בשיתוף עו"ד דניאל שגב
על פניו זה נשמע מצוין, אבל מאחורי אותן הצעות מסתתרים גם סיכונים שחשוב להכיר. עו”ד דניאל שגב מסביר מה הם המוקשים העיקריים בעסקאות עם הלוואת קבלן
בשנים האחרונות נכנס לחיינו מושג חדש, הלוואת קבלן. קשה היה לפספס את הקמפיינים האגרסיביים של חברות הבנייה והיזמות שהבטיחו לקונים תנאים כמעט חלומיים. בכל מקום ראינו פרסומים שמציעים לרכוש דירה חדשה ולשלם רק 5, 10 או 20 אחוזים בתחילת הדרך, ואת כל היתרה רק בסוף התהליך.
על רקע יוקר המחיה, מחירי הדירות שעדיין גבוהים והריבית שנשארה בשיא, רבים בישראל קפצו על ההזדמנות לפני שהמבצעים ייעלמו.
אולם מתברר כי מאחורי המילים הנוצצות וההבטחות הגדולות, מסתתרים גם לא מעט מוקשים, שכל מי שחושב לקנות דירה חדשה בעזרת הלוואת קבלן חייב להכיר עוד לפני שהוא עושה את הצעד הראשון.
אז מהי בעצם אותה הלוואת קבלן? ובכן, מדובר בהלוואת גישור שנועדה לעזור לקונים להשלים את ההון העצמי הנדרש לקניית הדירה החדשה.
על פניו זה אומר שבמקום להביא מהבית 20 או 25 אחוז משווי הדירה, הקבלן מאפשר לרוכש הדירה לשלם רק חלק קטן משווי הדירה, לעיתים 5 או 10 אחוז, ואת היתר מממן בנק שמלווה את הפרויקט. כך שהקונים נרשמים כלוקחי ההלוואה אך בפועל הקבלן הוא זה שנושא בעלות הריבית או מסבסד אותה עד למסירת הדירה.
על פניו זה נשמע מושלם, נכון? והרי כך אפשר לקנות דירה חדשה כמעט בלי הון עצמי. עו”ד דניאל שגב המתמחה בעסקאות נדל”ן וליווי משפטי לרוכשי דירות חדשות מסביר על המשמעות של חלק מהמוקשים העיקריים בסיפור.
המוקש הראשון: תקופת ההלוואה ומועד המסירה
“אחד הדברים הראשונים שצריך לבדוק כשנכנסים לעסקת רכישה עם הלוואת קבלן הוא משך תקופת ההלוואה. מדוע? כי ברוב המקרים מדובר בהלוואה לתקופה של 24-36 חודשים. אבל חשוב לוודא שהתקופה הזו אכן מתואמת עם מועד המסירה הצפוי של הדירה, ובמקרה שיש עיכוב מסוים במסירת הדירה הלוואת הקבלן צריכה להתארך באופן אוטומטי, אחרת תצוץ בעיה במידה וייווצר פער בין מועד פקיעת ההלוואה לבין מועד המסירה בפועל.
כך לדוגמה, אם הפרויקט מתעכב וההלוואה מסתיימת, הקונים יידרשו לשלם לקבלן את שווי ההלוואה עוד לפני שהדירה שלהם מוכנה. מצב שכזה למעשה מבטל את כל היתרון שעמד בבסיס העסקה, כי במקום ליהנות מדחיית תשלום, הקונים ימצאו את עצמם נאלצים לשלם את ההחזר המלא בזמן שהבנייה עדיין לא הושלמה”.
המוקש השני: הניסוח של מועד המסירה בהסכם המכר
גם כשהכל על פניו נראה מסודר, יש אותיות קטנות שיכולות לשנות את פני הדברים מקצה לקצה. עו”ד דניאל שגב מציין כי הבעיה יכולה לבוא לידי ביטוי לא רק בעיכוב מסירת הדירה, אלא גם באופן שבו מועד המסירה עצמו מנוסח בהסכם המכר.
“חלק נכבד מהקבלנים רבים דואגים להשאיר לעצמם פתח רחב לדחייה, למשל באמצעות ניסוחים כלליים כמו “עד 36 חודשים ממועד היתר הבנייה, בכפוף לעיכובים שאינם בשליטת היזם”. בפועל זה מאפשר להם לדחות את המסירה כמעט ללא הגבלה, דבר שיכול להשאיר את הקונים חסרי אונים. לכן חשוב לוודא שמועד המסירה מופיע כתאריך ברור בצורה שלא משאירה מקום לספק ומתבצעת כנגד תשלום יתרת התמורה וזה לא הכל. כדאי מאוד להכניס סעיף נוסף שמגדיר בצורה מפורשת מה נחשב לעיכוב סביר ומה יחייב את הקבלן לשלם פיצוי, כך שבשום שלב לא תהיה איזו פרצה שהקבלן יכול לנצל לטובתו”.
לאחר שמבצעי המכירה במתכונת המדוברת קרצו לרבים והובילו לעלייה חדה במכירת דירות חדשות, בבנק ישראל החלו להרים גבה ולבדוק לעומק את התופעה. בבדיקה שערכו התברר כי מאחורי ההצעות המפתות מסתתרים לא מעט סיכונים, במיוחד עבור קונים שנכנסו לעסקה בלי להבין עד הסוף את משמעות כל הסעיפים.
לכן בתחילת השנה ניסה המפקח על הבנקים לשים ברקס מסוים וקבע מגבלות חדשות על מבצעי הקבלנים. בין היתר על ידי צמצום של גובה ההלוואות שהקבלנים יכולים להעניק לקונים, והקשחת הדרישות מהבנקים שמלווים פרויקטים שבהם נמכרו יותר מ-25% מהדירות במבצעי ההנחה האלה.
אבל הקבלנים כמו קבלנים, הם לא נשארו אדישים. במקום זאת הם החלו לחפש דרכים יצירתיות לעקוף את המגבלות הללו ולהמשיך להציע לציבור הרחב מבצעים כמעט זהים, רק בשם אחר, כך שהמוקשים השונים נשארו במקום.
המוקש השלישי: בדיקת האשראי של הקונה
אחד הדברים שפחות מדברים עליהם קשור לבדיקת האשראי של הקונים מול הבנק שמלווה את הפרויקט. כדי שבנק מסוים יסכים להעמיד את ההלוואה לקונה במסגרת הלוואת קבלן, הוא צריך קודם כל לאשר את הקונים.
“היו מקרים שבהם הקונים חתמו על הסכם רכישה מתוך הנחה שהכל מסודר וסגור, ורק לאחר מכן התברר שהם לא עומדים בתנאי האשראי של הבנק. במקרה כזה הם לא קיבלו את ההלוואה אבל כבר היו מחויבים בחוזה מול הקבלן שעליו הם חתמו קודם לכן. זה מצב שעלול להסתיים בהפסדים כבדים ולסכן את קיום העסקה. לכן מה שצריך לעשות עוד לפני שחותמים על הסכם הרכישה, הוא לוודא שהבנק המלווה מאשר את הקונים מבחינת דירוג אשראי ויכולת החזר שלהם. זה צעד פשוט שיכול לחסוך עוגמת נפש רבה. אני זוכר מקרה שבו התעקשתי לבצע את בדיקת האשראי לפני החתימה, ובזכות זה התברר שהקונים היו מסורבי הלוואה שניצלו מהפסד כספי של מאות אלפי שקלים”, עו”ד דניאל שגב סיכם את הדברים.
גם כאשר צצה לה הצעה שנראית משתלמת במיוחד, חשוב לזכור כי בעסקאות נדל״ן אין קיצורי דרך. לכן חשוב לעצור רגע לפני החתימה על החוזה ולוודא שכל פרט בו ברור ומגובה בהסכם. הדברים נכונים בעיקר כאשר מדובר בעסקה שכוללת הלוואת קבלן מפתה. לכן ליווי מקצועי של עורך דין שמכיר את התחום לעומק יכול לעשות את ההבדל בין עסקה רגועה ובטוחה לבין סיפור שיכול להסתיים בעוגמת נפש.
משרדו של עו”ד דניאל שגב מתמחה בעסקאות נדל”ן וליווי משפטי לרוכשי דירות חדשות בעזרת הלוואות קבלן, בשקיפות והגנה מלאה לאורך כל הדרך, משלב המשא ומתן ועד קבלת מפתחות הדירה.
ליצירת קשר עם עו”ד דניאל שגב: 09-7665531
בשיתוף עו"ד דניאל שגב