חלון ההזדמנויות החמקמק של השקעה בקרקעות

בשיתוף מיישבים ישראל

שוק הדירות בישראל היה במשך עשרות שנים אפיק ההשקעה הפופולרי ביותר בקרב הציבור הרחב. כמעט בכל משפחה יש מי שרכש דירה להשקעה, בין אם להשכרה ובין אם לצבירת ערך. אולם בשנים האחרונות, התמונה השתנתה לחלוטין. מחירי הנדל״ן ממשיכים לעלות, הריביות חונקות והמסים הופכים כל עסקת רכישה למורכבת ויקרה.

מול המציאות הזו, השקעה בקרקעות מציעה אלטרנטיבה רעננה. במקום להתמודד עם משכנתאות, דיירים ותחזוקה, המשקיע רוכש נכס בסיסי (קרקע) ומצטרף לתהליך התכנוני שמוביל לעליית הערך שלה.

הבדל מרכזי הוא שהכניסה לשוק הקרקעות אינה מחייבת הון עצמי גדול כמו בשוק הדירות. ישנן עסקאות בהן ניתן להתחיל מסכומים נמוכים בהרבה, במיוחד כשמדובר בקרקעות להשקעההנמצאות בשלבי תכנון מוקדמים או שצפויות לעבור שינוי ייעוד בעתיד.

קרקעות להשקעה: ממגרש סגור להזדמנות פתוחה

בעבר, קרקעות להשקעה היו נחלתם של יזמים, קבלנים ואנשי מקצוע בלבד. הבדיקות היו מורכבות, המידע כמעט בלתי נגיש, והמשקיע הקטן התקשה להבין את משמעות המונחים ‘תב״ע’, ‘הפשרה’, ו’שינוי ייעוד’. אך בעשור האחרון, התמונה התהפכה.

הודות למידע הזמין באתרי התכנון העירוני ולחברות יזמות שמרכזות את כלל התהליך, גם משקיע חסר ניסיון יכול כיום להצטרף להשקעות מסוג זה. כיוון שלרוב משקיעים יחידים לא יכולים לרכוש קרקע בשלמותה, חברות יזמות מקרקעין מסוימות מציעות מודלים של הסכמי שיתוף במקרקעין, בהם המשקיע רוכש נתח מקרקע ומקבל בעלות משפטית ממשית על אחוז מסוים מהקרקע. כך הוא עשוי ליהנות מהשבחה עתידית מבלי שיצטרך להתמודד לבד עם היבטים משפטיים, תכנוניים או בירוקרטיים. שיטת קבוצות הרכישה מאפשרת כניסה נוחה יותר לעולם ההשקעה בקרקעות, תוך פיזור סיכונים והסתמכות על גורמים מקצועיים שמנהלים את התהליך כולו.

משוק מורכב לשוק שקוף

אחד החסמים המשמעותיים שהרתיעו בעבר משקיעים פרטיים היה חוסר הוודאות. תהליכי ההפשרה והבנייה בישראל עשויים להימשך שנים, והחשש להיתקע עם קרקע שלא תפותח מעולם היה מוצדק. אולם כיום, בזכות שינויי רגולציה ושקיפות תכנונית, ניתן לדעת הרבה יותר על מצבה של כל קרקע: באיזו תוכנית מתאר היא כלולה, האם יש תהליך שינוי ייעוד פעיל, ומהם השלבים הצפויים בהמשך.

הגישה הזו מאפשרת גם למשקיע פשוט להבין את רמת ההתקדמות של הקרקע ולהעריך את פוטנציאל ההשבחה שלה. בנוסף לכך, קרקעות הסמוכות לערים מתפתחות, אזורי תעסוקה או פרויקטי תשתית משמעותיים נחשבות כיום למבוקשות במיוחד. מדובר באזורים שבהם קצב הפיתוח מהיר יחסית, ולכן גם סיכויי ההצלחה גבוהים יותר.

הסבלנות משתלמת – העתיד נמצא באדמה

חשוב לזכור כי לרוב, קרקעות להשקעה מניבות רווחים בטווח זמן בינוני-ארוך. מי שמחפש ‘לעשות מכה’ יתקשה למצוא אותה כאן. אך מי שמוכן לחשוב קדימה, עשוי ליהנות מהשבחה משמעותית.

יתרונה הגדול של הקרקע הוא בפשטות: אין צורך בתחזוקה, אין דיירים, וההשקעה מתפתחת בקצב התכנון. ככל שפרויקטים סביב הקרקע מתקדמים, כך גם ערכה עולה. מי שיידע לזהות מוקדם את האזורים הנכונים, להבין אתהשלבים התכנונייםולהיעזר בגורמים מקצועיים, יוכל להפוך השקעה בקרקעות ממהלך תיאורטי להזדמנות כלכלית אמיתית.

חשוב לזכור כי גם בתחום זה יש לפעול באחריות. לפני כל החלטה, כדאי לבחון את הנתונים התכנוניים, את סוג הבעלות ואת החזון העתידי של האזור. כיום, כשהמידע נגיש יותר מאי פעם, גם המשקיע הפשוט יכול לפעול בצורה מחושבת, ליהנות מהזדמנות אמיתית ליצירת ערך ולגלות שהעתיד הכלכלי שלו יכול להתחיל דווקא בקרקע שעליה עוד לא נבנה דבר.

בשיתוף מיישבים ישראל