקעין עם בעלות משתפת מעוגנת בחוק המקרקעין בסעיף 37(א): “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף”.

מי הם שותפים במקרקעין?

שותפים במקרקעין הם אחים שירשו נכס מקרקעין, בני זוג שרכשו דירת מגורים משותפת ועוד. במקרים מסוימים עולה צורך לפרק את השותפות. כיצד פעולה זו מתבצעת ומה קורה במצבים של אי הסכמות בפירוק שותפות?

דוגמאות למקרים שמובילים לפירוק שותפות:

יורשים: שני אחים או יותר קיבלו דירה בירושה, לא מסתדרים ביניהם ודורשים לחלק את השותפות.

פירוק שיתוף בגירושין: בבואם של בני הזוג להתגרש, וכחלק ממחלוקת רכוש ביניהם בני הזוג.

שותפים זרים: שני זרים שרכשו מקרקעין ונעשו שותפים.

ההחלטה על אופן פירוק השותפות תעשה על ידי השותפים, ובהיעדר הסכמה של מי מהשותפים, תוגש תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט, אשר יקבע את אופן פירוק השיתוף.

הדרכים לפירוק שיתוף

על פי החוק, פירוק השיתוף יעשה באחד מהדרכים הבאות:

פירוק בדרך של חלוקה בעין

סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע, כי כאשר ניתן לעשות חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, זו הדרך המועדפת לפירוק השיתוף. בית המשפט במקרה זה בודק האם ניתן לחלק את המקרקעין בין השותפים, גם אם צריך להשתמש בכלי של תשלומי איזון ביניהם, וזאת על מנת למנוע צעד דרסטי יותר של כפיית מכירת המקרקעין המשותפים.

בפסק דין רידלביץ נקבע על ידי בית המשפט, כדלקמן:

“עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות.
משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה “יהיה פירוק השיתוף” בדרך של חלוקה בעין”

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה

סעיף 40 לחוק המקרקעין קובע, כי במקרקעין שלא ניתן לחלקם בעין, או אם בית המשפט השתכנע כי חלוקה בעין תגרום נזק ניכר לחלק או לכל השותפים, ייעשה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

ברוב המקרים, יועמדו המקרקעין למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים.

מהו הפסד ניכר?

רעא 1017/97 יצחק רידלביץ נ’ יצחק מודעי,  קיבל קבע בית המשפט את הערעור וקבע כי הפסד ניכר הינו נזק ישיר מהחלוקה, ולא מניעת רווח:

“… החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם “הפסד ניכר” עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. עם זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של “הפסד ניכר” ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין. אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא – “בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות” – לבצע עיסקאות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו.”

פירוק באמצעות רישום בית

סעיף 42 לחוק קובע כי, אם עיקר המקרקעין המשותפים הם בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם, ובמידת הצורך גם להורות על תשלומי איזון בין השותפים.

בעניין זה בפס”ד רידלביץ נכתב:

“המחוקק הורנו שניים אלה, ובצמידות: אחד, כי ייעשה פירוק של שיתוף במקרקעין אם אך יבקש אחד השותפים על-כך, ושניים, כי נבכר חלוקה בעין בין השותפים על-פני מכירה למרבה במחיר. המבקש למכור נכס של שותפות למרבה במחיר, עליו הנטל להראות כי דרך זו עדיפה על חלוקה בעין: משום שחלוקה בעין תמיט הפסד ניכר על מי מן השותפים, ובעניינו של בית – שלא יהא זה צודק כי בית-המשפט יורה על רישומו של הבית כבית משותף. בענייננו-שלנו ביקשו מודעי לשכנע את בית-המשפט כי דרך המכירה היא הדרך הראויה. ביקשו – אך כשלו. נמשיך אפוא וניסע בדרך המלך, היא הדרך של רישום הבית כבית משותף, הקצאת דירות בו לשותפים, ובהתאם לצורך ולעניין – הוראה על תשלומי איזון.”

פרוק שיתוף במקרקעין על ידי כונס נכסים על נכסי חייב

ברעא 8233/08 מרגלית כובשי נ’ עו”ד איל שוורץ קבע ביהמ”ש ברוב דעות, כי בפרוק של שיתוף במקרקעין בין בני זוג על ידי כונס נכסים לצורך כיסוי חובות של אחד השותפים, יחול סעיף 33 לחוק הגנת הדייר המאפשר לבן הזוג שאינו חייב להישאר כדייר מוגן בדירה, וזאת בניגוד לפרוק שיתוף רגיל בין בני זוג, ששם אין כל הגנה, והדירה נמכרת כפנויה. לעניין זה השלכות כבדות על שווי הנכס בעת פירוק השיתוף.

חובת תום הלב בפירוק שיתוף במקרקעין

לעיקרון “תום הלב” ואיסור שימוש לרעה בזכות, חשיבות רבה בדיון בבקשה לפרק את השיתוף במקרקעין. לדוגמה חוסר תום לב מובהק במקרה של שותף המנסה, באמצעות פרוק שיתוף במקרקעין, לנשל את שותפו מנכסיו במחיר נמוך מדי, יכול להכשיל את בקשת הפירוק.

אם הבקשה לפירוק שיתוף הוגשה בחוסר תום לב, מתוך כוונה להפעיל לחץ על השותפים במטרה להשיג רווח לא הוגן, יכולים השותפים להתנגד לבקשה ולהוכיח כי הגשת הבקשה הינה ניצול לרעה של הזכות, ואם הטענה תתקבל, בית המשפט לא ידון בבקשה לפירוק.

הסמכות להורות על פירוק שיתוף במקרקעין – הסמכות העניינית נתונה לבית משפט שלום:

במקרקעין הרשומים בטאבו – התביעה תוגש לבית המשפט השלום ללא קשר לשווי המקרקעין, וזאת בהתאם לסעיף 51 (א) (3) לחוק בתי המשפט הקובע כי בית משפט השלום ידון ב- “תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם…. יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה.”

פירוק שיתוף במקרקעין לא רשומים – סעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשל”א-1971 קובע את הסמכות במקרה בו המקרקעין אינם רשומים, ובעצם מתייחסים למקרקעין כאל מיטלטלין, ולפיכך במקרקעין הרשומים ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת – הסמכות לבית המשפט השלום או המחוזי לפי שווי המקרקעין.

במקרה שהשותפים הינם בני משפחה – הסמכות נתונה לבית המשפט לענייני משפחה.שיקול בית המשפט במקרה של תביעת פירוק שיתוף מקרקעין:

בית המשפט דוחה תביעות אלו במקרים הבאים:

חוסר תום לב – כאמור, במקרה שיוכח חוסר תום לב מצד מבקש הפירוק, בית המשפט עשוי לא לקבל את הבקשה.

במקרה שהפירוק בעין מוגבל מבחינה תכנונית.

כאשר נחתם הסכם שיתוף המגביל את הפירוק. במקרה זה, אף אם הפירוק נראה לו מוצדק, בית המשפט יוכל להורות על הפירוק רק בחלוף שלוש שנים מחתימת ההסכם, למעט במקרים מיוחדים כמו כאשר אחד מהשותפים הקים מבנה במקרקעין ללא הסכמה או זכות.

פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג שיש להם ילדים קטינים בדרך של מכירה – סעיף 40 לחוק דורש להסדיר לקטינים מקום מגורים, לפני אישור המכירה.

האם נחתם בין השותפים הסכם שיתוף המונע פרוק שיתוף מקרקעין

בהסכמי שיתוף מקרקעין קיים לעתים סעיף הקובע כי אף אחד מהשותפים לא יוכל לתבוע את פירוק השיתוף. אולם, חוק המקרקעין קובע כי אף אם קיים סעיף כזה, בית המשפט יכול להורות על פירוק השיתוף במקרקעין לאחר שחלפו שלוש שנים מעריכת הסכם השיתוף.

כל מקרה לגופו, בתי המשפט בוחנים היטב את המניעים העומדים מאחורי כל תביעה ותביעה, ושוקלים בכוד ראש האם בתיק המונח לפניהם ראוי וצודק לפרק את השיתוף, ובאיזה אופן. תפקידנו להביא ראיות ולשכנע את בית המשפט בצדקתנו, לעיתים תוך שימוש בכלי של שמאות מקרקעין היכולה ללמד את השופט מה היא הדרך הראויה.עלויות של פירוק שותפות

פירוק השיתוף גורר עלויות שמשתנות בהתאם להכשרה, לרזומה ולוותק של עורכי הדין המעורבים בהליך. שווים של המקרקעין נשוא הפירוק משפיע אף הוא על גובה השכר, ובוודאי ששיתוף הפעולה מצד הגורמים המעורבים יכול אף הוא לבוא לידי ביטוי בהליך.

פירוק שיתוף אומנם כרוך בעלויות לא מבוטלות,  אך פירוק שיתוף  יכול לייצר תועלת כלכלית כמו הקמת בית מגורים חדש והשבחת המקרקעין, או תועלת נפשית כמו הפרדות מנטלית בין בני זוג שמתגרשים או שותפים שרבים.

מאמר מאת עורך דין מקרקעין שלמה וקנין , משרד עורכי דין ונוטריון וקנין ושות’..

בשיתוף עו"ד שלמה וקנין