בשיתוף דוד רום שמאי מקרקעין מומחה רמ"י
חשוב לדעת: השומה שקיבלתם אינה בהכרח סוף פסוק. במקרים המתאימים ניתן לבדוק אותה ולהגיש עליה השגה. כעת, רפורמה חדשה בהליך ההשגות, שהוביל בנחישות השמאי הממשלתי -גילי בלולו, נועדה לקצר את זמני ההמתנה ולאפשר טיפול יעיל ומקצועי יותר כבר מתחילת הדרך.
למה בכלל היה צורך ברפורמה?
עד היום, טיפול בהשגה על שומת רמ״י היה עלול להימשך זמן רב מאוד. בעלי נכסים, בעלי נחלות ויזמים מצאו את עצמם ממתינים לעיתים שנה, שנתיים ואף יותר לקבלת החלטה.
במהלך תקופת ההמתנה העסקה עלולה להתעכב, ואי הוודאות בדבר הסכום הסופי שיידרש לתשלום לעיתים היתה דרמטית מאוד (ובעיקר בעסקאות נטו).
לדברי דוד רום, שמאי מקרקעין המתמחה בהשגות על שומות רמ״י, הרפורמה החדשה נועדה לא רק לקצר את ההליך, אלא גם להביא לבחינה מקצועית רחבה יותר כבר בשלב הראשון – במיוחד כאשר מדובר בדרישות תשלום גבוהות.
דבר אשר ממחיש שינוי עמוק בתפיסה ואנו מברכים על כך.
מה משתנה עבור מי שמגיש השגה?
הרפורמה יוצרת מסלולים שונים בהתאם לגובה החיוב הכספי.
כאשר דרישת התשלום היא עד 2 מיליון ₪, ההשגה תמשיך להיבחן תחילה על ידי שמאי מחוזי בלבד (כמו שהיה עד כה). במידת הצורך, יהיה ניתן להמשיך לאחר מכן לוועדת ההשגות.
כאשר דרישת התשלום גבוהה מ־2 מיליון ₪, ההשגה צפויה להגיע כבר בתחילת הדרך לוועדה מקצועית רחבה יותר שנקראת – ועדת השגות מחוזית. במקום לעבור כמה שלבים בזה אחר זה, גורמי המקצוע הרלוונטיים בוחנים את המקרה יחד בשלב מוקדם יותר.
עבור בעל הנכס, המשמעות האפשרית היא החלטה מקצועית ומבוססת יותר כבר בתחילת ההליך, לצד צמצום הצורך בהליכים חוזרים ובהמתנה ממושכת.
ההשגה מוגשת ישירות לגורם המטפל
שינוי חשוב נוסף נוגע לאופן הגשת ההשגה.בעבר, השגות רבות הוגשו באמצעות רשות מקרקעי ישראל ורק לאחר מכן הועברו לאגף שומת מקרקעין. שלב הביניים הזה יצר לעיתים עיכובים מיותרים עוד לפני שהבדיקה המקצועית החלה.במסגרת המתווה החדש, ההשגה מוגשת ישירות לאגף שומת מקרקעין. המשמעות היא שהיא יכולה להיכנס לטיפול מהר יותר, ללא המתנה מיותרת להעברת התיק בין הגופים.
זה אולי נשמע כמו שינוי טכני, אבל עבור מי שממתין להחלטה כדי לקדם עסקה, להסדיר זכויות או לקבל מימון – כל קיצור בזמן עשוי להיות משמעותי מאוד.
דרישה הנמוכה מ־2 מיליון ₪ לא בהכרח מעידה על תיק פשוט
גובה דרישת התשלום אינו תמיד משקף את שווי הנכס או את מורכבות המקרה.
כך למשל, בנחלות חקלאיות ניתן לעיתים לקזז תשלומים קודמים ששולמו לרמ״י (במסגרת מסלול “התחשבנות מחדש”). בעקבות הקיזוז, דרישת התשלום הסופית עשויה להיות נמוכה מ־2 מיליון ₪, אף שמדובר בנחלה יקרה ובסוגיות שמאיות מורכבות מאוד.
לכן לא בכל המקרים משמעות הסוגיה דוקא מקבלת כיסוי רחב כבר בהתחלה ויתכן שיהיה צורך בהליכים נוספים מלבד השגה ראשונה.
האם ועדת ההשגות יכולה לדון בכל טענה?
התשובה היא לא ונסביר- ועדות ההשגה עוסקות בעיקר בשאלות שמאיות, כגון שווי הקרקע, עסקאות ההשוואה, זכויות הבנייה, מאפייני הנכס והנתונים שעליהם התבססה השומה.
כאשר עולה טענה משפטית במהותה, ייתכן שיהיה צורך לטפל בה בדרך אחרת מול רמ”י או בפניה לגוף שיפוטי. משום כך חשוב לזהות כבר בתחילת הדרך אם הבעיה בשומת רמ״י היא שמאית, משפטית או שילוב של השתיים.דבר נוסף, השגות על עלויות פיתוח שהוכרו בשומה גם הן לא דונו במסגרת השינויים של הרפורמה וימשיכו להתנהל במסלול המקורי – מול רמ”י.
סיווג נכון של הטענות יכול למנוע בזבוז זמן ולאפשר לבחור במסלול הטיפול המתאים.
מה כדאי לעשות לאחר קבלת שומה או דרישת תשלום מרמ״י?
לא מומלץ להתייחס לסכום שנקבע בשומה כאל עובדה מוגמרת. לפני שמחליטים אם לשלם או להגיש השגה, כדאי להעביר את השומה לבדיקה מקצועית ולבחון כיצד חושב החיוב, האם הנתונים שעליהם הסתמכה רמ״י נכונים והאם קיימות טעויות או הנחות שמאיות שהשפיעו על הסכום.
חשוב לבצע את הבדיקה בזריזות, משום שהאפשרות להגיש השגה מוגבלת בזמן. בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין אם קיימת הצדקה להשגה, מהו פוטנציאל ההפחתה ומהי הדרך הנכונה לפעול – עוד לפני שמתקבלות החלטות כספיות משמעותיות.
מה הרפורמה עשויה לשנות בפועל?
לפי מה שרואים בשטח הרפורמה כבר מיושמת ביעילות, והיא עשויה להביא להכרעות מהירות יותר, להפחית את חוסר הוודאות ולחסוך הליכים כפולים והוצאות מיותרות.בעסקאות מקרקעין, זמן הוא גורם כלכלי משמעותי. עיכוב בהחלטה יכול להשפיע על מימון, מכירת הנכס, קידום בנייה, העברת זכויות ואף על כדאיות העסקה כולה.
לדברי דוד רום, שמשרדו מתמחה בהשגות על שומות רמ״י, כבר ניתן לראות סימנים להתייעלות בעבודת המנגנון. עם זאת, הרפורמה אינה מבטיחה שכל שומה תופחת. כל מקרה תלוי בנתוני הנכס, באופן עריכת השומה ובטענות שניתן להציג.
קיבלתם שומה או דרישת תשלום מרמ״י? לפני שמשלמים, מומלץ לבדוק אם הסכום שנקבע משקף בצורה נכונה את הנכס ואת הזכויות הקיימות בו.
בשיתוף דוד רום שמאי מקרקעין מומחה רמ"י