בשיתוף עו"ד דניאל שגב
עו”ד דניאל שגב, מומחה לעסקאות נדל״ן ולייצוג רוכשי דירות יד שנייה משתף מניסיונו, “בשנים האחרונות חלה עלייה דרמטית במספר המקרים שבהם רוכשים נקלעו למצבים שהיו יכולים להימנע אילו היו מבצעים בדיקה משפטית מוקדמת טרם רכישת נכס נדל”ן, המציאות מוכיחה פעם אחר פעם שלא מדובר בפרוצדורה טכנית, אלא בקו ההגנה הראשון של הרוכש. אנשים חושבים שהם באים לראות דירה,” אומר עו”ד שגב, “אבל הם צריכים לראות נכס נדל״ני עם היסטוריה, תיקים ומסמכים, עם עבר ועם השלכות לעתיד. זו לא סתם דירה, זו עסקה.”
כדי להבין עד כמה קריטיות הבדיקות המקדימות, יצאנו למסע עם עו”ד שגב אל מאחורי הקלעים של עולם רכישת הדירות מיד שנייה.
הבדיקה הראשונה שמצילה עסקאות: בעלות, עיקולים ומה שביניהם
עו”ד שגב פותח בסיפור מפתיע: “הגיע אליי זוג צעיר שביקש לרכוש דירה מקסימה, משופצת, כזו שמיד מתאהבים בה. כשהתחלתי לבחון את העסקה התברר שהדירה רשומה אמנם על שם המוכר, אך קיימת הערת אזהרה ישנה לטובת נושה בעבור חוב מינורי שצבר ריבית והצמדה. חוב מקור של 18,000 שקלים שתפח לסכום משמעותי כמעט מוטט עסקה של שניים וחצי מיליון ₪”.
המקרה הזה, כך מתברר, אינו חריג. בדיקת נסח טאבו עדכנית, איתור עיקולים, בדיקה האם יש הערות היסטוריות שאינן תואמות להסכמות הצדדים, כל אלה נראים פשוטים אך מבוצעים לעיתים ברשלנות מצד רוכשים שאינם מיומנים.
“מסמך אחד שלא נבדק בזמן יכול להפיל עסקה שלמה” מדגיש עו”ד שגב “ובמקרה הגרוע להשאיר את הרוכש בלי הדירה, עם חוב ועם תביעה כספית”.
היתרי בנייה: המקום שבו המציאות מתנגשת עם השיפוץ המושקע
אחת מנקודות התורפה הגדולות ברכישת דירה יד שנייה היא הפער העצום בין הדירה שמוצגת לקונה לבין הדירה שמאושרת ברישומי העירייה. עו”ד שגב מספר על לקוח שהגיע אליו אחרי שהחליט לקנות דירת גן יפהפייה שנראתה מושלמת למשפחה עם ילדים. אלא שמה שלא סיפרו לו, הוא שהסגירה של חזית הדירה, שהעניקה לדירה עוד 12 מטרים חזיתיים, בוצעה ללא היתר.
“פתאום הקונה הבין שהעירייה יכולה לדרוש ממנו להרוס חלק מהבית שהוא רוצה לקנות” משחזר עו”ד שגב “הקונה לא רק היה מאבד שטח, אלא הוא היה מאבד כסף, זמן ושקט נפשי.”
הבדיקה המקדימה הפשוטה מול הוועדה המקומית, תשריטי הבניין בטאבו, בדיקה של תיק הבניין, תוכניות מקוריות והיתרי העבר, יכולה למנוע טרגדיות נדל״ניות של ממש.
מיפוי ההוצאות הנסתרות: כשמחיר הדירה הוא רק ההתחלה
גם לאחר רישום תקין והיתרים מושלמים יש נקודה שרבים מפספסים: ההוצאות הנלוות. מס רכישה, שכר טרחת בעלי מקצוע, הוצאות רישום, עלויות שמאי, ביטוח מבנה, החלפת מערכות ישנות, כל אלה יוצרים לעיתים “בור תקציבי” שהרוכשים לא צפו מראש.
“לליווי המשפטי יש גם השלכות כלכליות,” מסביר עו”ד שגב. “מי שמתכנן לקנות דירה צריך להתבונן במפה מפורטת של כל העלויות המשפטיות הנלוות לעסקה. אחרת הקונה עלול למצוא עצמו בקשיי מימון והעסקה מתנפצת מהר מאוד מול המציאות.”
חשיבותו של ליווי משפטי כבר מהשלב הראשון
רבים מגיעים לעו”ד רק אחרי שכבר מצאו דירה ומסכימים עקרונית על מחיר. לדברי עו”ד שגב, זהו בדיוק השלב שבו עובר מתחת לרדאר חלק עצום מהסיכונים. ליווי משפטי מוקדם מאפשר לאתר מלכודות לפני שהרוכש נקשר רגשית לעסקה.
“אני תמיד אומר לרוכשים: לפני שאתם מתאהבים בדירה, תנו לי לוודא שהדירה אוהבת אתכם בחזרה. בדיקה אחת נכונה יכולה לחסוך חודשים ואפילו שנים של כאבי ראש.”
לבדיקה המקדימה יש יתרונות נוספים, במקרים רבים עו”ד שגב הצליח לשפר את תנאי העסקה ולהגן על הרוכש מפני סיכונים מיותרים, בעקבות מידע משפטי שנחשף בבדיקה המקדימה.
המדריך המלא והמעשי לבדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה
לאור המספר הרב של המשתנים המעורבים בעסקאות נדל״ן יד שנייה, עו”ד שגב יצר מדריך יסודי ורחב היקף שמפרט את כל הבדיקות ההכרחיות טרם רכישת דירה יד שנייה, החל ממסמכי טאבו, דרך היתרי בנייה ועד בדיקות טכניות בשטח. המדריך מציג צעד אחר צעד את הבדיקות שכל רוכש חייב לבצע כדי לוודא שהוא נכנס לעסקה בטוחה ומגובשת.
כל הבדיקות, ההסברים והטיפים לרוכשי דירה יד שנייה מופיעים במאמר המלא באתר של עו״ד שגב:
מדריך לרכישת דירה יד שנייה: הבדיקות שיצילו אתכם מטעויות יקרות
לסיכום: דירה יד שנייה יכולה להיות חלום או מלכודת: הכול מתחיל בבדיקה הנכונה
עסקת נדל״ן חכמה אינה מתחילה בשיטוט ברחוב או בחיפוש ב”יד2″, אלא בהבנה עמוקה של הנכס ושל ההשלכות המשפטיות שלו. מי שמקפיד לבצע את כל הבדיקות המקדימות ומלווה על ידי עו”ד מקצועי כבר מהפגישה הראשונה, זוכה לא רק בדירה, אלא בראש שקט ובביטחון משפטי וכלכלי אמיתי.
עו”ד דניאל שגב מסכם: “בכל דירה יש סיפור. התפקיד שלי הוא לוודא שהסיפור הזה מסתיים טוב.”
משרדו של עו”ד דניאל שגב מתמחה בעסקאות נדל”ן וליווי משפטי לרוכשי דירות יד שנייה בכל הארץ, בשקיפות והגנה מלאה לאורך כל הדרך, משלב המשא ומתן ועד קבלת מפתחות הדירה.
ליצירת קשר עם עו”ד דניאל שגב: 09-7665531
בשיתוף עו"ד דניאל שגב
