בשיתוף עו"ד חיים ברטוב
נכתב ע"י עו"ד חיים ברטוב
האירוע שאנחנו חווים עכשיו אינו רק עימות צבאי. הוא גם מאבק כלכלי רחב, אולי מהגדולים שנראו כאן בעשורים האחרונים, על אנרגיה, על נתיבי סחר, על בריתות אזוריות ועל השאלה מי ישלוט בכסף הגדול של השנים הבאות.
זו גם הסיבה שלטעמי אי אפשר לנתח את השפעת המלחמה על שוק הנדל”ן בלי להבין קודם את התמונה הרחבה יותר. שוק הנדל”ן לא פועל בוואקום. הוא מגיב לריבית, לצמיחה, לביטחון, להשקעות זרות, ליחסי הכוחות בין מדינות והעתיד של משקיעים. וכשכל המשתנים הללו זזים יחד, גם הנדל”ן זז.
למרות המלחמה, הנתונים על ישראל אינם בהכרח שליליים
האינטואיציה הטבעית אומרת שמלחמה אמורה לפגוע בכלכלה. במקרים רבים זה נכון. אבל במקרה הישראלי, לפחות נכון לעכשיו, התמונה מורכבת יותר.
הצמיחה של המשק הישראלי עשויה להיות גבוהה יותר מההערכות השמרניות המקובלות. תוצר מקומי גולמי שיעלה מכ-3.3% בשנת 2025 לכיוון 4.9% בשנת 2026, ובהמשך סביב 4.6% בשנת 2027. גם אם אלה תרחישים שמרניים, הם מצביעים על נקודה חשובה: ישראל נתפסת ככלכלה חזקה.
המשמעות של חוסן כלכלי אינה תיאורטית בלבד. ככל שכלכלה נחשבת חזקה ואמינה יותר, כך גם עלות הכסף שלה עשויה להיות נמוכה יותר, יכולת הגיוס שלה טובה יותר, והמערכת הבנקאית שלה יציבה יותר. בסוף, זה מחלחל גם לצרכן הפרטי.
לזה צריך להוסיף שני מנועי צמיחה משמעותיים במיוחד בתקופה הזו: התעשיות הביטחוניות וההייטק. ככל שיש יותר הזמנות, יותר השקעות ויותר פרויקטים, נכנס יותר כסף למשק, למשקי הבית ולקופת המדינה. מי שחושב שהמלחמה היא רק הוצאה, מפספס את העובדה שבמישור הבינלאומי היא גם מחדדת את היתרון הטכנולוגי והביטחוני של ישראל.
הריבית תקעה את שוק הנדל”ן, לא בהכרח המלחמה
אם יש גורם אחד שבלם את שוק הנדל”ן הישראלי יותר מכל בשנתיים האחרונות, הוא לא המלחמה אלא הריבית.
הריבית הגבוהה ייקרה את המשכנתאות, צמצמה את היכולת של משקי בית לרכוש דירה, האטה קבלת החלטות ופגעה גם ביזמים, בקבלנים ובכל שרשרת הערך שסובבת את ענף הנדל”ן. כשעסקאות נדחות, לא רק הקונה נפגע. גם עורכי דין, שמאים, מתווכים, קבלני ביצוע, נגרים, ספקים ושוכרי משרדים מרגישים את זה.
אבל בישראל, להעלאת ריבית יש גם צד מורכב נוסף: היא לא רק מצננת ביקוש, אלא גם מעלה את מחירי השכירות. כשאנשים לא יכולים לקנות, הם שוכרים. וכשמשקיע משלם יותר על המשכנתא שלו, הוא מגלגל “את העלות” לשוכר. מכיוון ששוק השכירות מהווה רכיב משמעותי במדד המחירים לצרכן, נוצרת כאן מערכת מסובכת שבה העלאת ריבית יכולה במקרים מסוימים גם לתדלק חלק מהאינפלציה, במקום רק לרסן אותה.
אספקט נוסף ששווה לדבר עליו הוא היחלשות הדולר מול השקל – הנ”ל גורם לכך שהיבוא נהיה זול יותר.
ישראל מייבאת הרבה מואד מוצרים – דלק, מכוניות, אלקטרוניקה, חומרי גלם ועוד. רובם מתומחרים בדולרים.
אם הדולר יורד = היבואנים, שמשלמים בשקלים, משלמים פחות.
כשהיבוא זול יותר = המחירים במשק גם יורדים, או לכל הפחות פשוט עולים פחות. זה מפחית את האינפלציה.
כשהאינפלציה יורדת = יש יותר מקום לבנק ישראל להוריד את הריבית.
מכח הסיבות הללו – אני מעריך שאין ברירה לנגיד אלא להוריד עוד את הריבית.
אם וכאשר זה יקרה, הרבה מאוד כסף שיושב היום על הגדר יחזור לחפש את דרכו לשוק הנדל”ן. לא כי אנשים פתאום יאהבו נדל”ן יותר, אלא כי העלות הפיננסית של הכניסה לשוק תהיה שוב סבירה יותר.
המאבק האמיתי: לא רק על גבולות, אלא על אנרגיה
כדי להבין למה ארה”ב מעורבת כל כך עמוק במלחמה הזו, צריך להביט על האנרגיה.
בעיניי, לצד השיקולים הביטחוניים והאסטרטגיים, המניע הכלכלי המרכזי של ארה”ב הוא שליטה בשוק האנרגיה העולמי. נפט וגז הם עדיין מנופי כוח גלובליים. מי ששולט בהם, או בנתיבי המעבר שלהם, לא שולט רק בסחורה, הוא שולט בכלכלה, בהשפעה וביכולת להכתיב תנאים.
מצרי הורמוז הם דוגמה מובהקת לכך, חלק ניכר מהנפט והגז בעולם עובר דרכם. אם איראן מאיימת על היציבות של הנתיב הזה, היא מאיימת בפועל על שוקי האנרגיה ועל שרשראות אספקה עולמיות. טראמפ מבין את זה היטב. מבחינתו, אי אפשר להשאיר את מוקדי האנרגיה והשליטה בהם בידי איראן, רוסיה, סין, ונצואלה לשעבר, או משטרים רדיקלים אחרים.
זו לא שאלה של אידיאולוגיה בלבד, זו שאלה של כסף, כוח והשאלה מי ינהיג את הכלכלה הגלובלית בעשור הקרוב.
סונים, שיעים והמלחמה הכלכלית שמתחת לפני השטח
אי אפשר להבין את האירוע בלי להתייחס גם למאבק ההיסטורי בין הסונים לשיעים.
לכאורה מדובר במחלוקת דתית עתיקה בתוך האסלאם. בפועל, במזרח התיכון של 2026, זו גם חלוקה גיאופוליטית וכלכלית. מדינות המפרץ הסוניות, ובראשן סעודיה, איחוד האמירויות ובחריין, רוצות יציבות, סחר, השקעות וצמיחה. מנגד, איראן השיעית מובילה ציר אחר, מהפכני יותר, כוחני יותר, כזה שמנסה להרחיב השפעה דרך שלוחות, טרור, איום צבאי ופגיעה ביציבות אזורית.
העימות הזה הפך מ”מלחמה קרה” סמויה למאבק גלוי על כסף, אנרגיה והשפעה. לכן, כאשר רואים פגיעה במוקדים כלכליים של מדינות המפרץ או ניסיון לערער את היציבות האזורית, צריך להבין שזה לא רק מהלך צבאי. זה ניסיון לפגוע בכלכלה של המחנה היריב, להעלות את מחירי האנרגיה, לייצר לחץ על השווקים ולערער את הברית הנרקמת בין ישראל, ארה”ב, מדינות המפרץ והודו.
במילים אחרות: גם הסיפור הסוני-שיעי, כמו הרבה מאוד דברים במזרח התיכון, מתנקז בסוף לכסף, לנתיבי סחר ולשליטה במשאבים.
המסדרון שיכול לשנות את האזור
הטענה הכי משמעותית, היא שהמלחמה הנוכחית קשורה גם למאבק על עתידו של מסדרון כלכלי חדש: הודו – המפרץ – ישראל – אירופה.
הרעיון הזה, שעליו דובר בפסגת G20 ב-2023, אינו רק עוד פרויקט תשתית. אם הוא יתממש, הוא עשוי לשנות את מפת הסחר האזורית. במקום מעבר ימי ארוך ותלות בצירים כמו תעלת סואץ ומצרי הורמוז, ייווצר ציר יבשתי שיחבר בין הודו, איחוד האמירויות, סעודיה, ירדן, ישראל ואירופה.
המשמעות אדירה: מסילות מטען, נמלים מחוברים, תשתיות אנרגיה, אינטרנט, חשמל ותנועה של סחורות בקנה מידה אחר לגמרי. מבחינה כלכלית, זה עשוי להפוך את ישראל ממדינת קצה גיאוגרפית לצומת לוגיסטית אזורית.
אם זה יקרה, ישראל לא תהיה רק מעצמת הייטק או ביטחון. היא עשויה להפוך גם למתווכת הכלכלית המרכזית בין אסיה לאירופה. זו כבר לא שאלה של תדמית, זו שאלה של זרימות הון, סחר ותמחור של נכסים.
ומה זה אומר על נדל”ן?
החיבור לנדל”ן מתחיל בדיוק כאן.
אם ישראל תהפוך עם הזמן לצומת כלכלית, לוגיסטית ואנרגטית משמעותית יותר, המשמעות היא יותר כסף, יותר פעילות, יותר תעסוקה, יותר ביקוש – ובהתאם, גם יותר ביקוש לנכסים. לא רק בתל אביב וירושלים, בכלל.
מי שמבין את המגמה לא מחכה רק לרגע שבו הריבית תרד והכותרות יהיו רגועות יותר. ברגע שהריבית תרד, הרבה מאוד אנשים יחזרו לשוק, ואז המחירים עלולים כבר להיות במקום אחר.
אני לא טוען שכל נכס בישראל הוא השקעה טובה, ואני גם לא חושב שנדל”ן צריך להיבחן בצורה עיוורת או רגשית. להפך. בעיניי, בתקופה כזו צריך לחשוב חכם, יזמי ואסטרטגי, ולהבין שהשאלה היא לא רק “איפה יש תשואה חודשית”, אלא איפה נמצא הכסף של העתיד. זה בדיוק סוג השאלות שאנחנו מנסים לפרק ולנתח גם בשיחות שעולות בפודקאסט מלך המגרש.
אני פחות מאמין כרגע בנכסי מגורים גנריים בחו”ל, רק כי “יותר זול שם”. אם אירופה נחלשת כלכלית, ואם חלק מהמדינות שם הופכות פחות יציבות, לא בטוח שהנכסים שם יהיו מנוע העושר הבא. לעומת זאת, אם ישראל ממשיכה להתחזק כלכלית וביטחונית, התמונה משתנה.
מי שמבין מגמות, פועל לפני שהן הופכות לקונצנזוס
אני מבין שהניתוח הזה לא מקובל על כולם, אפשר להסכים איתו ואפשר לחלוק עליו. אבל מבחינתי, מי שמסתכל ביושר על המציאות רואה שאנחנו לא בתוך “עוד סבב”, אנחנו בתוך שינוי גדול יותר.
זה שינוי שיכול לקחת זמן, הוא לא יקרה ביום. אבל אם הכיוון שהצגתי אכן יתממש, הרחבת הסכמי אברהם, חיזוק הבריתות האזוריות, התקדמות במסדרון הכלכלי,שיפור הביטחון, ירידת ריבית וחיזוק מעמדה של ישראל – אז העתיד הכלכלי של ישראל עשוי להיראות חזק הרבה יותר ממה שרבים מדמיינים כרגע.
אני אופטימי, לא כי אני מתעלם מהמחירים, מהכאב או מהסיכונים, אלא כי אני חושב שבתוך האירוע הזה מסתתר פוטנציאל עצום.
אם ישראל תדע לתרגם את העוצמה הביטחונית, הטכנולוגית והמדינית שלה לעוצמה כלכלית, היא לא רק תשרוד את התקופה הזאת. היא עשויה לצאת ממנה חזקה, עשירה ומשפיעה יותר.
והמשמעות, כמו תמיד, תגיע בסוף גם אל שוק הנדל”ן.אז מה צריך לעשות?
בעיניי, מי שמחכה שהמצב יירגע, הריבית תרד, התחזיות יתבהרו ושכולם ירגישו שוב בנוח, כנראה יגיע מאוחר מדי.
ברגע שהריבית תרד ומפלס הלחץ ירד יחד איתה, המשקיעים יחזרו והמחירים עשויים להגיב הרבה יותר מהר מהירידה בריבית עצמה.
לכן מי שמבין את גודל השינוי, צריך להפסיק לחשוב כמו צופה ולהתחיל לחשוב כמו מי שבא לקחת חלק במהלך. או במילים פשוטות: תהיו טראמפ. לא פוליטית – מנטלית. תזהו את הרגע, תבינו את הסיכון, ותהיו מוכנים לפעול.
בשיתוף עו"ד חיים ברטוב
