בשיתוף סטודיו מרים בסקון
מרים בסקון, הנדסאית אדריכלות ותיקה ומומחית בתחום הרישוי, מעניקה הצצה אל מאחורי הקלעים של עולם היתרי הבנייה, ומשתפת במספר דרכים שיכולות לקצר משמעותית את התהליך ולצמצם את העלויות
לאורך השנים כל מי שניסו לבנות או להרחיב בית בישראל יודעים כי לא מדובר בטיול בפארק, מאחר וצריך למלא המון טפסים ולעמוד בלא מעט תקנות, או במילים אחרות לנוע בתוך מבוך בירוקרטי מתמשך. מאז תחילת שנת 2025, יותר ויותר אנשים מרגישים שהמבוך הזה הפך לפלונטר של ממש. הקלות בנייה רבות שהיו חלק בלתי נפרד מהתהליך התבטלו, ובמקומן נכנסו תקנות חדשות שמצמצמות את שיקול הדעת של ועדות התכנון המקומיות. מה זה אומר בפועל? שחלומות של משפחות רבות נתקעים, ושגם לחלק מאנשי המקצוע כמו אדריכלים ומהנדסים קשה יותר למצוא פתרונות. אז האם באמת נהיה קשה יותר לבנות בארץ? תלוי את מי שואלים, ובעיקר, עד כמה אתם מכירים את הפרטים הקטנים ביותר שעושים את ההבדל בין מסע מפרך בדרך לקבלת היתר בנייה, לבין הליך קצר, יעיל וחסכוני יותר.
בירור זכויות הוא בגדר חובה עוד לפני הצעד הראשון
מרים בסקון, הנדסאית אדריכלות והבעלים של סטודיו ותיק ומוערך המתמחה גם בהוצאת היתרי בנייה, מסבירה: “רבים אינם מבינים כי היתר בנייה הוא לא מסמך שעומד בפני עצמו, אלא הוא תוצאה ישירה של תב”ע, שהיא תוכנית בניין עיר, וכאן בדיוק מתחילה המורכבות. אף פעם אין רק תב”ע אחת. יש תב”ע לגגות, תב”ע לתוספות שטח, תב”ע שמטפלת באזורים מיוחדים, תב”ע שהתווספה בגלל אילוצים נקודתיים ועוד. לצד כל תב”ע מופיעים גם תקדימים ופרשנויות משפטיות. החוכמה היא לדעת לקרוא את כל המכלול, להבין איפה אפשר להיאבק על זכויות מסוימות, ואפילו לגשת לוועדת ערר במקרה הצורך.
צריך להבין, הרבה פעמים הפקיד שמטפל בתיק כזה או אחר יעדיף להיצמד לדרך הפשוטה והבטוחה, כזו שלא מערערת את אזור הנוחות שלו. אבל זו בדיוק הנקודה שבה אפשר להפסיד זכויות יקרות. אומנם בפועל ייתכנו לא מעט מגבלות שמגיעות מהנחיות מרחביות, כמו גובה תקרה שלא מאושר או קווי בניין שמגבילים את מה שרצית לבנות, אבל זה לא אומר שאין מה לעשות בנידון. להיפך, אדריכל מיומן יודע מראש מה באמת אפשרי על מנת להוציא ללקוח שלו את המקסימום שהוא יכול לבנות בפועל, ולא רק בתיאוריה. כי הרבה פעמים יוצא שמתכננים משהו אחד, רק כדי לגלות בשלב מאוחר שאי אפשר לממש אותו, ואז כל התהליך מקבל תפנית מיותרת, כואבת ויקרה”.
ואכן, על פי הערכות מהשטח, כמות הבקשות להיתרי בנייה שלא מבשילות בסופו של דבר לתוצאה, כלומר קבלת היתר בפועל, גבוהה מאוד. זה כאמור קורה כי אנשים יוצאים לדרך בלי להבין את השטח שהם דורכים בו. הם שוכרים אדריכל, משלמים מקדמות, פותחים תיק מידע, ואז בשלב התכנון מגלים שהחלום שלהם לא עומד בקנה אחד עם המציאות התכנונית, והוא פשוט מתפוצץ לו לרסיסים.
וזה לא הכל. היכולת לקצר את התהליך של קבלת היתר בנייה קמה ונופלת על הבנה עמוקה של מה שצריך לקרות, מתי, ואיך. לכן אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בהוצאת היתר הוא הדיוק בהגשה הראשונה. מרים בסקון מסבירה כי מערכת “רישוי זמין”, שפועלת ברוב הוועדות המקומיות, קובעת זמני תגובה מחייבים לכל שלב. אבל כל תיקון ואפילו הקטן ביותר, מחזיר את השעון לאחור ועשוי לעכב את התהליך למשך חודשים ארוכים.
לדבריה, הפער בין משרד מיומן שמכיר את המערכת לבין משרד שפועל בשיטת ניסוי וטעייה, יכול להגיע לשנה שלמה, וזה עוד לפני שנכנסים לשלב התיאומים עם גורמים חיצוניים כמו חברת חשמל, בזק, יועצי תנועה והנדסה, שלכל אחד מהם יש נהלים נפרדים, טפסים שונים ולעיתים גם דרישות סותרות.
איך מונעים את זה? לדברי מרים בסקון הכל מתחיל בבירור זכויות מקצועי שלוקח בחשבון לא רק את המצב התכנוני של המגרש, אלא גם את הנחיות הרשות המקומית, תקדימים שכבר אושרו, בעיות גישה, מצבים של הצמדת זכויות, תנאים מקדימים להיתכנות ועוד.
דוגמה יוצאת דופן מהשטח
מעבר להנחיות הרשות המקומית, לא פעם עולה גם הצורך לקבל את אישור השכנים לשינוי מסוים שמבקשים להוציא לפועל, ועל מקרה יוצא דופן בין שכנים שסטודיו מרים בסקון טיפלה בו, היא מספרת: “יום אחד הגיעה אלינו לקוחה שמאוד אהבה מה ששכן שלה ביצע בבית שלו, וביקשה שנוציא לה היתר לביצוע זהה של העבודות. ההיגיון היה פשוט, אם השכן הצליח לקבל אישור לבנות כך, אין סיבה שגם היא לא תוכל. היא אפילו הדגישה שמדובר בבניין זהה, אותו גג, אותן זכויות, כמעט תמונת ראי.
אבל משהו שם לא הרגיש לנו נכון. המסמכים נראו תקינים, ההיתר של השכן אכן היה קיים, אבל כשהתחלנו לעבור שורה שורה על התב”ע ולבחון את הנתונים בפועל, הבנו שמשהו לא מסתדר. ההיתר שניתן לשכן לא תאם את ההוראות התקפות. התברר לנו כי נפלה טעות בוועדה, טעות שבמקרה שלו פשוט עברה מתחת לרדאר.
ברגע הזה עמדו בפנינו שתי אפשרויות. להגיש את הבקשה “כמו כולם” רק כדי לגלות במועד מאוחר מדי שהיא נדחית, דבר שהיה עולה ללקוחה זמן, כסף, ועוגמת נפש גדולה, או לעצור הכל, לבדוק לעומק ולחשוב על פתרון יצירתי. כמובן שבחרנו באפשרות השנייה.
מאחר וזיהינו את הבעיה מוקדם, הצלחנו לקדם במקביל את פתרון הסוגייה מול מהנדס העיר והייעוץ המשפטי, כל זאת לפני שהבקשה הגיעה לוועדה. אחרת היינו מגיעים לדיון, מקבלים סירוב, ורק אז מתחילים מההתחלה את כל תהליך התיקון. בפועל לא התעכבנו בכלל כאשר שני המסלולים התנהלו במקביל, והלקוחה קיבלה את ההיתר שרצתה מבלי לבזבז זמן יקר.
.
בנייה ללא היתר? יש מי שצופה בכם מלמעלה
למרות כל ההסברים, ההנחיות והאזהרות, מרים בסקון פוגשת גם במי שבחרו לדלג על שלב קבלת ההיתר ופשוט התחילו לבנות. לדבריה, זה לא פחות ממשחק רולטה רוסית. “עד שתופסים אותך אתה אולי מרגיש בטוח”, היא אומרת, “אבל כשזה קורה, זה יכול להיגמר רע מאוד”.
הטכנולוגיה, מתברר, לא משחקת לטובת מי שמנסים להתחמק מהחוק, מאחר וכיום פועלת מערכות כדוגמת מערכת סימפלקס, שמבצעת סריקה אווירית תלת-ממדית כל פרק זמן מסוים לפי הזמנת הרשויות המקומיות, וזו מפיקה תמונה תלת-ממדית מדויקת של כל מבנה, ברמת דיוק גבוהה, עד כדי כך שבחלק מהמערכות המדידה באמצעות המערכת עם סטייה של עד 5 ס”מ בלבד. “זו לא פנטזיה”, מדגישה בסקון, “זו מערכת שלא הרבה משרדים נעזרים בה, אבל אנחנו בסטודיו מרים בסקון בחרנו להשקיע ולעבוד איתה בבדיקות המקדימות שאנו מבצעים. בדרך הזו אנחנו מבטיחים שכל לקוח יקבל דיוק מקסימלי בשלב הבירורים, עוד לפני שאנחנו מודדים את הנכס בצורה מקצועית. כך שמאחר ובעזרת המערכות הללו ניתן לראות כל תוספת וכל בליטה, גם אם הוסתרה בצמחייה או גדר, אין יותר מקום איך להתחמק”.
עוד מתברר, כי כאשר מגלים חריגה אין מדיניות אחידה בין רשות אחת לשנייה, וזה מה שהופך את הסיכון לגדול יותר. כמעט בכל המקרים, למעט מקרים של התיישנות, יוטלו קנסות כבדים. במקרים חמורים יותר, במיוחד כאשר מדובר בחריגות טריות, הרשות יכולה להוציא צו הריסה מנהלי, שהוא הכלי הקשוח ביותר שעומד לרשותה.
לכן חשוב לזכור שאם החריגה אינה ניתנת להסדרה, צו הריסה הוא בלתי נמנע. אגב, גם במקרים בהם ניתן להסדיר את המצב לאחר קבלת צו, התהליך מתייקר בצורה משמעותית, מאחר ויש צורך להילחם בגלגלי הבירוקרטיה וגם לשלם את הקנסות הנלווים. כך שלא משנה מאיזו זווית בוחנים את הדבר, לא משתלם לבצע חריגות בנייה.
ומה קורה אם כבר חדר מסוים כבר נבנה? מרים בסקון מסבירה: “כל עוד מקדימים את הפיקוח העירוני יש דרך לתקן. אם יש זכויות בנייה, ועדת התכנון בדרך כלל לא תחפש להעניש, אלא תאפשר הליך של הסדרה. מגיעים, מגישים בקשה רטרואקטיבית, ולרוב אם התכנון מתוקן נכון, מקבלים היתר וגם טופס 4. אבל זה לא תמיד פשוט”.
לרוב, בסקון מסבירה, צריך להתאים את מה שנבנה בפועל למה שאפשר לאשר וזה דורש שינויים, תכנון מחדש, ולעיתים גם שימוש בהקלות ובתקדימים משפטיים. “התפקיד שלנו הוא לבדוק כל מקרה לעומק. מה באמת אפשר לאשר, איפה אפשר לבקש הקלה, ואיך להציג את זה בצורה שהוועדה תוכל לקבל. זו עבודת מחקר לכל דבר, שמתחילה בשטח ומסתיימת במסמך מקצועי ומשכנע”.
יש משהו כמעט מוזר בתהליך הוצאת היתר בנייה. מצד אחד הוא עוסק בקירות, גגות וגבולות, ומצד שני הוא מלא בפרשנות, גמישות, ותנועה מתמדת בין שורות החוק לבין המציאות בשטח. דווקא בתוך העולם המאוד טכני הזה נדרשת יצירתיות, אבל לא כדי לעקוף את הכללים, אלא כדי לדעת איך לנוע ביניהם ואיך להפוך את מה שנראה כקיר אטום, לפתח שאפשר לעבור דרכו. את זה יכולים להוציא לפועל מי שמכירים כיצד המערכת עובדת וחושבת לעומק.
להתרשמות ולמידע נוסף בקרו באתר סטודיו מרים בסקון
בשיתוף סטודיו מרים בסקון