השקעות נדל”ן באירופה – אילו מדינות מובילות את השוק ומה הופך את פורטוגל לבולטת במיוחד?

בשיתוף נדלניסטוגו

בשנים האחרונות נדמה שכל מי שרוצה להגן על החסכונות שלו מחפש יעד מעבר לים, אבל הנה משהו שמשקיעים מנוסים כבר גילו: הסוד האמיתי לא טמון במציאת דירה יפה עם מרפסת, הוא נמצא דווקא בניתוח הקר והמדויק של התנאים הכלכליים, חוקי המימון והיציבות הממשלתית של המדינה שבה אתם פועלים.

אולי אתם שואלים את עצמכם אילו שווקים ביבשת מציעים כיום את ההגנות החזקות ביותר על ההון שלכם, ותוהים כיצד חוקי המיסוי והמשכנתאות משתנים בין המדינות השונות, אז בדקנו את הנושא לעומק עם המומחים של נדלניסטוגו, שהציגו לנו סקירה רחבה שתעשה לכם סדר בכל המספרים.

מפת הדרכים הכלכלית של היבשת והאתגרים בשווקים המסורתיים

השוק האירופי מציע מגוון רחב של אפשרויות, אבל מבט מעמיק מגלה שכל מדינה מציבה חסמי כניסה שונים לחלוטין עבור הקהל הזר. בעבר מדינות כמו גרמניה, ספרד או איטליה נחשבו לאפשרויות הקלאסיות, אבל התנאים המקומיים השתנו והפכו את הרכישה שם למורכבת בהרבה.

בגרמניה, למשל, שוק המגורים מתמודד עם חוקי הגנת דייר נוקשים ביותר שמגבילים משמעותית את היכולת של בעלי הנכסים להעלות את שכר הדירה בהתאם למחירי השוק, דבר שפוגע קשות בתשואות השוטפות.

ספרד ואיטליה סובלות מבירוקרטיה כבדה, חוקי מיסוי משתנים ברמה המחוזית וסביבה רגולטורית לא יציבה שמכבידה על תזרים המזומנים ומקשה על ניהול שוטף של נכסים בשלט רחוק.

מעבר לכך, רוב המדינות הללו מציבות קושי משמעותי בקבלת מימון בנקאי מקומי לתושבי חוץ, ודורשות הזרמת הון עצמי מלא או אחוזי מימון נמוכים מאוד שלא מאפשרים למנף את העסקה בצורה יעילה.

כשבוחנים את הפרמטרים הללו, מבינים למה בחירת המדינה משמעותית להצלחת התהליך והיא חשובה לא פחות מבחירת הנכס עצמו. הכלכלה הפורטוגלית, לעומת זאת, השכילה לייצר סביבה שמטיבה עם משקיעים זרים ונותנת להם רשת ביטחון פיננסית ייחודית שקשה למצוא במקומות אחרים ביבשת.

מנועי הצמיחה של המדינה האירופאית השקטה לקראת סוף העשור

הכוח הכלכלי של פורטוגל נובע משילוב יוצא דופן של פיתוח תשתיות מואץ ונתוני תיירות שמנפצים שיאים מדי שנה. המדינה חווה תנופת בנייה וחידוש עירוני חסרת תקדים, במיוחד באזורים אסטרטגיים, כחלק מההיערכות המסיבית לאירוח משחקי המונדיאל.

השקעות הענק האלו מנותבות באופן ישיר לשיפור פני המדינה והנגישות הכללית, כולל פריסת קווי מטרו חדשים וחיבור מהיר של שכונות מתפתחות למרכזי התעסוקה, הקמת מסילת רכבת מהירה שתקצר את הנסיעה בין פורטו לליסבון באופן דרמטי לשעה ועשרים דקות בלבד, ופתיחת קו רכבת מהיר וישיר שיחבר את המדינה למדריד.

תשתיות התחבורה הללו משפיעות באופן ישיר על ערך הנכסים ומבטיחות ביקוש קשיח מצד שוכרים מקומיים וגם מצד עשרות מיליוני תיירים, המומחיות של נדלניסטוגו בהשקעות נדל”ן באירופה באה לידי ביטוי בהקמה נקודתית של פרויקטים בפריים לוקיישן, שצמודים לעורקי התחבורה המרכזיים הללו, כדי להבטיח מקסימום עליית ערך ותפוסה מלאה לאורך כל השנה.

בנדלניסטוגו מספרים לנו שחלון ההזדמנויות הנוכחי הוא קצר, “עכשיו זה הזמן לעלות על הרכבת הזו, תרתי משמע, כל מי שיקנה היום ייהנה מעליית ערך, כי עד סוף העשור הזה זו תהיה אחת המדינות הכי יקרות באירופה”.

הגיאוגרפיה של ההשקעות ומפת הביקושים העירונית

חלוקת הגיאוגרפיה של ההשקעות מראה שלכל עיר יש אופי ופוטנציאל כלכלי שונה לגמרי. בליסבון מחירי הכניסה גבוהים במיוחד וההזדמנויות העסקיות הפכו פחות משתלמות בשנים האחרונות, הערים פורטו ווילה נובה דה גאיה מובילות את השוק בצמיחה עקבית.

שתי הערים הצמודות הללו, שנמצאות ממש במרחק הליכה זו מזו, נהנות מביקוש גבוה במיוחד למגורים ולתיירות. וילה נובה דה גאיה מציעה רצועת חוף מרהיבה ופיתוח עירוני מואץ, ופורטו מהווה את המרכז הכלכלי והתיירותי התוסס.

לצידן, גם בראגה השכנה נחשבת למוקד משיכה חזק של השקעות נדל”ן באירופה, בזכות אוכלוסיית סטודנטים גדולה וצעירים מקומיים, דבר שמייצר ביקוש קשיח לשכירות לטווח הרחוק, כשהסוד הוא הבנת המודל הכלכלי של כל אזור והתאמתו למטרות הפיננסיות שלכם.

מנגנון המינוף הבנקאי ונעילת הסיכונים הכלכלית

אחד הכלים החזקים ביותר שפורטוגל מספקת למשקיעים הוא הנגישות הפשוטה למערכת הבנקאות המקומית, שמאפשרת למנף את הכסף בצורה חכמה ובטוחה. הבנקים המקומיים רואים בנדל”ן ענף יציב ומעודדים כניסת הון זר על ידי מתן משכנתאות לתושבי חוץ, כולל בעלי דרכון ישראלי בלי שיש צורך בדרכון אירופאי, בגובה של עד 70 אחוזים משווי הנכס והם עושים זאת בקלות.

את המשכנתא משלמים בפועל רק כשמקבלים את המפתח ולמעשה לאורך תקופת הבנייה המשקיע לא משלם שקל, הוא משלם רק כשהנכס כבר מושכר ומניב לו הכנסה שמכסה את המשכנתא.

גם סביבת הריבית אטרקטיבית ועומדת כיום על כשישה אחוזים פחות מאשר בשווקים מקבילים, באזור השלושה אחוזים בלבד, והיא לא צמודה למדד המחירים לצרכן, עובדה שמנטרלת את סיכוני האינפלציה והתנפחות החוב. כמו כן, תנאי הגיל גמישים במיוחד, וניתן לפרוס את תשלומי המשכנתא עד לגיל שבעים וחמש.

האתגר הגדול ביותר עבור מי שמחפש השקעות נדל”ן באירופה הוא הסיכון של קנייה במחיר שיא או חשיפה לשינויים במדדי הבנייה. המודל הכלכלי של פורטוגל פותר את הבעיה הזו, מכיוון שהמחיר ננעל לחלוטין ביום חתימת החוזה, ובניגוד לישראל או יעדים אחרים אין מדד תשומות בנייה ואין הצמדות במהלך תקופת הבנייה, דבר שמסיר סיכון כלכלי ענק מהמשקיע.

מודל התשלום הייחודי של שלושים אחוז הון עצמי בחוזה והיתרה רק במפתח, מאפשר לייצר תשואה יוצאת דופן על הכסף. בנדלניסטוגו מספרים לנו על החישוב המתמטי הפשוט מאחורי העסקאות, “גם אם נהיה מאוד שמרניים ונגיד שיש עליית ערך של חמישה אחוזים בלבד בשנה על כל שווי הנכס, המשקיע מייצר שישה עשר וחצי אחוזים תשואה על הכסף שלו, פשוט כי עליית הערך מחושבת על שווי הנכס המלא בזמן שהוא שילם בפועל רק 30 אחוז הון עצמי”.

רשת הביטחון המקומית מול האלטרנטיבות הבולטות ביבשת

כדי להבין את התמונה המלאה, נכון להציב את הנתונים המדויקים של פורטוגל מול יעדים קרובים כמו קפריסין או יוון, שבהם חוקי המשחק והעלויות שונים לחלוטין. בפורטוגל פועל מודל עסקת 30/70 שמאפשר כניסה להשקעה בהון עצמי התחלתי נמוך של 90 אלף יורו בלבד.

בקפריסין וביוון, לעומת זאת, המשקיע נדרש להזרים כספים שוטפים מההון העצמי לאורך כל הבנייה בסכומים גבוהים בהרבה. הריביות בקפריסין יכולות להגיע בקלות לשבעה עד שמונה אחוזים וביוון סביב חמישה אחוזים, בזכות שוק משכנתאות שנמצא עוד בחיתולים ובירוקרטיה מורכבת שבה לקוחות נתקעים חודשים ארוכים.

בנוסף, קפריסין מטילה מס ערך מוסף גבוה של תשעה עשר אחוזים שמייקר את העסקה בצורה קיצונית, וביוון מסלולי הוויזה השתנו והקפיצו את הרף לאזורים של שמונה מאות אלף יורו, וזה כבר פחות משתלם למשקיע הקטן.

בקפריסין השוק תלוי לחלוטין בתיירות זרה ומחירים שאיבדו פרופורציה ביחס לאי הקטן, ביוון השכר המקומי הממוצע נמוך מאוד ועומד על חמש מאות יורו בלבד, כך שהמקומיים הם בכלל לא חלק מהמשחק והשוק מבוסס רק על זרים.

נתון משמעותי נוסף שמבדל את פורטוגל הוא חוזקו של קהל היעד המקומי, שכן המדינה מעודדת צעירים פורטוגלים עם עד 100 אחוז מימון, פטור ממס רכישה וריביות נמוכות משלושה אחוזים, ולזה אנחנו קוראים מנוע יציבות פנימי חזק לשוק.

פורטוגל נהנית גם מיציבות חברתית ואקלימית יוצאת דופן, ובניגוד לגרמניה, ספרד או הולנד, היא לא חוותה גלי הגירה מסיביים ממדינות המזרח התיכון, וזה גם מה ששומר על אופייה וביטחונה.

.

התגברות על אתגרי הניהול והמעטפת המקצועית

כמו בכל השקעה, לצד היתרונות הרבים ישנם אתגרים בירוקרטיים ותפעוליים שחובה להכיר ולנהל נכון. השוק המקומי דורש הבנה עמוקה בהליכים של הנפקת מספר פיסקלי, פתיחת חשבון בנק מקומי וליווי צמוד בתהליך קבלת המימון, כשניהול נכס בשלט רחוק יכול להיות מורכב למשקיע עצמאי.

בנדלניסטוגו מספרים לנו על הדרך שבה הם פותרים את החששות של הלקוחות, “אנחנו מלווים את המשקיע לאורך כל התהליך בפורטוגל מקצה לקצה, ואחת לשבועיים מפיקים ושולחים דוח מהנדס מסודר על קצב התקדמות הבנייה, כולל סרטונים ותמונות מהשטח, כך שהתקשורת רציפה והלקוח אף פעם לא נשאר בערפל”.

הפתרון התפעולי מבוסס על הבאת חברת ניהול אחת אחידה לכל הבניין שמנהלת את הנכס ממש כמו מלון בוטיק קטן כשהיא שולטת במערכת ההזמנות, ממקסמת אותן ומבטיחה יציבות ותשואה לאורך כל השנה.

בסוף, השוק באירופה מציע הזדמנויות נהדרות, אבל הוא דורש בחירה קפדנית ביעד שמציע את התנאים הכלכליים הבטוחים ביותר. חברת נדלניסטוגו, שפועלת בשוק הפורטוגלי ומנהלת פרויקטים בבלעדיות מלאה שלא תמצאו באף אתר גלובלי, מספקת ללקוחותיה מעטפת מקצועית מקיפה שמבטיחה שקט נפשי וליווי צמוד לאורך כל התהליך.

זהו הזמן הנכון לנצל את חלון ההזדמנויות, לבצע עסקת מינוף מנצחת בפריים לוקיישן ולהצטרף לשוק שנמצא בתנופת צמיחה אדירה.

בשיתוף נדלניסטוגו