לפני כולם: זה יעד הנדל"ן החם ביותר באירופה

בשיתוף Cornu Copiae

התופעה של ישראלים שמחפשים להשקיע בנדל"ן מעבר לים אינה חדשה. ארצות הברית כמובן הייתה ועודנה אחד היעדים הראשונים של רבים מהם, אבל בעשורים האחרונים גם אירופה עלתה חזק על המפה. בין היתר מדובר במדינות כמו אנגליה, רומניה, גרמניה ופורטוגל, ובשנים האחרונות גם קפריסין ויוון.

אבל לא מעט מהמשקיעים הישראלים הגיעו לבצע את ההשקעה שלהם באיחור, אחרי שהגל הראשון והעוצמתי ביותר של עליות המחירים כבר התרחש. זה לא בהכרח אומר שלא היה אפשר להרוויח גם לאחר מכן, אבל נקודת הכניסה כבר הייתה הרבה פחות אטרקטיבית, והסיכוי ליהנות מאותו פער גדול במחיר היה נמוך יותר.

הטיימינג עושה את ההבדל בהשקעות נדל"ן

פורטוגל היא דוגמה טובה לכך. מי שהחל להשקיע במדינה רק לאחר 2018, הגיע לשוק שכבר השלים כמה מהשנים החזקות ביותר שלו. בין 2013 ל-2018 מחירי הנדל"ן בפורטוגל עלו בכ-39%, כך שמי שזיהה את השוק מוקדם יותר נכנס במחירים שונים מאוד מאלה שפגשו המשקיעים שהגיעו כשהמדינה כבר הפכה ליעד השקעות מוכר הרבה יותר.

דבר דומה קרה גם בגרמניה, ובמיוחד סביב העניין שיצרה ברלין בקרב משקיעים מישראל. בתחילת העשור הקודם מחירי הנדל"ן בערים הגדולות בגרמניה החלו לעלות בקצב מהיר, ועד 2015 כבר נרשמה עלייה של כ-46% בשבע הערים הגדולות לעומת 2010. אבל עד שהשוק הגרמני וברלין בפרט הפכו ליעד מוכר הרבה יותר עבור משקיעים ישראלים, חלק משמעותי מהמהלך כבר היה מאחוריהם.

מי שנכנס לאחר מכן לא בהכרח עשה עסקה רעה, אבל הוא כבר נכנס במחיר גבוה יותר, עם פחות מרווח לעליית ערך ועם צורך להיות הרבה יותר מדויק בבחירת הנכס, המיקום והתזמון.

וזה בדיוק העניין בהשקעות נדל"ן. אפשר לבחור מדינה טובה, עיר חזקה ואפילו נכס מוצלח, אבל אם נכנסים לשוק אחרי שכולם כבר גילו אותו, חלק גדול מהיתרון הראשוני כבר נעלם. במקרים רבים, הטיימינג הוא ההבדל בין לזהות מגמה בדיוק בזמן לבין להצטרף אליה כשהיא כבר בעיצומה.
זו בדיוק המומחיות הגדולה של שלי דואק וקרן אור ארזי, לזהות את הטיימינג הנכון בהשקעות נדל"ן.

ארזי מגיעה מעולמות הצמיחה העסקית והנדל"ן, ובעברה אף הייתה קבלנית בניין ובעלת חברה להתחדשות עירונית. בשנים האחרונות היא מלווה בעלי עסקים וחברות בתהליכי צמיחה, הגדלת הכנסות והשבחת שווי. דואק מביאה איתה שנים של ניסיון ניהולי בחברות מובילות בתעשיית ההייטק ובתעשייה המסורתית, וכיום היא מייעצת למנכ"לים ומלווה חברות בתהליכי צמיחה ובפתרון בעיות תפעוליות מורכבות. בפעילות המשותפת ביניהן, הן סימנו יעד אחד כאטרקטיבי במיוחד באירופה של 2026, בולגריה.

למה בולגריה ומדוע דווקא עכשיו?

מאוד יכול להיות שהבחירה בבולגריה תגרום לרבים להרים גבה, אולם מבחינת דואק וארזי היה פרט אחד שעשה את ההבדל. "אומנם בולגריה חברה באיחוד האירופי כבר שנים, אבל ב-1 בינואר 2026 היא עשתה צעד משמעותי נוסף, אימצה את האירו כמטבע הרשמי שלה והחליפה את הלב הבולגרי שבו השתמשה עד אז. לכן מבחינתנו נדל"ן זה לא עניין של קירות, אלא מה שקורה סביבם, בכלכלה ובשוק", שלי דואק הסבירה. המעבר של בולגריה לאירו לא התחיל להשפיע רק ביום שבו הוחלף המטבע, אלא ככל שהתהליך התקדם והפך לוודאי יותר, גם הכלכלה והשוק המקומי החלו לתמחר את השינוי מראש. כבר במהלך 2025 נרשמה בבולגריה צמיחה באשראי ועלייה במחירי הדיור, כך שמבחינת דואק וארזי, בולגריה נמצאת כיום בדיוק בנקודה שאותה הן מחפשות, שוק שכבר נמצא בתנועה, אבל עדיין לא הפך ליעד השקעה מובן מאליו עבור כולם.
לאחר שסימנו את בולגריה כיעד הנכון מבחינתן, השלב הבא היה להבין היכן בדיוק בתוך השוק הזה נמצאות העסקאות שהן מחפשות. כפי שעשו בהשקעות נדל"ן באזורים אחרים בעולם, גם בסבב הראשון שלהן בבירת בולגריה, סופיה, דואק וארזי בחנו 20 נכסים שונים, ומתוכם בחרו בשלוש דירות בלבד, בגדלים שונים ובשכונות שונות.

"בראש ובראשונה אנחנו מעדיפות לפזר את ההשקעות בנדל"ן ולא להתרכז בנכס אחד או באזור אחד בלבד. לשם כך חקרנו איך הבולגרים חיים, איפה הם רוצים לגור ומה הם עושים בשעות הפנאי שלהם, ומתוך זה הבנו באילו שכונות נכון לנו לחפש ולא סתם לקנות דירה בסופיה", קרן אור ארזי הסבירה.

גם סוג הנכסים שהן מחפשות שונה מעט ממה שמשקיעים רבים מכירים מהשקעות בחו"ל. במקום להסתמך בעיקר על פרויקטים חדשים או דירות על הנייר, דואק וארזי מעדיפות לרכוש דירות יד שנייה קיימות, כאלה שאפשר לראות, לבדוק, להעריך את מצבן ולבחון את פוטנציאל ההשכרה שלהן עוד לפני הרכישה.

מודל השקעה של עד חמש שנים ויש לכך היגיון רב

סביב הדרך הזו הן בנו גם מודל השקעה קבוצתי. בכל סבב משתתפים בדרך כלל כעשרה משקיעים, והקבוצה רוכשת יחד מספר מצומצם של נכסים שנרשמים על שם המשקיעים. כך כל משקיע מחזיק בחלק יחסי מהנכסים שנרכשו באותו סבב, כאשר תקופת ההשקעה המתוכננת היא כחמש שנים. לאורך התקופה דואק וארזי מלוות ומנהלות את הנכסים, ומשקיעות בכך זמן ועבודה שוטפת, ללא גביית דמי ניהול.

במהלך התקופה הנכסים מושכרים, וההכנסות משכר הדירה מחולקות אחת לרבעון בהתאם לחלקו היחסי של כל משקיע. את הטיפול השוטף, מהשוכרים ועד לתקלות בנכסים, דואק וארזי מנהלות עבור הקבוצה.

בתום התקופה הכוונה היא למכור את הנכסים ולסיים את הסבב, אם כי הן משאירות אפשרות לבחון יציאה מוקדמת יותר אם ייווצר מצב שבו השוק יציג עלייה חריגה ביחס למה שתכננו מראש.

תקופת ההשקעה לחמש שנים אינה מקרית. דואק וארזי בנו את המודל מתוך תפיסה שהשקעת נדל"ן צריכה לקבל מספיק זמן כדי ליהנות מתהליך של שינוי, במיוחד כאשר נכנסים לשוק שנמצא בתחילתה של מגמה רחבה יותר. ההיסטוריה בשווקים כמו פורטוגל וגרמניה כבר הראתה שחלק מהעליות המשמעותיות ביותר אינן מתרחשות ביום אחד, אלא נבנות לאורך מספר שנים, הרבה לפני שהשוק הופך ליעד מוכר עבור כולם. "אם הכסף לא יכול להיות סגור לחמש שנים, אנחנו אומרות מראש שההשקעה הזו לא מתאימה לכל אחד", ארזי מסבירה. "מצד שני, אם אחרי שלוש או ארבע שנים נראה שהנכסים עשו הרבה יותר ממה שתכננו, נעלה אפשרות של יציאה מוקדמת להצבעה בכל סבב".

היעד הבא כבר על הכוונת

שלי דואק וקרן אור ארזי מקיימות וובינר קבוע שבו הן מציגות את המודל ועונות על שאלות של משקיעים בנוגע לקרן ההשקעות, ומה שהוביל אותן לסופיה מלכתחילה, כבר לוקח אותן גם למקומות נוספים. "יש לנו כבר רעיונות למיזמים נוספים בבולגריה וגם במקומות אחרים, אבל אנחנו לא ממהרות לחשוף הכול", ארזי מספרת. "העיקרון מבחינתנו תמיד יהיה אותו דבר, לא להגיע למקום אחרי שכולם כבר נמצאים שם, אלא לזהות את ההזדמנות בזמן, לבדוק אותה לעומק ורק אז לפעול". אם לשפוט לפי הדרך שבה הן הגיעו לבולגריה, סביר להניח שגם היעד הבא שלהן לא יהיה המקום שכולם כבר מדברים עליו היום, אלא כזה שעוד ידברו עליו בעוד כמה חודשים.

בשיתוף Cornu Copiae