בשיתוף א.ה. כהן ושות'
למרות שמדובר בחיוב שנתי שגרתי, בפועל זהו שלב קריטי, ובעל השפעה משמעותית: טעויות במדידה, סיווג שגוי, או שינוי יזום של הרשות, כל אלו יכולים להעלות את גובה התשלום באופן ניכר, במקרים רבים שלא לצורך.
עו”ד אריק כהן ממשרד א.ה. כהן ושות’ המתמחה במיסוי מוניציפלי מציין כי “זה הרגע שממנו נספרים 90 הימים; מי שלא פועל בזמן, נשאר עם החיוב כפי שהוא”.
לדבריו, הבעיה המרכזית היא חוסר מודעות. רבים מקבלים את החיוב, מניחים שהוא תקין ומשלמים, ורק מאוחר יותר מגלים כי הייתה אפשרות לערער. “הדבר חוזר על עצמו כמעט בכל תיק שמגיע אלינו. אנשים פשוט לא יודעים את הזכויות שלהם. הם לא מודעים לכך שהם חייבים לבדוק את החיוב מיד כשהוא מגיע.”
חיוב הארנונה: נתוני שטח, סיווג ושינויים יזומים
נתחיל רגע מהבסיס. חיוב הארנונה נקבע על סמך נתוני השטח, סיווג הנכס ושיעור התעריף העירוני.
הרשויות מסתמכות על המידע שבמערכותיהן לרבות מדידות קודמות, ביקורות פיזיות ונתוני שימוש. כאשר המידע איננו מעודכן או שאינו משקף את המצב בפועל, עלול להיווצר חיוב שגוי. זה קורה בעיקר בנכסים עסקיים שבהם השימוש מורכב, כמו משרדי הייטק או חברות פיתוח, שבהם חלק מהפעילות עשוי להיות זכאי לתעריף מופחת.
שינויים יזומים של העירייה במהלך השנה כגון מדידות חדשות או הצלבת מידע, מובילים לעיתים לתוספת שטחים או שינוי סיווג. עו”ד אריק כהן מספר על מקרים שבהם שינוי שכזה הוביל להכפלת החיוב ואף יותר מכך: “רוב השינויים נעשים ללא נוכחות בעל הנכס, ולכן חשוב לבדוק מה באמת קלטה הרשות.”
הרוב לא מודע לחלון הזמן הקצוב
לדבריו, מרבית בעלי העסקים כלל אינם יודעים שקיימת להם זכות לערער על החיוב תוך 90 יום בלבד.
רבים מניחים שמדובר במס חובה ברור ומדויק, ולכן משלמים באופן אוטומטי. התפיסה הבעייתית הזו גורמת לכך שגם חיובים שגויים ממשיכים להתקיים ללא תיקון.
רק במקרים שבהם הסכום מזנק בצורה חריגה, בעלי הנכסים מתחילים לבדוק מה קרה, אך אז, במקרים רבים, פרק הזמן החוקי כבר חלף.
למעשה, אילו פנו מוקדם יותר, הייתה אפשרות להפחית או לבטל את החיוב. “זו באמת ובתמים אחת הטעויות הנפוצות ביותר בחיובי הארנונה.”
מדוע תקופת 90 הימים כל כך קריטית לערעור על ארנונה?
החוק קובע תקופת שרירותית של 90 יום לצורך תקיפת חיוב הארנונה. מדובר בפרק זמן, אך סביר מספיק כדי לפעול ובהקדם האפשרי.
“הארכת המועד מתאפשרת רק בנסיבות חריגות במיוחד, ולעיתים נדירות ביותר. המשמעות שצריך להבין מכאן, היא שכל בעל נכס חייב לפעול מיד עם קבלת החיוב. לא להמתין”.
אי תקיפת החיוב בזמן מבטלת למעשה את הזכות לערער על החיוב לאורך כל השנה, גם אם מדובר בטעות מהותית. “אנשים לא מבינים שכשהם מפספסים את חלון ה-90 יום, הם ננעלים על חיוב שעלול להיות שגוי. לא ניתן לפתוח אותו מחדש” הוא מסכם.
הטעויות הנפוצות בחיובי ארנונה
הטעות הרווחת ביותר היא סיווג שאינו תואם את השימוש בפועל בנכס. לדוגמה, חברות טכנולוגיה או פיתוח שמסווגות כ’משרדים’, למרות שחלק משטחי הפעילות המשמשים אותם זכאים לתעריפים שונים או מופחתים.
מעבר לכך, ישנן טעויות רבות במדידה שגורמות להכללת שטחים שאינם בשימוש, שטחים טכניים, שטחים משותפים, מחסנים או אזורים שאינם ראויים לשימוש. לעיתים מדובר בשטחים שנגרעו בעבר אך חזרו בשוגג לחיוב. טעויות אלו עלולות להצטבר לסכומים משמעותיים.
איך לזהות חיוב שגוי? נורות אדומות בחשבון הארנונה
ישנם סימנים ברורים שצריכים לעורר חשד: עלייה פתאומית בגובה החיוב לעומת השנה הקודמת, שינוי בלתי מוסבר בסיווג הנכס או הופעת שטחים חדשים בחשבון. חיובים תחת הכותרת “עדכון מדידה” או דרישות רטרואקטיביות לשנים קודמות; כל אלו הם תמרורים שיש לבחון.
כל שינוי שכזה מצריך בדיקה מקצועית. “לפעמים מדובר בטעות פשוטה, ולפעמים בחיוב שאיננו חוקי. מה שבטוח, אסור, ובעיקר חבל להתעלם”
חיובי ארנונה רטרואקטיביים: מה מותר ומה אסור לפי הפסיקה
כששאלנו את עו”ד אריק כהן באשר למידת החוקיות של חיובי ארנונה רטרואקטיביים, הוא הסביר כי הפסיקה בישראל קובעת באופן ברור שרשות אינה רשאית לגבות חיוב רטרואקטיבי כאשר מקורו בטעות שלה.
כלומר, אם העירייה לא עדכנה מדידה במשך שנים, היא אינה יכולה לגבות עבור אותן שנים בדיעבד. למרות זאת, יש רשויות שמנסות לדרוש תשלום לשנים קודמות, לעיתים עד שבע שנים אחורה.
במקרים רבים ניתן לבטל חיובים אלו או להפחיתם באופן ניכר. “חיובים מסוג זה דורשים בירור פרטני, אבל ברוב המקרים אין בסיס חוקי לגבותם”.
כיצד פועל תהליך ההשגה והערר על גובה חיוב הארנונה?
המסלול לתקיפת חיוב הארנונה מתחיל בהליך שנקרא “השגה” אותם מגישים למנהל הארנונה, וזאת בתוך 90 ימים מקבלת החיוב.
בהשגה יש להציג את הטענות, המדידות ונתונים תומכים. אם ההשגה נדחית, ישנה אפשרות להגיש “ערר” לוועדת ערר לענייני ארנונה, שמבצעת בחינה מחודשת.
במקרה הצורך, ניתן לערער גם לבית המשפט לעניינים מנהליים. עו”ד אריק כהן מדגיש כי “ההליך ברור, אבל דורש עמידה מדויקת בזמנים ובהגשת טענות מנומקות. זה לא תהליך שאפשר לבצע ‘על הדרך’ וחלילה ברשלנות.”
לשאלתנו האם ישנו סיכוי ממשי ואמיתי להפחתת הארנונה, כהן מציין ש”כן, בהחלט. כל עוד מגישים בזמן ובאופן מקצועי ומנומק”. לדבריו, טעויות בחיובים בארנונה הן נפוצות הרבה יותר ממה שהציבור חושב. במקרים רבים כל שנדרש הוא להציג את הנתונים הנכונים כדי להביא להפחתה משמעותית.
ישנם גם מקרים שבהם החיוב מבוטל לגמרי.
לסיכומו של דבר, הפחתות בארנונה הן אינן עניין נדיר, אלא תוצאה של בדיקה יסודית והגשה בזמן. “זה לא עניין של מזל. זו תוצאה של שימת לב ותגובה מקצועית.”
האם הרשויות מבהירות לציבור את הזכויות?
לדבריו המידע שמוצג לציבור אינו תמיד ברור. הודעות החיוב אינן תמיד מציינות בצורה בולטת את המועד האחרון להגשת השגה, ולעיתים המידע המהותי מופיע אמנם, אך בשוליים. מצב זה יוצר בלבול ומקשה על הציבור להבין את חשיבות לוח הזמנים.
“הנגשה טובה יותר של המידע עשויה לחסוך מחלוקות רבות ולמנוע גבייה שגויה. לצערי, האחריות למודעות מוטלת כיום בעיקר על בעלי הנכסים עצמם.”
לסיכום, חיוב הארנונה הוא לא מסמך טכני וניתן לערער על החלטות הרשות
עו”ד כהן מסכם כי חיוב הארנונה הוא מסמך שצריך להתייחס אליו ברצינות. “זאת לא פעולה טכנית. זה מסמך פיננסי מהותי. הוא משפיע על הכיס של בעל נכסים, של בעלי עסקים. מי שבודק אותו בזמן ומבצע את הפעולות הנדרשות יכול לחסוך סכומים משמעותיים. זה כסף נוסף שיכול לסייע לעסק. זה כסף נוסף שיכול להביא מצרכים מהמכולת”.
להשארת פרטים אצל משרד עורכי דין א.ה כהן ושות לחצו כאן
בשיתוף א.ה. כהן ושות'