מאור הילוס בעלים M.H משכנתאות ופיננסים: “שוק המשכנתאות מתעורר וזו הטעות המרכזית שרבים נוטים לעשות”

בשיתוף M.H משכנתאות

מתחילת השנה הוריד בנק ישראל את הריבית במשק שלוש פעמים, כאשר בתחילת חודש יולי הריבית ירדה ברבע אחוז, לרמה של 3.5%, מהלך שעורר מחדש את שוק המשכנתאות.

בבנק ישראל התלבטו לא מעט לפני כל הורדה. מצד אחד, החשש מאינפלציה עדיין לא נעלם לגמרי. מצד שני, העומס הכלכלי על הציבור והפגיעה ביכולת ההחזר של משפחות רבות הפכו לגורם שאי אפשר להתעלם ממנו. עבור לא מעט משקי בית, גם ירידה של רבע אחוז בריבית יכולה להיות מורגשת בהחזר החודשי, במיוחד כשמדובר בהלוואות גדולות וארוכות טווח.

וכך, לאחר תקופה ממושכת שבה לוקחי משכנתאות ראו את ההחזר החודשי שלהם מטפס, שינוי הכיוון בריבית עשוי להביא הקלה מסוימת, בעיקר במסלולים הצמודים לפריים, אך גם במסלולים נוספים שמושפעים מתנאי השוק. במקביל, גם שוק הדירות עצמו מתחיל לשדר סימני שינוי, כאשר מחירי הדירות רשמו ירידות בחלק מהמדדים.

האם נפתח חלון הזדמנויות בשוק הנדל”ן?

על הרקע הזה עולה השאלה, האם נוצר חלון הזדמנויות עבור מי שישבו על הגדר בשנים האחרונות, חיכו להתמתנות במחירים או חששו להיכנס לעסקה בתקופה של ריבית גבוהה? מאור הילוס, יועץ משכנתאות בכיר, טוען כי התמונה מורכבת יותר מזו שהציבור ראה בכותרות. לדבריו, בארבע השנים האחרונות מחירי הדירות בישראל ירדו בפועל בכ-20%, אך הנתון הזה לא תמיד קיבל ביטוי ברור, בין היתר משום שחברות קבלניות ניסו להחזיק את השוק באמצעות מבצעי מימון, הטבות מיוחדות ופתרונות תשלום שונים.

“כאיש מקצוע אני לא עוסק בתחזיות, לכן אני לא מתיימר לקבוע אם מחירי הנדל”ן יעלו בהמשך או ימשיכו לרדת. מה שאני כן עושה הוא להסתכל על המספרים. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחיר הממוצע של דירה בישראל ירד ברבעון הראשון של 2026 ב-1.6% בהשוואה לסוף שנת 2025. כשמחברים את זה לירידת הריבית, מקבלים שוק שנמצא בנקודה מעניינת מאוד”.

“משכנתא היא לא מוצר מדף”

אך לפני שממהרים לרוץ לבנק, לבקש משכנתא ולרכוש דירה, מאור הילוס מדגיש כי ירידת ריבית או ירידת מחירים אינן סיבה מספקת להיכנס בכל מחיר לעסקת נדל”ן, והשאלה האם נכון לרכוש דירה עכשיו תלויה קודם כל ביכולת הכלכלית של כל משק בית בנפרד.

לדבריו, הבעיה מתחילה עוד לפני שהלקוחות עוברים בין הבנקים, אלא כאשר הם ניגשים לבנק הראשון ללא ידע מקצועי וללא הבנה מלאה של מסלולי המשכנתא, הריביות, התקופות והעלויות הנלוות, שם הם יקבלו הצעה שאינה בנויה נכון כבר מהשלב הראשון. לאחר מכן הם פונים עם אותה הצעה לבנקים נוספים ומבקשים מהם לשפר אותה, אך ברוב המקרים השיפור יתמקד בהפחתה קטנה של הריבית בלבד, בלי לבחון מחדש את מבנה המשכנתה כולו.

כך למעשה נוצרת תחושה שהתקיים משא ומתן ושנחסך כסף, אבל בפועל ההצעה הבסיסית עדיין עלולה להיות לא מתאימה לצרכים וליכולת הכלכלית של הלקוחות. לכן גם שיפור מינורי בריבית לא יתקן תמהיל שגוי, תקופות החזר שאינן נכונות או מסלולים שעלולים להתייקר בהמשך. כך שבטווח הקצר ההצעה אולי תיראה אטרקטיבית יותר, אך לאורך השנים היא עלולה לעלות ללקוחות הרבה יותר כסף ולפגוע בהתנהלות הכלכלית שלהם.

“ברגע שלקוחות מציגים לבנק אחר את ההצעה שכבר קיבלו, הם בעצם חושפים את כל הקלפים שלהם, ואז הבנק כבר יודע מה נקודת הפתיחה. לכן במקום לבנות הצעה אמיתית שמתחרה על הלקוח, הוא יכול להציע שיפור קטן בלבד. במקרה הטוב תהיה שם הוזלה מינורית, אבל משא ומתן אמיתי כבר כמעט לא יתקיים”.

כל משפחה צריכה משכנתא אחרת

עוד לדברי מאור הילוס, כאשר התהליך מתבצע בליווי מקצועי, לא ניגשים לבנק כדי לשמוע מה הוא מציע ולקבל את הדברים כפי שהם. במקום זאת איש מקצוע יודע מראש כיצד נכון לבנות את המשכנתא, אילו מסלולים מתאימים ללקוחות, מהן הריביות שאפשר לדרוש ואילו תנאים חשוב להכניס למשא ומתן. כך הבנק מקבל דרישה ברורה ומדויקת, במקום שהלקוחות ינסו להתנהל מולו ללא ידע מוקדם ובלי להבין אם ההצעה שקיבלו באמת מתאימה להם.

“חשוב לזכור שהבנק הוא עסק לכל דבר”, מסכם הילוס. “כך שהמטרה שלו היא להרוויח, לכן ההצעה הראשונה שהוא נותן לא תמיד תהיה ההצעה הטובה ביותר עבור הלקוח. מי שמגיע מוכן, מבין את המספרים ולא חושף את כל הקלפים מוקדם מדי, מגיע למשא ומתן ממקום הרבה יותר חזק”.

זו בדיוק הנקודה שמפרידה בין לקיחת משכנתא לבין בניית משכנתא. בשנים האחרונות ליווה מאור הילוס מאות משפחות ותיקים, ובכל אחד מהם נדרש להתאים את המימון למשפחה אחרת, עם הכנסות אחרות, הון עצמי אחר, רמת סיכון אחרת ותוכניות חיים שונות. מאחר שאין משכנתא אחת שנכונה לכולם, גם בתקופה שבה הריבית יורדת והשוק מתחיל לזוז מחדש, ההחלטה החשובה ביותר היא לא למהר, אלא להבין קודם מה נכון למשפחה שעומדת מאחורי המספרים ולפעול בהתאם.

לבדיקת המשכנתא עם נציג M.H משכנתאות ללא עלות וללא התחייבות:

052-680-0206

אתר

בשיתוף M.H משכנתאות